신생아 특례 대출·출산 가구 특공 도입…재초환 규제 완화도

2024년 바뀌는 부동산 제도
미성년 청약저축 납입횟수 최대 60회 인정
임대차 신고 때 중개사 정보도 포함해야

올해부터 바뀌는 부동산 제도의 두 축은 결혼·출산하는 신혼부부를 위한 지원 정책과 정비사업 규제완화다.

8일 직방이 2024년부터 달라지는 부동산 관련 제도를 정리해 발표했다. 1월에는 혼인 증여재산 공제, 신생아 특례 주택구입·전세자금 대출제도가 시행되며 3월부터 출산가구 특별·우선공급 제도가 시행될 예정이다.

신생아 특례 대출 1월부터, 출산 가구 특공 3월 시행

출산가구에 저금리로 구입자금을 대출해주는 신생아 특례 구입·전세자금대출은 이달부터 시행된다. 주택구입자금은 대출신청일 기준 2년 내 출산한 무주택가구(2023년 출생아부터) 중 소득 요건을 갖춘 가구에 9억원 이하 주택을 구입할 경우 5억원까지 대출해 준다. 소득에 따라 1.6%~3.3%의 특례금리를 5년간 적용하고 특례 대출 후 추가 출산하면 신생아 1명당 0.2%p 추가금리를 인하하고 특례 기간을 연장해준다.

출산 가구를 위한 분양 혜택도 신설된다. 출산가구에 대해 연 7만호 수준의 특별·우선공급이 3월부터 시행된다. 입주자 모집 공고일 기준 2세 이하 자녀(태아 포함)를 둔 가구라면 특별공급 대상이 된다. 공공분양 뉴:홈 신생아 특별공급(나눔형 35%, 선택형 30%, 일반형 20%), 민간분양 신생아 우선공급(생애최초, 신혼부부 특공의 20%),공공임대 신생아 우선공급(10%) 등을 마련한다.

3월부터 혼인과 출산에 유리하도록 청약 제도도 바뀐다. 현재는 같은 날 발표되는 청약(공공·민간, 일반·특별공급)에 부부 2인 각각 신청해 당첨되면 모두 무효였지만 앞으로는 중복 당첨되면 먼저 신청한 건은 유효한 것으로 처리하게 된다. 같은 단지에 부부가 개별적으로 청약이 가능해진다. 민간분양 일반공급 가점제 청약 때 본인뿐만 아니라 배우자의 청약통장 가입기간(기간의 50%, 최대 3점) 합산 가능해져 미혼보다 유리하도록 바꾼다.

주택청약종합저축 실효성을 높이기 위한 변화도 눈길을 끈다. 일반공급에서 입주자를 선정할 때 미성년자 주택청약 월 납입 횟수를 24회까지만 인정하던 것을 60회로 확대한다. 민영주택의 일반공급 때 가점제를 적용해 입주자를 선정할 때 미성년자의 주택청약종합저축 가입기간을 2년까지만 인정했지만 앞으로는 5년까지 인정된다. 가점제 점수가 같으면 청악 가입기간이 긴 사람을 우선 선정한다. 주택공급에 관한 규칙 개정을 통해 3월25일부터 시행한다.

청년주택드림청약 2월 출시…청약 당첨되면 분양가 최대 80% 지원

청년들의 자산 형성을 돕는 '청년 주택 드림 청약 통장'도 2월 출시된다. 이 통장으로 청약에 당첨되면 12월 신설되는 '청년 주택드림 대출'로 분양가의 80%까지 저리로 융자 지원을 받을 수 있다. 지원 대상은 39세 이하 무주택자로 소득은 미혼 기준 7000만원 이하, 기혼은 1억원 이하다. 청년 주택 드림 청약통장에 1년 이상 가입 후 1000만원 이상 납입하고 분양가 6억원, 전용 85㎡ 이하 주택을 분양 받으면 최저 2.2% 금리로 최대 40년까지 대출이 가능하다. 청약 당첨 이후 결혼과 출산을 하면 생애주기별 우대금리도 추가로 지원된다.

전세사기 문제가 불거지면서 주택임대차 계약 신고 항목도 확대됐다. 전월세 계약 분쟁이 발생해도 공인중개사 정보가 신고 항목에서 빠져 조사나 단속에 어려움이 컸던 문제를 해소하기 위해서다. 정부는 '부동산거래신고법 시행규칙(제6조의2제1항)'을 1월 개정해 임대차 계약 신고 때 중개한 개업공인중개사 사무소 소재지와 대표 성명, 등록번호, 소속공인중개사 이름과 연락처를 추가하도록 했다. 이르면 상반기부터 전국 주민센터에서 확정일자 부여 현황도 열람할 수 있게 된다. 임차인이 확정일자 부여 사실이 있으면 계약서 없이 해당 소재지 주민센터에 방문해야민 전입가구 열람이 가능했던 불편함이 해소된다.

5일 서울 용산구에서 바라본 아파트. 사진=강진형 기자aymsdream@

고금리와 물가인상 등을 고려해 보유세 과세표준의 기준이 되는 2024년 공시가격의 시세반영 비율 현실화율이 2023년과 동일하게 맞춰진다. 2024년 공시가격에 적용할 현실화율은 계획수립 이전인 2020년 수준으로 동결됐다. 2024년 평균 현실화율은 공동주택 69%, 단독주택53.6%, 토지 65.5%다

재건축 초과이익 면제 기준 높이고 역세권 정비구역 용적률 완화

재건축초과이익 환수법 규제가 완화됐다. 재건축 부담금이 면제되는 초과이익(면제금액)이 현행 3000만원에서 8000만원으로 상향되고, 부과율이 결정되는 부과구간의 단위는 현행 2000만원에서 5000만원으로 확대됐다. 부담금을 정하는 기준이 되는 초과이익 산정 개시 시점도 추진위원회 승인일에서 조합설립인가일로 조정했다. 이 제도는 3월부터 시행 예정이다.

도심 주택 공급을 확대하기 위해 역세권 등에 위치한 정비구역 용적률을 1.2배까지 완화할 수 있고 일부를 뉴:홈(공공분양)으로 공급할 수 있다. 주민이 정비사업을 희망하는 경우 관할 지자체에 정비계획 입안을 요청할 수 있다. 개정된 도시 및 주거환경정비법 시행은 오는 19일부터 적용된다.

토지임대부 분양주택 공급규제도 개선된다. 토지임대부 분양주택은 현재 한국토지주택공사(LH)에 공공 환매만 가능했으나 앞으로는 10년 이내 전매제한 기간을 설정하고 해당 기간이 지나면 자유롭게 거래가 가능해진다. 전매제한 기간 내 공공에 환매하면 '현재 분양가+1년 만기 정기예금평균 이자' 수준으로 공공이 매입하도록 했으나 향후에는 보유기간 등에 따라 매입금액을 차등화하게 된다. 공공 환매주체도 현행 한국토지주택공사에서 실제 공급한 공공주택사업자로 조정된다.

1기 신도시를 통합 재건축하는 '노후계획도시 특별법'이 4월부터 시행된다. 적용 대상은 택지조성사업완료 후 20년 이상 경과한 100만㎡ 이상 택지 등이다. 통합 정비를 통해 원활한 정비사업이 시행될 수 있도록 안전진단 완화·면제, 용적률상향, 통합심의 등 각종 규제 특례를 특별정비구역에 부여할 수 있게 된다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "각종 부동산자산 상품의 운영엔 세금과 부동산 정책과 제도 변화의 변수가 뒤따른다"며 "혼인·출산 여부, 세대규모와 연령층에 따라 청약 주택담보대출 인센티브가 다양하고 보유세와 소득세 등 세제정책의 변천도 꾸준하다. 바뀌는 제도를 미리 익혀 본인에게 맞는 자산운영에 적극 활용해야 한다"고 말했다.