[류태민의 부동산 A to Z] 월세·보증금 높으면 상가 임대차보호법 적용 못 받을까?

[아시아경제 류태민 기자] 상가 임대차계약 만료가 3주 지나간 임차인 A씨. 임대인도 A씨도 만료 전부터 재계약에 대한 아무런 얘기를 꺼내지 않자 ‘묵시적 갱신’으로 계약이 자동 연장된 것으로 여겼다. 그런데 최근 A씨는 건물주로부터 상가건물에서 나가달라는 요구를 받았다. A씨는 억울함을 호소했지만 해당 계약은 환산보증금을 초과해 상가건물임대차보호법을 온전히 적용받지 못해 어쩔 수 없다는 얘기만 돌아왔다.

주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법은 적용 기준이 달라 현장에선 혼란이 계속되고 있다. 자신이 맺은 계약이 내용에 따라 임대차보호법의 적용을 받을 수 있는지 여부가 달라지기 때문에 주의가 필요하다.

상가임대차 계약의 경우 환산보증금이 법적 기준을 충족해야만 상가건물임대차보호법이 완전히 적용된다. 만약 이를 초과할 경우 임대차보호법의 일부만 적용되며 나머지 사항에 대해서는 민법이 적용된다. 환산보증금은 월세에 100을 곱한 금액과 보증금을 합한 금액을 말한다.

예컨대 현행법상 서울 기준으로 환산보증금이 9억원을 초과하는 임대차는 상가건물임대차보호법의 일부만 적용된다. 만약 보증금이 2억원이고 월세가 600만원인 상가라면 이 상가의 환산보증금은 8억원으로 임대차보호법을 온전히 적용받는다. 하지만 보증금이 3억원이고 월세가 650만원인 상가라면 일부 임대차보호법에 대해서는 적용받지 못하게 되는 것이다.

환산보증금 기준 초과시 ‘묵시적 갱신·임대료 인상 제한’ 보호 못받아

상가 임대차에서 환산보증금이 법정기준을 초과해 임대차보호법이 완전히 적용되지 않는 대표적인 사항은 묵시적 갱신 규정이다. 묵시적 갱신은 만약 임대인이 계약기간 만료 전 6개월~1개월 사이 갱신 거절 및 변경사항에 대한 아무런 의사 표시를 하지 않을 경우 기존 계약 조건과 동일하게 계약이 자동 연장되는 것을 의미한다. 상가임대차보호법 적용으로 묵시적 갱신되는 임대차계약은 임차인이 언제든지 임대차계약을 해지할 수 있다. 또한 종전 임대차계약 기간에 관계없이 연장된 계약기간은 무조건 1년이 된다.

하지만 만약 상가건물의 환산보증금이 법정 기준을 초과했다면 상가임대차보호법 적용을 받지 못해 민법이 적용된다면 기간이 정해지지 않은 묵시적 갱신으로 된다. 따라서 묵시적 갱신 이후 임대인이든 임차인이든 각 당사자는 언제든지 임대차계약을 해지할 수 있다.

임대료 인상도 마찬가지로 문제가 생길 수 있다. 상가임대차보호법을 완전히 적용받지 못하는 계약의 경우 임대료 인상폭 5% 상한 제한이 사라진다. 결국 재계약 시 인상폭이 크게 오를 여지가 있는 것이다. 특히 지금처럼 연이은 금리인상으로 건물주들이 이자부담이 커진 상황이라면 재계약시 월세 인상폭을 높여 그 부담을 줄일 가능성이 높다. 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 “환산보증금이 초과하는 계약의 경우에는 상가임대차보호법에 의해서 증액한도의 제한을 적용받을 수 있는 상황은 아니다보니 계약 당시부터 적정한 금액으로 체결할 필요가 있다”라고 조언했다.

계약갱신요구권 등 핵심권리는 보장… 지역별 환산보증금 기준 달라

반면 임차인의 계약갱신요구권과 대항력 등 임차인의 핵심권리는 보장된다. 상가임대차 계약에서 계약갱신요구권은 최초 계약 시점으로부터 10년간 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리다. 대항력은 임차한 상가가 새로운 주인에게 넘어가더라도 기존의 임차권을 주장할 수 있는 권리다. 이외에도 권리금 회수 기회의 보호 같은 조항들도 예외 조항에 해당된다.

한편 환산보증금 금액 기준은 지역별로 차이를 보인다. 서울의 경우 9억원 이하일 경우 상가임대차보호법을 온전히 적용받을 수 있다. 서울을 제외한 수도권 과밀억제권역은 6억9000만원을 기준으로, 대구·광주·울산·인천·대전 등 5개 광역시는 5억4000만원을 기준으로 한다. 단, 같은 인천 내에서도 수도권 과밀억제권역에 포함될 경우 환산보증금 기준이 6억9000만원으로 올라간다. 그 외에 지역은 대부분 3억7000만원을 기준으로 하나, 각 지역 특성에 따라 기준에 차이를 보이니 유의해야 한다.

류태민 기자 right@asiae.co.kr