비주담대출도 규제 강화…'오피스텔의 봄날' 끝나나

오피스텔 등 LTV 한도규제, 모든 금융권으로 확대

광화문 인근 오피스텔 밀집지역

오피스텔·상가·토지 등 비(非)주택 담보대출에도 오는 7월부터 주택담보대출비율(LTV) 및 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 도입되면서 최근 호황을 맞았던 오피스텔 시장이 어떤 영향을 받을지 주목된다.

당장에 다음달 17일부터는 오피스텔·상가·토지 등에 대한 LTV 한도 규제가 모든 금융권으로 확대·적용된다. 현재 상호금융권에만 비주택 담보대출에 대해 LTV 70% 규제를 적용하고 있는데, 이를 전 금융권으로 확대하는 것이다. 이와 별도로 토지거래허가지역 내 신규 비주택 담보대출에 대해선 LTV 40% 규제를 오는 7월부터 적용한다.

아파트 등 주택시장에 대한 규제가 강화되면서 오피스텔은 대체 주거상품 및 대체 투자처로 인기를 최근 누려왔다. 특히 주거용 오피스텔은 아파트보다 대출규제가 비교적 자유로워 현금이 부족하고 내 집 마련에 관심이 많은 젊은 층에게 인기가 많았다.

다른 규제도 비교적 자유롭다. 청약 당첨 시 주택보유 수에 포함되지 않아 무주택자 자격을 유지할 수 있으며, 오피스텔 분양권은 취득세와 양도세 산정 시 주택 수에 포함되지 않는다. 분양권 처분 시 양도소득세율도 기본세율(6%~45%, 2년 이상 보유조건)이 적용된다.

한국부동산원에 따르면 지난 3월 기준 전국 오피스텔 매매가격 상승률은 전년 동월 대비 22.89%를 기록했다. 같은 기간 동안 전국 아파트 매매가격 상승률인 10%보다 2.3배가량 높다. 2019년 상승률 0.5%였던 오피스텔 가격은 지난해 -0.4%를 기록하며 하락세를 보였지만 올들어 불과 3개월 사이 20% 넘게 올랐다. 특히 지방의 경우 올해 상승률이 33.9%에 달했다.

그러나 이번 규제대책으로 인해 관련 시장이 다소 위축될 가능성이 있다고 전문가들은 전망한다. 실수요자는 물론 투자자들의 활동폭이 특히 제한될 것으로 보인다.

조현택 상가정보연구소 연구원은 "LTV를 낮추게 되면 투자자 입장에서는 자기자본비율을 높여야 하는데, 상가·토지 등은 매입가격이 큰 상품이라 대출규제가 강화되면 이전처럼 거래가 활발하지는 못할 것"이라고 내다봤다.

토지거래허가지역 내 신규 비주택 담보대출에 대한 LTV 40% 규제가 적용되면 주요 상권의 오피스텔 시장이 상대적으로 큰 타격을 받을 것으로 예상됐다.

조 연구원은 "주요 인기 오피스텔이 강남·서초구 등 토지거래허가지역에 몰려있다는 점을 고려하면 오피스텔 시장도 일부 위축이 예상된다"면서 "대출이 그나마 나올 때 미리 매수하려는 수요로 인해 단기간 가격이 요동칠 가능성도 있다"고 설명했다.

정부는 다만 오피스텔 실수요층은 규제로 인한 영향을 크게 받지 않을 것으로 보고 있다. 정부 관계자는 '비주택담보대출 규제로 청년층이 주로 이용하는 오피스텔 담보 대출이 어려워지는 것이 아니냐'는 취지의 질문에 그렇지 않다고 답했다.

이세훈 금융위원회 금융정책국장은 "비주택담보대출 규제는 느슨한 규제를 악용해 과도한 LTV를 적용하거나 상환능력을 초과하는 대출 취급을 방지하려는 목적"이라면서 "금융기관 내규 등에 따라 합리적인 수준의 LTV가 적용됐던 통상적인 오피스텔 담보대출 등 실수요의 경우에는 주거 부담에 큰 변화가 없을 것으로 판단한다"고 했다.

이 국장은 "90% 이상의 대출자는 (개인별) DSR 도입에 따른 변화를 느끼지 못할 것"이라면서 "다만 그동안 과도하게 대출을 받아 부동산 등을 투자하는 데 썼던 투기 수요는 크게 영향을 받을 것으로 예상된다"고 덧붙였다.

김동표 기자 letmein@asiae.co.kr