순천시 송보아파트 사례로 보는 개정된 ‘공동주택특별법’ 문제

법 개정 취지에 맞지 않은 입법사례로 조속한 개정 필요해

[아시아경제 호남취재본부 이형권 기자] 지난해 12월 발의해 개정된 공공주택특별법은 5년 공공임대주택의 분양전환 과정에서 임차인이 임대주택 우선분양대상자 자격을 상실하면 임대사업자가 분양해주지 않고 이를 제3자에게 매각할 경우에 우선분양 가격으로 한다는 내용이다.

공공임대주택의 분양전환에 많은 민원이 발생하는 원인은 기존 임차인이 우선분양 자격을 상실하면 임대사업자는 우선분양가격보다 훨씬 높은 일반분양가격으로 제3자에게 매각할 수 있었다.

우선분양세대에 공급하는 분양가격에 비해 훨씬 높은 가격으로 분양할 수 있는 부적격세대 심사과정을 두고 임대사업자와 임차인의 갈등이 커져왔다.

즉, 우선분양을 받을 수 없는 부적격세대가 많이 나와야만 일반분양을 할 수 있어 시세차익을 노리는 일부 임대사업자가 의도적으로 우선분양대상자의 자격을 까다롭게 하거나 박탈하는 사례가 반복해 이를 원천 차단하는 법 개정안을 추진한 것이다.

이에 따라 제3자에게도 우선분양가격 이하로 매각하도록 한다면 임대사업자가 임차인에 대한 횡포가 없어질 것이란 법 개정 취지로 우선 분양전환 이후 잔여 주택을 제3자에게 매각하는 경우에도 우선 분양전환 가격 이하의 가격으로 매각하도록 개정 했다.

그러나 입법 취지와 달리 현실성은 떨어진다는 지적이 제기되고 있다.

고공으로 치솟고 있는 공동주택 분양가에 불안한 공공임대주택 임차인들이 하루빨리 분양전환 해주길 기대하는 현실은 더 멀어졌다는 지적이다.

최근 전남 순천시 연향동 송보아파트가 분양전환 과정에서 개정된 공동주택특별법으로 인한 화두의 중심에 서있다.

송보아파트 757세대 임차인 중 우선분양대상 임차인 529세대는 2억2600만원에 분양전환을 받을 수 있다.

최근 순천시아파트 분양가격이 4억원대에 이른 것을 감안하면 우선분양 임차인 A씨는 “복권에 당첨된 기분을 느낀다”고 말할 정도다.

이에 반해 부적격으로 분류된 228세대는 일반 공급가격 3억4900만원에서 1500만원 특별할인을 받더라도 3억3400만원으로 우선분양 세대에 비해 1억800만원 높게 아파트를 분양받아야할 처지에 있다.

부적격세대 입장에선 우선분양세대와 금액차이가 너무 커 부적격심사와 공동주택특별법 해석과 시행일 등을 두고 불만의 목소리가 나올 수밖에 없는 상황이다.

부적격으로 분류된 세대를 중심으로 구성된 비상대책위원회와 언론 보도에 따르면 개정된 공동주택특별법을 소급 적용해서 우선분양가격과 제3자 매각하는 일반 공급 가격이 같아야 한다는 주장이 나온다.

이럴 경우 임대사업자인 (주)송보파인빌은 세대당 3500만원, 전체로는 265억원의 재원을 추가로 투입해 분양전환을 해야 한다.

분양전환가격 2억2600만원 중에서 임차보증금 1억8900만을 공제하면 3700만원의 잔금이 남는데 전체 757세대 합계액은 280억원이다.

그러나 임대사업자가 상환해야할 주택도시기금은 세대별 7200만원, 전체 545억원에 달해 265억원의 자금이 추가로 필요하다.

이에 따라 비대위와 일부 언론이 “순천시가 일반 공급분양 승인을 해줘 임차인에게는 300억원의 손해를 끼치고 임대사업자에게만 이익이 돌아갔다”는 주장은 현실과 괴리가 크다는 주장이 나오는 대목이다.

즉, 임대사업자인 (주)송보파인빌에게 265억원의 자금을 내놓고 분양전환을 해라고 한다면 아에 분양전환을 하지 말라는 것과 같다는 이야기다.

임대사업자가 수 백억원의 자금을 들여 분양전환을 해줄리 없다는 것이 일반적인 상식으로 ‘공동주택특별법’이 개정 취지와 달리 분양전환을 앞두고 있는 공동임대주택에 걸림돌이 될수 있다는 지적이다.

이에 따라 대부분 임대아파트로 구성돼 분양전환을 기다리는 순천시 오천지구 주민들의 기대는 더 멀어지고 있다는 전문가의 분석이다.

오천지구 J아파트 경우 임대보증금 1억7500만원에 임대사업자가 대출 받은 기금 9000만원을 더하면 세대 당 2억6500만원에 이른다.

우선분양전환가격이 최대 2억6500만원 이면 임대사업자가 부담해야할 금액이 없지만 송보아파트처럼 2억2600만원일 경우 세대 당 3900만원씩 추가로 재원을 만들어 분양해줘야 한다는 결과로 오히려 우선분양가격이 높아 질수 있거나 분양전환이 늦어질 수 있다.

따라서 하루빨리 법 개정이 이뤄져야 전국적으로 확대되는 문제를 해결할 수 있다는 지적이다.

한편, 공공주택 특별법 부칙에 규정된 우선분양 특례 조항에서 “이 법 시행 당시 분양전환이 완료되지 않은 공공임대주택에 대해서도 적용한다.”는 규정의 해석을 두고 순천시와 비대위가 충돌하고 있다.

비대위는 이 법이 지난해 12월 22일 개정됐고 일반 공급승인이 올해 1월 15일에 이뤄짐에 따라서 이 법이 개정되고 시행 전에 발생한 경우로 부칙 제8조 규정에 따라 소급적용 대상이므로 우선 분양전환가격으로 공급한다는 주장이다.

반면, 순천시는 우선 분양전환이 법 개정전인 지난해 12월 18일에 승인됐고 이 법이 올해 3월 23일부터 시행됨으로 소급 적용대상 아닌 종전의 구 임대주택법을 적용함이 타당하다는 주장이다.

한편, 우선분양세대는 잔금 3700만원을 추가로 납부해 소유권 이전만 남겨 놓은 상태에서 격해지고 있는 대립에 조심스런 입장이다.

우선분양대상 임차인 A씨는 “비대위 주장이 맞는다고 할지라도 265억원을 투입해 분양전환을 해줄 회사가 어디 있겠냐”며 “임대회사가 부도라도 내면 그 피해는 고스란히 우리 몫으로 돌아오지 않겠냐”고 말했다.

부동산 전문가인 B씨는 "좋은 입법취지와 달리 법 개정과정에서 전문성이 부족해 발생한 문제로 전반적인 입법 과정이 아쉽다"며 "하루빨리 문제점을 개선해야만 전국적으로 확산을 막을 수 있다"고 말했다.

호남취재본부 이형권 기자 kun5783@asiae.co.kr