[류태민의 부동산 A to Z] 외국인 임차인도 임대차법 보호 받을까?

체류지 변경신고 시 임대차보호법 적용
전월세 신고제는 외국인도 의무신고대상

[아시아경제 류태민 기자] 최근 외국인 임차인이 크게 늘어나자 이들도 주택임대차보호법을 적용 받을 수 있는지 여부를 두고 현장에선 혼란이 계속되고 있다. 외국인의 경우 상황에 따라 임대차보호법의 적용 여부가 달라지기 때문에 주의가 필요하다.

8일 법원 등기정보광장에 따르면 서울시에서 확정 일자를 부여받은 외국인 임차인은 올 들어 8월까지 1만3398명인 것으로 집계됐다. 1년 전 같은 기간의 2472명에 비해 5.4배 증가한 규모다. 지난 2019년 같은 기간의 외국인 임차인 수(451명)보다 30배 가량 늘어난 셈이다.

이처럼 외국인 임차인 수가 급격히 늘어난 것은 지난해 6월부터 시행된 전월세신고제의 영향으로 보인다. 전월세신고제는 2020년 7월 31일 통과된 '임대차 3법' 가운데 하나로 보증금이 6000만원을 넘거나 월세가 30만원을 초과하는 경우 계약 체결일로부터 30일 이내에 임대인과 임차인이 의무적으로 계약 내용을 신고하도록 한 제도다. 이를 어기면 최대 100만원의 과태료가 부과된다.

전월세신고제의 경우 기준요건에 충족할 경우 국적에 관계없이 신고대상이다. 전월세신고제 시행 이전에는 외국인 임차인과 월세 계약을 맺고도 월세 소득을 감추기 위해 전입신고를 하지 않은 경우가 대다수였다. 하지만 실시 이후 외국인 임차인도 의무적으로 신고를 하게 되면서 통계상 잡히는 이들의 숫자가 크게 증가한 것이다.

반면 주택임대차보호법의 경우 외국인 임차인은 원칙적으로 보호 대상이 될 수 없다. 하지만 출입국관리법 제 88조 2 제2항에 따르면 외국인 임차인이라도 주택을 인도받고, 체류지 변경신고를 했다면 주택임대차보호법을 적용받을 수 있게 된다. 체류지 변경신고란 한국인이 하는 전입신고와 비슷한 제도로 외국인이 체류지를 변경하였을 때 새로운 체류지의 지자체장에게 신고하는 것이다.

체류지 변경신고과 함께 확정일자까지 부여받을 경우 외국인 임차인도 우선변제권도 취득할 수 있다. 우선변제권이란 주택임대차보호법상 임차인이 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리다. 만약 임차한 주택이 경매나 공매 등에 부쳐졌을 경우 우선변제권을 갖고 있다면 낙찰된 금액에서 다른 후순위권리자보다 먼저 배당을 받아 전세보증금을 지킬 수 있다.

이는 국내에 머무르는 재외국민도 마찬가지다. 만약 한국 국적과 외국 영주권을 동시에 갖고 있는 경우 국내에서 임대차보호법 대상이 되려면 반드시 지방출입국과 외국인관서의 장에게 신고해야 한다. 또한 국내거소변경신고와 함께 확정일자를 받았다면 채권 우선변제권도 취득할 수 있다.

류태민 기자 right@asiae.co.kr