“월세인줄 알았는데…” 경매 낙찰자 울리는 허위 임대차 계약서

집주인·세입자·중개사 공모해 전세계약을 월세로 속여
보증금 담보로 대출 챙겨… 낙찰자가 상환 책임 떠안아
등기부등본·경매 입찰에서 확인할 방법 없어

# 법원경매로 ‘내집마련’에 나선 A씨는 얼마 전 마음에 드는 경기도의 한 빌라를 찾았다. 해당 주택 세입자로부터 확정일자가 찍힌 월세계약서까지 확인한 그는 안전한 물건이라고 판단해 1억원이 넘는 금액을 들여 낙찰 받았다. 이사비까지 지원해주면서 명도와 소유권이전을 마무리했지만 A씨는 얼마 후 서울보증보험에게 구상권 청구 소송을 당했다. 알고 보니 월세계약서는 허위였고, 실제로는 기존 소유자와 임차인이 전세계약을 맺었던 것이다. 더욱이 소유자가 전세보증금을 담보로 수협에서 거액을 대출 받고 갚지 않은 채로 경매로 집을 넘겨 낙찰자가 고스란히 대출상환 책임을 떠안게 됐다.

최근 집주인의 대출 체납금을 경매 낙찰자에게 떠넘기는 신종 사기 수법까지 등장했다. 임대차 계약 확인 절차의 허점을 노리고 A씨의 사례처럼 허위로 전·월세계약서를 만들어 안전한 물건처럼 속이는 것이다.

신종 사기수법에는 집주인과 세입자, 공인중개사가 개입되는 것이 일반적이다. 예컨대 전세계약을 맺고 있는 집주인과 세입자는 공인중개사를 통해 허위로 월세계약서를 작성해 지자체에서 확정일자를 받아 진짜인 것처럼 꾸민다. 실제 계약인 전세계약 보증금을 담보로 수협 등 각종 금융기관에서 거액의 대출을 받아 이득을 챙겨 세입자, 공인중개사와 나눠갖는 방식이다. 이후 집주인은 법원경매를 통해 골칫거리였던 집을 처분하고, 세입자는 새로운 소유자에게 이사비까지 지원받게 된다.

문제는 법원경매에서 응찰하는 이들이 이를 사전에 확인할 방법이 마땅치 않다는 점이다. 전세보증금 채권은 물권이 아닌 탓에 저당권이 잡히지 않아 등기부등본에 기재되지 않는다. 여기에 전세권 설정이 의무가 아니다보니 등기부등본을 통해서 기존 임대차 계약이 전세인지 월세인지 여부를 확인하기도 어렵다. 더군다나 주민센터 등 지자체에서도이중·허위계약에 대한 별다른 확인절차 없이 확정일자를 내주는 탓에 집주인들이 내세우는 계약서의 진위 여부를 파악하기도 사실상 불가능하다.

이러한 점을 활용해 반대로 월세 계약을 전세로 위장하는 사기 수법도 기승을 부리고 있다. 실제로는 세입자가 소액의 보증금에 다달이 월세를 냈지만 거액의 전세보증금을 냈다는 허위 전세계약서를 만들어 경매 낙찰자에게 보증금 반환을 요구하는 수법이다. 낙찰자들은 해당 계약서의 진위 여부를 증명할 방법이 마땅치 않다보니 재판이 통상 2, 3심까지 길어지자 어려움을 호소하고 있다.

엄정숙 변호사(법도 종합법률사무소)는 “경매로 낙찰 받을 시 등기부등본에서 물상보증 내역 등의 수상한 부분이 발견되는 위험한 물건은 주의가 필요하다”며 “특히 경매 매물은 이중·허위 계약서 사기 외에도 점유관계에서 여러 가지 위험성이 산재해있으니 사전에 충분한 검토가 요구된다”라고 말했다.

류태민 기자 right@asiae.co.kr