[경매집] 공과금 연체된 상가 낙찰 땐 점유자에게 지불 요구해야

관리비·전기료 등 미납된 경우
낙찰자 적극적 의사 표시 중요

[아시아경제 박민규 기자] #서울 장안평에서 해물탕집을 운영하는 이하영 씨는 인근 빈 상가가 경매에 나온 것을 발견하고 조건이 괜찮다고 판단해 입찰에 참여했다. 가격을 비교적 높게 써내 낙찰을 받긴 했는데 문제가 하나 있었다. 바로 오랫동안 밀린 관리비였다. 인테리어업자와 함께 상가를 찾아간 이 씨가 관리소장에게 들은 미납 관리비는 무려 1000만원에 달했다. 이뿐 아니라 전기료도 400만원이나 연체돼 있었다.

부동산 경매에 참여하다 보면 각종 공과금이 장기간 체납된 경우가 종종 발생한다. 낙찰에 성공해 기뻐하는 것도 잠시 배보다 배꼽이 더 큰 체납 공과금을 맞닥뜨리게 되면 당황할 수밖에 없다.

대법원 판례에 따르면 체납된 공과금은 아파트의 경우 전용 부분과 공용 부분 및 연체비로 구분하고 있다. 연체비나 전용 부분에 해당하는 금액은 제외하고 공용 부분만 낙찰자가 승계하도록 한 것이다.

그러나 소규모 상가나 오피스텔의 경우 상황이 좀 다르다. 관리비 산정이 주먹구구식인 경우가 많고 공용과 전용에 대한 구분도 명확하지 않다. 밀린 체납금을 다 내기 전까지는 입주를 방해하는 일도 비일비재하다.

이런 상황에서 가장 중요한 것은 연체된 공과금에 대한 낙찰자의 적극적인 의사 표시다. 관리비나 전기료·가스비·수도요금 등은 실제 사용한 사람이 내는 것이 마땅하므로 명도 과정에서 공과금 정산 내역을 미리 확인해 점유자에게 이에 대한 지불을 요구해야 한다. 이사비용을 지급하기로 했다면 체납 공과금을 제하고 주는 것도 방법이다.

문제는 체납 공과금을 낙찰자가 혼자 감당해야 하는 상황이다. 이런 경우 관리사무소에 연락하거나 내용증명을 보내 현재 점유자의 이사 일정을 알려주거나 본인은 실사용자가 아니므로 관리비를 승계하는 것이 부당하다는 의사 표시를 하는 게 좋다.

관리비에 포함되지 않은 전기료가 별도로 부과되는 경우에는 연체금액이 과다하다면 단전을 요구할 수 있다. 한전에서도 밀린 전기료를 낙찰자에게 내라고 할 수 있기 때문에 등기부등본을 제출해 소유권 이전을 기준으로 전후 요금을 구별해 달라고 요청한다. 단전된 이후라면 기존 비용을 물어줄 필요 없이 낙찰자 명의로 재공급계약을 맺을 수 있다.

도시가스비는 해당 지역 관할 도시가스공급업체와 얘기해야 한다. 도시가스 공급규정에 ‘경매로 취득한 물건의 경우 소유권 이전일 전 사용자의 체납 요금은 변경된 가스 사용에게 승계되지 않는다’고 명시돼 있다.

만약 각종 체납 공과금을 낙찰자가 대납했다면 영수증을 받아 뒀다가 임차인이나 전 소유자가 받을 배당금에 가압류를 신청할 수 있다. 가장 좋은 방법은 체납된 관리비와 전기료·가스요금·수도요금을 항목별로 알아보고 금액이 과다할 경우 이를 감안해 입찰가를 낮춰 써내는 것이다. 경매는 언제나 예상하지 못한 추가 비용이 들어갈 수 있다는 점을 명심해야 한다.

<도움말=지지옥션>

박민규 기자 yushin@asiae.co.kr