1기 신도시 2.6만가구+α가 '재건축 선도지구'

국토부 '1기 신도시 선도지구 선정계획' 발표
통합재건축 추진·주민 동의율 높을수록 유리
박상우 "순차적 정비…전세시장 안정 노력"

정부가 올해 1기 신도시(분당·일산·평촌·산본·중동)에서 총 2만6000가구+α를 노후계획도시 정비 선도지구로 지정한다. 여러 단지가 모여 통합 재건축을 추진하면서 주민 동의율까지 높으면 선도지구로 뽑힐 확률이 높다. 정부는 시장 여건을 고려해 매년 일정 물량의 선도 사업을 추진하고, 전세시장 불안이 없도록 이주 대책을 세운다는 방침이다.

경기 성남시 분당시가지 전경 / 사진제공=성남시

전체 정비 대상 주택의 10~15% 대상

박상우 국토교통부 장관은 22일 오전 정부서울청사에서 '1기 신도시 선도지구 선정계획'을 발표하며 "올해는 전체 정비 대상 주택의 10~15%가 선도지구에 지정될 것으로 예상한다"고 밝혔다.

가구 수로는 최대 3만9000가구 안팎이다. 신도시별로 분당 8000가구, 일산 6000가구, 평촌·중동·산본 각 4000가구 규모를 선정하는데 필요에 따라 1~2개 구역(기준 물량의 50% 이내)을 추가 지정할 수 있다. 이는 구역별 가구 수가 상이하고, 1개 구역만으로 기준 물량을 초과할 수 있어 자율성을 둔 것이다. 분당의 경우 총 1만2000여가구가 지정될 것으로 예상된다.

지정 주체는 각 지자체다. 신도시별 주택 재고와 수급 전망 등을 고려해 가구 수로 제시된 기준 물량 내외에서 책정하는 것을 원칙으로 한다. 지자체는 사업·주택 유형과 관계없이 단일 기준에 따라 고득점순으로 선도지구를 선정한다. 주택 정비가 포함되지 않은 기반시설 정비형, 이주대책 지원형 등은 선도지구와 별개로 직접 특별정비구역을 지정한다.

선정 기준은 국토부가 제시한 '표준 평가 기준'을 기본으로 하고, 지자체가 세부적으로 배점 등을 조정할 수 있다. 국토부는 기본계획이 수립되기 전에 선도지구 공모가 이뤄지는 만큼 정량적 측면에서 평가 기준을 마련했다고 설명했다.

동의율 중요

우선 선도지구 공모에 나설 주민들은 적어도 구역 내 전체 토지 등 소유자 50% 이상, 단지별 토지 등 소유자의 50% 이상 동의를 얻어야 한다. 주민 동의 여부는 가장 중요한 평가 항목으로 배점이 60점에 달한다. 최저점은 10점이며, 동의율이 95% 이상이면 만점을 받을 수 있다. 국토부 관계자는 "주민 동의 양식이 시행규칙상 별도로 있다. 자체 동의율은 법적 효력을 인정하기 어렵다"고 말했다.

이와 함께 통합구역 내 가구당 주차대수와 같은 정주 환경 개선 시급성(10점), 도시 기능 활성화 필요성(10점, 정성 평가 가능), 정비사업 추진 파급효과(20점) 등을 살핀다. 파급효과는 통합정비 참여 주택단지 수(1개 단지 5점, 4개 단지 이상 10점)와 통합정비 참여 가구 수(500가구 미안 2.5점, 3000가구 이상 10점)를 세분화해 평가한다.

1기 신도시 각 지자체는 다음 달 25일 특별정비구역안과 선도지구 선정 기준, 동의서 양식·징수 방식 등의 공모 지침을 확정 공고한다. 이후 9월 제안서를 받아 평가·협의를 거친 뒤 11월 선도지구를 확정한다. 선도지구에 지정되면 특별정비구역을 신청할 수 있는 자격이 생기고, 특별정비구역으로 선정되면 안전진단 완화·면제, 용도지역 변경, 용적률 상향 등 특례를 받을 수 있다. 재건축 기간을 최대한 단축하기 위한 조치다. 올해 지정된 선도지구는 2025년까지 해당 절차를 완료하고, 2026년 시행계획과 관리처분계획 수립 등을 거쳐 2027년 착공에 들어간다. 입주는 2030년을 목표로 한다.

박상우 국토교통부 장관이 22일 서울 종로구 정부서울청사에서 1기 신도시(분당·일산·평촌·산본·중동)중 선도지구 선정계획을 확정 발표 후 기자들 질문에 답하고 있다. 이날 브리핑에는 경기도 행정1부지사, 고양시장, 성남시장, 안양시장, 부천부시장, 군포시장, LH사장 등이 참석했다. 사진=조용준 기자 jun21@

이주에 따른 전세시장 안정도 노력

박 장관은 "선도지구 지원과 관리를 위해 계획 수립부터 완공까지 주민과 지자체, 공공기관이 함께하는 '협력형 미래도시 정비모델'을 도입할 계획"이라며 "이해관계자와 전문가가 참여하는 협의체를 구성해 사업 전 과정을 밀착 지원하고 각종 행정절차를 단축하는 한편, 사업 과정에서 발생하는 갈등도 신속히 조정하겠다"고 말했다.

또 국토부는 정비 수요가 일시에 발생하지 않도록 관리하는 등 전세시장 안정을 위해 노력하겠다고 했다. 지난달 27일부터 시행된 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'의 목적 중 하나인 단계적·순차적 계획에 따라 신도시 전체를 질서 있게 정비해 나간다는 계획이다. 전세시장에서 이주 수요가 흡수될 수 있도록 신도시 주변 개발 사업을 적절히 관리하고, 시장 동향과 주택 수급 동향을 모니터링해 필요시 신규 공급도 확대한다.

박 장관은 "시장 불안이 발생하는 경우 연차별 정비 물량과 인허가 물량을 관리하고, 이주 시기를 분산하는 등 권역별 전세시장 안정화 방안을 마련하겠다"며 "신도시별 기본계획에 이주대책을 포함해 수립하고, 이 과정에서 주민 의견을 충분히 반영해 주민 수요에 맞는 이주대책을 수립하겠다"고 말했다.