"지방 미분양 속출에 캐피탈사 흔들…당국, 업권 관리수준 높여야"

전국 미분양 물량 4분의 1 몰린 대구에만 부동산 금융 익스포저 2.5兆

[이미지출처=연합뉴스]

[아시아경제 유제훈 기자] 지방 대도시를 시작으로 미분양주택이 점차 증가하면서 캐피탈사 부동산금융에 건전성 문제가 우려를 사고 있는 가운데, 금융당국이 캐피탈 업권에 대한 관리수준을 보다 높일 필요가 있단 지적이 제기됐다.

8일 금융권에 따르면 한국신용평가는 최근 발간한 '캐피탈 : 보이지 않는 위험 - 브릿지여신·취약지역 익스포저 점검' 보고서를 통해 "현재 캐피탈사에 대한 규제는 PF(프로젝트파이낸싱) 한도가 거의 유일하지만, 이미 투자한 브릿지대출은 보이지 않는 위험으로 남아 있는 상황"이라면서 이같이 밝혔다.

한신평이 AA등급 캐피탈사 12곳, A등급 이하 13곳을 대상으로 조사한 결과 지난 1분기 기준 등급별 평균 부동산금융 비중은 AA등급 21.3%, A등급 34.1%, BBB등급 59.1%로 집계됐다. 신용등급이 낮을 수록 부동산금융의 비중이 크게 나타난 것이다.

금융당국은 여신전문금융업 감독규정을 통해 부동산 PF 대출 한도를 여신성 자산의 30% 이내로 유지토록 권고하고 있지만, 신용등급별로 차이가 많은 이유는 대출채권 내 부동산담보대출 비중에 차이가 있기 때문이다. 영업자산 중 부동산담보대출의 비중은 AA급은 8.9% 인데 비해 A급은 14.6%, BBB급은 40.8%로 상당한 차이가 있다.

이 부동산담보대출의 상당 부분을 차지하는 것은 브릿지 대출이다. 브릿지 대출은 PF 대출과의 '가교' 역할을 하는 대출로, 본 PF에 들어가기 전 토지 매입자금을 공급하는 것을 일컫는다. 토지 매입 등에 필요한 자금을 공급하는 만큼 사업자가 추진하는 프로젝트에서 창출될 임대수익 등 현금·자산을 담보로 하는 부동산 PF에 비해 높은 수익성을 거둘 수 있단 장점도 있지만, 사업 추진 여부에 따라 높은 위험성을 내포하기도 한다.

한신평 조사결과 미확인업체를 제외하면 부동산담보대출액 15조7000억원 중 브릿지 대출의 규모는 6조5000조원으로 약 41% 수준이나, 기업금융 중심인 신한·IBK캐피탈을 제외하면 그 비중은 70%까지 치솟는다. 특히 BBB등급 캐피탈사는 기초자산 대비 브릿지 대출의 비중이 17%, A등급은 9%로 AA등급(2%)에 비해 월등히 높다.

문제는 지역을 중심으로 미분양 사례가 속출하며 부실화 가능성이 높아지고 있단 점이다. 대구의 사례가 대표적이다. 대구는 지난 5월 기준으로 미분양주택 수가 6816호로 전국 미분양주택의 24.9%를 차지한다. 지난 1분기 기준 초기 분양률도 52.1%로 전국 평균(87.7%)에 비해 크게 낮았다.

조사 대상 캐피탈사의 대구 부동산금융 익스포저(금융사와 연관된 금액)는 총 2조5000억원(부동산 PF 1조9000억원, 담보대출 6000억원) 수준으로 추정되는데, AA등급 캐피탈사의 경우 보유한 1조4000억원 중 상당수가 부동산 PF로 구성돼 있어 대부분이 관리 가능한 영역 내에 있는 반면, A등급 이하는 부동산담보대출의 비중이 크고 자본 대비 비중도 20%(A등급), 18%(BBB등급)에 달해 위험 정도가 큰 상황이다. A급 이하의 경우 올해 만기가 도래하는 대출 비중이 40~50% 수준이기도 하다.

하지만 이런 상황임에도 캐피탈 업권에 대한 규제는 여전업감독규정을 통해 여신성 자산의 30% 이내로 묶은 부동산 PF 규제 뿐이라는 게 한신평의 설명이다. 고(高) 주택담보대출비율(LTV)가 적용된 브릿지 대출의 경우 올해부터 PF한도에 산입돼 관리단계에 들어섰지만, 지난해까지 취급된 브릿지 대출에 대해선 별다른 대책이 없는 상황이다.

한신평은 "캐피탈사는 고위험자산 편입에 대한 페널티가 전혀 없는 만큼 위험가중치 부여, 한도 설정 등을 통해 업권에 대한 관리수준을 전반적으로 높여야 한다"면서 "브릿지 대출의 경우 기한이익상실 발생 전까지는 별도의 건전성 분류가 거의 없어, 일시에 부실자산이 크게 늘어날 수 있는 위험이 있는 만큼 유명무실해진 요주의 분류를 재정비할 필요도 있다"고 밝혔다.

유제훈 기자 kalamal@asiae.co.kr