정부 "전세사기 ‘선구제 후회수’, 실효성 떨어진다"

"전세사기특별법 개정안, 실현가능성 낮아"
임차보증금 반환채권의 공정한 가치 평가 어려워
"캠코에 선순위 저당채권 강제 매도는 재산권 침해"

관계 기관과 업계 전문가들이 전세사기 피해자의 '선구제 후회수' 방안이 담긴 '전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법'(전세사기특별법) 개정안의 실효성이 떨어진다고 입을 모았다. 임차보증금 반환채권의 가치 산정과 채권 회수가 어려운 탓이다. 이 밖에도 반환채권 매입에 쓰이는 재산권 침해 문제 등 다양한 비판이 쏟아졌다.

23일 오후 서울 한국부동산원 서울강남지사에서 열린 '전세사기특별법' 개정안에 대한 종합토론회에서 김규철 국토교통부 주택토지실장이 인사말을 하고 있다. [사진출처=연합뉴스]

국토교통부, 법무부, 금융위원회는 23일 서울 서초구 한국부동산원 강남지사에서 ‘전세사기특별법 개정안에 대한 종합 토론회’를 열었다.

김규철 국토부 주택토지실장은 “전세사기 특별법 개정안의 선구제 후회수의 취지는 매우 좋다”며 “그러나 선구제 후회수가 거의 안 되는 문제점이 있다”고 말했다. 이어 그는 “임차보증금 반환채권 가치 평가 절차도 명확히 규정되지 않았다”며 “소요 재원도 무주택 서민들이 청약을 위해 잠시 맡긴 주택도시기금으로 지원하는 구조라 채권 회수가 안 될 시 다른 국민이 피해를 볼 수도 있다”고 덧붙였다.

이날 토론회에서 발제를 맡은 최우석 HUG 전세피해지원기획팀장은 임차보증금 반환채권 가치 평가의 어려움을 토로했다. 전세사기특별법 개정안에는 임차보증금 반환채권을 사들일 때 '대통령령이 정하는 방법에 따라 공정한 가치 평가를 거쳐 매입할 수 있다'고 돼 있다. 최 팀장은 “공정한 가치 평가에 대한 기준이 없어 반환채권 가치 평가를 제대로 할 수 없다”고 말했다.

반환채권에 대한 가치 평가를 하더라도 예상 낙찰가율 등 산정이 어려운 문제도 지적했다. 최 팀장은 “서울 강서구의 연도별 주택유형별 경매 낙찰가율 추이를 분석한 결과 낙찰가율이 높을 때와 낮을 때가 30~40% 차이를 보인다”며 “낙찰가율이 큰 폭의 변동성 보여 예상 낙찰가율을 정할 수도 없다”고 말했다.

전세사기 피해자가 평가된 반환채권의 가치를 받아들이기 어렵다는 지적도 잇따랐다. 이장원 국토부 피해지원총괄과장은 “공정 가치는 현재 가치로 평가하는데 전세사기 피해자가 이를 받아들이기 현실적으로 어렵다”고 말했다. 이어 그는 “전세사기 피해자의 보증금 1억5000만원을 가치 평가해 3년 뒤 1억원을 받는다고 가정하면 선구제 조치로 피해자가 실질적으로 받을 금액은 7000~8000만원 수준”이라고 전했다. 시간이 흐르면서 돈의 가치가 떨어지는 탓에 피해자가 받을 돈이 적다는 것이다.

23일 오후 서울 한국부동산원 서울강남지사에서 열린 '전세사기특별법' 개정안에 대한 종합토론회에서 김규철 국토교통부 주택토지실장이 발언하고 있다. [사진출처=연합뉴스]

개정안이 재산권을 침해한다는 주장도 있었다. 임영준 금융위 거시금융팀장은 “임차보증금 반환채권보다 순위가 앞선 저당채권 있을 때 피해가 원하면 한국자산관리공사(캠코)가 금융기관 등 채권 보유자에게 채권 매도 요청을 할 수 있다”며 “이처럼 선순위 저당채권을 매도를 강제하는 것은 재산권 침해 소지가 있다“고 말했다.

캠코에 선순위 저당채권을 넘기더라도 실질적으로 피해자를 지원하는 것도 한계가 있다. 캠코가 선순위 저당채권을 사들이는 것은 향후 경매 시 배당을 적게 받도록 해 후순위 채권자인 피해자가 더 많은 배당을 받도록 한 조치다. 임 팀장은 이에 대해 "캠코가 모든 선순위 채권을 다 사들이는 게 아니다"며 "캠코가 사들인 채권보다 순위가 낮지만 피해자의 채권보다 순위가 높은 채권이 있다면 오히려 중간 채권자가 많은 배당을 받을 수 있는 한계가 있다"고 했다.

박천규 국토연구원 주택·부동산연구본부장은 이날 "그간 선구제 후회수 등 피해자 지원 방안에 대한 논의가 이뤄지면서 전세사기 예방에 대한 논의가 부족해졌다"며 "이번 개정안은 한시적인 법인 만큼 향후 피해자가 발생하지 않도록 안정적인 임대차 시장을 구현하도록 해야 한다"고 말했다.

한편 더불어민주당은 오는 28일 열리는 21대 국회 마지막 본회의에서 전세사기특별법 개정안 처리를 예고했다. 김 실장은 "전세사기특별법 개정안이 통과돼도 한시법인 만큼 향후 피해자가 발생하지 않도록 제도적 보완책을 이른 시일 내 발표하겠다"고 말했다.

박승욱 기자 ty1615@asiae.co.kr