서울 오피스텔 수익률 역대 최고인데…'빛좋은 개살구'인 까닭

2월 서울 매매가격지수 6개월 연속 마이너스
부동산 침체로 매매가격 떨어지자 수익률 높아져
고금리 대출 이자까지 고려하면 역마진 우려

남산 산책로에서 본 서울 시내 전경 [이미지출처=연합뉴스]

오피스텔 시장이 불황의 늪에 빠진 가운데 역설적이게도 2월 수익률은 역대 최고치를 경신했다. 고금리 여파로 매매가격이 급락하면서, 더 적은 금액을 투자해도 같은 월세를 받을 수 있어서다. 하지만 수익률만 보고 오피스텔을 ‘괜찮은 투자처’라고 쉽게 판단하는 것은 금물이다. 늘어난 이자 부담까지 고려하면 자칫 역마진을 볼 수 있기에 신중한 선택이 필요하다.

4일 한국부동산원에 따르면 2월 전국 오피스텔 수익률은 4.88%로 2020년 7월 해당 통계를 작성한 이후 가장 높았다. 서울 오피스텔 수익률도 지난해 8월부터 6개월 연속 상승해 2월 역대 최고치 4.36%를 기록했다.

한국부동산원은 임대 수익이 목적인 임대인을 위해 투자 판단 지표의 하나로 오피스텔 수익률 통계를 내고 있다. 즉 수익률이 높으면 투자하기에 유리한 환경이라는 뜻이 된다.

하지만 지금의 높은 수익률은 ‘빛 좋은 개살구’일 뿐이라는 지적이 나온다. 수익률은 매매가격·보증금·월세를 활용해 실투자금액(분모) 대비 연수익(분자)을 산정하는데, 최근 매매가격이 급락하면서 수익률이 오른 것이기 때문이다.

지난해 하반기부터 시작된 금리 인상 여파로 부동산 시장이 침체되면서 오피스텔 매매가격은 빠르게 하락하고 있다. 아파트를 살리기 위한 정부의 강도 높은 규제 완화 역시 오피스텔에 치명타였다.

실제로 서울 오피스텔 매매가격지수 6개월 연속 마이너스 기록했고, 점차 낙폭이 커져 2월에는 -0.27% 이르렀다. 거래절벽도 심각하다. 서울부동산정보광장에 따르면 2월 서울 오피스텔 매매 거래량은 903건으로, 전월(449건) 대비 늘었지만 지난해 상반기 1300~1900건대와는 괴리가 크다.

살 사람이 없어 ‘마이너스 프리미엄’이 붙은 대형 브랜드 오피스텔이 허다하다. 오는 9월 입주하는 구로구 오피스텔 ‘힐스테이트 신도림역 센트럴’ 68A(전용 29㎡)의 분양권은 현재 3억4942만원으로 분양가보다 3000만원 싸게 나와있다.

마이너스 프리미엄이 흔하다는 것은 오피스텔이 수익형 부동산으로서 매력적이지 않음을 의미한다. 아무리 수익률이 높아졌다 하더라도 빚이 거의 없지 않은 한 이보다 더 비싼 대출 이자를 부담해야 하고, 중개수수료나 감가상각비 등 부가적 비용까지 고려하면 손해를 볼 수 있다. 최근 월세 선호가 강해져 세입자 구하는 게 어렵지 않다 하더라도 자칫 역마진을 볼 위험이 생기는 것이다.

부동산 업계 관계자는 "수년 전 청약 때보다 지금 금리가 훨씬 높아지면서 계약금을 포기하고 분양권을 내놓는 사례가 많다"면서 "오피스텔이 수익형 부동산으로서 역할을 하려면 수익률이 6~7%까지는 올라와야 할 것"이라고 말했다.

임온유 기자 ioy@asiae.co.kr