[시론] 세입자 보호 위한 주택금융 지원 확대

2016년 국토교통부의 주거실태조사 기준 우리나라 임차가구 비중은 43.2%다. 무주택기간은 평균 11.6년이다. 주택 구입을 위한 금융시스템의 발달에도 불구하고 우리나라 자가점유율은 저소득층 자가점유율 감소 영향으로 정체 상태다. 자가점유율 정체와 대조적으로 임대차시장에서는 보증부 월세계약 비중이 현저히 증가하고 있다. 전세가구 비율이 2006년 임차가구 중 50.3%에서 2016년 35.9%로 감소한 것에 비해 보증부 월세는 34%에서 47%로 늘어났다. 이런 변화는 전세가격 상승이 과거처럼 임차가구의 매매수요 증가로 이어졌던 경향이 줄어들고 저금리 유지로 자본수익이 감소된 임대인의 월세계약 선호가 증가한 것 등에서 원인을 찾을 수 있다. 그러나 이런 해석들과 별개로 우리가 주목해야 할 부분은 보증부 월세 비중 증가에 따라 발생하는 임차가구의 비용 부담 변화다. 주택가격 상승이 보유자산 증가를 의미하는 것과는 달리 전세가격과 임차료의 상승은 명백히 임대주택 세입자의 거주비용 증가를 의미하기 때문이다.

자가를 소유하는 것은 임차에 비해 일반적으로 주거비 부담이 낮을 뿐만 아니라 향후 주택가격 상승을 통해 자산 증식을 기대할 수 있다는 장점이 있다. 국가적으로도 경제적 요인 외에 높은 심리적 안정감과 주거만족도 등의 이유로 자가 소유를 촉진하기 위한 다양한 공급 정책들이 시행돼 왔다. 주택도시기금을 통한 저렴한 신규 주택 공급과 주택청약제도 및 분양가 통제 등이 대표적이다. 수요 측면에서도 보금자리론ㆍ디딤돌대출ㆍ적격대출처럼 다양한 계층의 자가 소유 촉진을 위한 주택금융 지원도 이뤄지고 있다.

반면 임차가구에 대한 정책적 지원은 상대적으로 부족했다고 평가된다. 지금까지 임차가구 지원 정책은 자력으로 주택시장에 참여하기 어려운 저소득층에 대한 공공임대주택 공급 정책을 중심으로 이뤄졌다. 최근 공공지원 임대주택까지 범위가 확대됐다. 그러나 저렴한 비용으로 장기간 거주할 수 있는 장기임대주택 재고는 2016년 기준 126만가구에 불과해 공급 확대가 필요한 상황이다. 정부의 주거복지 로드맵에 의하면 청년ㆍ신혼부부ㆍ고령층ㆍ저소득 취약계층을 위한 다양한 임대주택 공급이 계획돼 있어 임차가구의 주거 지원에 많은 진전이 있을 것으로 기대된다.

공적 지원을 받지 못하는 나머지 임차가구는 민간임대시장을 통해 거주하고 있어 시장 상황에 따라 상대적으로 높은 주거비 부담에 노출돼 있다. 임대차시장에서 관측되는 전월세전환율은 시장에서 다양한 계약 형태가 공존하게 하는 전세보증금의 기회비용이라 할 수 있는데 이는 임대차계약 유형에 따른 임차가구의 비용 부담 차이 및 임대가구의 수익 차이로 연결된다. 전월세전환율은 일반적으로 시장이자율에 비해 높게 형성되는 것으로 알려져 있다.

최근 주택 임대차시장을 분석한 연구 결과에 따르면 전월세전환율이 대출이자율보다 더 높기 때문에 보증부 월세 세입자가 월세만큼의 금액을 대출로 조달한 후 전세계약을 체결하면 임차비용을 현저히 감소시킬 수 있음이 확인됐다. 이런 분석 결과는 국내 임대차시장이 전세 세입자에 비해 월세 세입자가 더 많은 비용을 부담하는 구조로 조성돼 있음을 확인시켜주는 것이다. 임대차시장의 환경 변화를 고려해 향후 전월세전환율이 현 수준에 비해 더 낮은 수준으로 적용돼 임차유형별 비용 부담의 격차가 좁혀질 필요가 있는 것으로 판단된다. 세입자 유형 중 상대적으로 가장 취약한 월세 세입자를 지원해주기 위한 정책적 노력도 필요하다.

현재 임차가구 금융 지원은 주택도시기금에서 2015년 이후 시행하는 버팀목전세자금대출 등이 있다. 최근 공급 측면에서 활발히 논의되고 있는 사회적 임대주택 등의 공급을 포함한 수요와 공급 측면에서의 다양한 지원방안 마련이 필요한 상황이다. 아울러 임대차시장에서 전세 세입자의 주거 안정을 위해서는 최근 문제가 되고 있는 깡통전세 세입자 보호를 위한 정책금융상품의 확대 방안도 모색할 필요가 있다.

곽경섭 주택도시보증공사 주택도시금융연구원장