땜질식 세금혜택 내놨지만…2·4대책 공공개발 호응 미지수

공공매입 형태…토지주·시행자 稅혜택
기존 세금 불이익 우려 고려한 보완책
민간규제 완화 움직임에 잇따라 땜질

[아시아경제 문제원 기자] 정부가 17일 2·4 부동산 대책의 주요 사업에 추가 세제 혜택을 제시하고 나선 것은 공공 위주의 공급 방안이 당초 기대에 미치지 못하고 있다는 방증으로 풀이된다. 이날 내놓은 보완책의 핵심은 토지주와 사업시행자에 대한 취득세·종합부동산세 등 각종 세제 혜택 확대다. 사업 추진 과정에서 예상치 못한 제도상의 허점이 곳곳에서 노출된 데다 공급 확대의 열쇠를 쥔 토지주 등의 참여가 저조하자 잇따라 땜질식 처방에 나서는 모습이다.

하지만 취득세·종부세 감면 등의 경우 정부가 도입한 공공매입 방식에서 발생하는 ‘세금 폭탄’ 부작용을 제거하는 수준에 불과해 큰 유인책이 되긴 힘들다는 지적도 나온다. 또 공공 직접시행 정비사업 추진을 위한 개정안이 아직 국회 문턱을 넘지 못했고, 한국토지주택공사(LH) 임직원들의 투기 사태로 인한 신뢰 하락과 민간개발 선호 분위기도 여전한 점 등을 고려했을 때 공공 주도형 공급확대의 성공 여부가 불확실하다는 의견도 많다.

공공직접시행 '세폭탄' 부작용 제거

홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 이날 정부서울청사에서 열린 부동산시장 점검 관계장관회의에서 "공공이 주택을 수용하는 공공매입 형태로 진행되는 사업과정에서 발생 가능한 토지주와 사업시행자의 세제상 불이익을 해소해 나갈 것"이라고 말했다.

앞서 정부는 2·4 대책을 통해 토지주 등 3분의 2 이상이 동의하면 LH 등 사업시행자가 직접 부지를 확보해 사업을 빠르게 추진하는 ‘공공주도 패스트트랙(Fast-Track)’ 방식을 도입했다. 공공 직접시행 정비사업과 도심 공공주택 복합사업이 이 방식으로 진행된다. 하지만 이렇게 할 경우 토지주에서 공공기관으로, 그리고 다시 소유주로 소유권이 오갈 때마다 취득세가 부과되고, 사업시행자는 토지를 수용해야 하기 때문에 종부세 부담이 커질 수 있다는 우려가 나왔다. 이에 국토부도 지난 4월 "세제 측면에서 불리함이 없도록 하겠다"는 입장을 밝힌 바 있다.

정부가 이날 발표한 보완책에 따르면 우선 사업시행자가 부지 확보를 위해 구역 내 부동산을 매수하는 경우 민간 재개발과 마찬가지로 취득세를 면제한다. 사업에 비동의한 토지주의 토지·주택을 매수할 때만 취득세의 50%를 감면한다. 사업 완료 후 토지주가 신축 주택을 취득할 때도 추가 분담금의 1~3%만 과세한다. 일반 분양을 통해 주택을 취득할 때 취득가액의 1~12%를 취득세로 납부해야 하는 것에 비해 부담이 적다. 사업시행자 역시 종부세 합산 배제를 통해 부담을 줄인다.

정부는 또 가로주택정비사업 등 소규모 주택정비사업에도 기존 재개발·재건축 등과 유사한 수준으로 세제 혜택을 부여하기로 했다. 공기업이 사업을 시행하는 경우 부지 확보를 위해 매수한 주택에 대해서 종부세 합산 배제를 적용하고, 1조합원 입주권 보유 가구가 다른 주택을 취득한 후 3년 이내에 조합원 입주권을 매도하는 경우에도 일반 정비사업처럼 1가구 2주택 비과세 특례를 적용한다.

남산에서 바라본 서울 시내 모습 [이미지출처=연합뉴스]

역차별 없애는 수준… 우려는 여전

하지만 이 같은 완화책에도 공공개발에 대한 우려는 여전히 큰 상황이다. 우선 공공 직접시행 정비사업의 경우 사업 추진을 위한 ‘도시 및 주거환경정비법(도정법)’ 개정안이 국회 국토위 법안소위도 통과하지 못했다. 야당을 중심으로 아직 국민 신뢰를 회복하지 못한 LH 주도로 정비사업을 확대하는 것이 적절치 않다는 의견이 큰 것으로 알려졌다. 대책 발표 이후 4개월이 지나도록 공공 직접시행 정비사업은 아직 후보지조차 정하지 못했다.

도심 공공주택 복합사업 역시 최근 땜질 논란에 휩싸였다. 국회가 이 사업과 관련한 개정안을 논의하면서 분양권 제한 대상 시점을 기존 ‘2월5일’에서 이달 말로 예상되는 ‘국회 본회의 의결일’로 수정했기 때문이다. 당초 정부는 사업 후보지의 투기수요 유입을 막기 위해 2·4 대책 발표 다음 날인 ‘2월5일’ 이후 사업예정지에서 부동산을 취득한 경우 현금청산 대상으로 정했었다. 정부가 애초에 규정을 미흡하게 만들었다가 이를 뒤늦게 손질하면서 정책 불신만 키웠다는 지적이 나온다.

문제원 기자 nest2639@asiae.co.kr