[뷰앤비전]혼돈의 주택시장, 해법은 없나

이인근 LH토지주택연구원장

올 1분기 주택시장은 다소 혼란스러웠다. 가격 상승폭이 둔화했지만 상승세는 유지하고 있다. 또 수도권에서는 전세시장의 불안으로 인해 주거 불안이 가중되고 있다. 시사점은 무엇일까.

우선 국내ㆍ외 움직임부터 살펴보면 경제여건은 여전히 불확실성이 높다. 글로벌 경제상황으로는 세 가지 정도의 특징을 짚어볼 수 있다. 미국의 3월 금리 인상설은 개도국 경제성장 둔화 등의 이유로 지연되었고, 국제 유가도 3월에 일시적인 반등세를 보였다. 또한 중국의 경제성장률은 1분기에 6.7%를 유지함에 따라 중국의 경제성장 둔화에 따른 불안감은 다소 해소할 수 있었다.

국내에서는 1분기 국내 실질 경제성장률이 전기 대비 0.4%의 성장세를 보였다. 건설투자와 지식재산생산물 투자에서는 증가한 반면 민간소비와 설비투자, 수출은 감소하였다.

그렇다면 전국과 수도권을 중심으로 한 주택시장 동향은 어떨까. 전국 주택가격지수 변동률은 2월부터 시작된 수도권의 대출심사규제 강화와 계절적 비수기 등의 영향으로 관망세가 확산됐다. 그럼에도 상승세는 지속하는 추세다. 국민은행에 따르면, 3월까지 전국의 주택매매가격지수 변동률(누계)은 0.11%로 소폭 상승한 반면, 주택전세가격지수 변동률(누계)도 0.33% 상승했다. 하지만 전국 주택매매거래량(누계)은 19만9000건으로 전기 대비 31.7%가 감소했다. 전월세거래량(누계)은 전기 대비 9.6%가 증가한 39만건을 기록했다. 이와 같은 전월세거래량의 증가는 주택구매수요보다 전세 잔류 또는 월세로 이동해가는 수요가 더 많다는 것으로 해석할 수 있다.

분양시장에서는 사업지별로 양극화 현상이 심화했다. 미분양 물량은 5만3845호로 전기보다 7667호가 감소했다. 준공후 미분양은 2015년 12월과 동일한 1만518호를 유지했다. 전국 미분양 대비 준공후 미분양 비율은 전기보다 소폭 증가하여 19.5%를 기록하였다.

수도권의 주택 전세ㆍ매매가격지수 변동률(누계)은 각각 0.16%, 0.48%였다. 수도권에서는 서울지역의 재건축사업이 가격 상승세를 견인했다. 전세가격지수 상승세는 재건축사업에 따른 이주 수요와 전세잔류 수요, 월세로 전환에 따른 전세물량 부족 등이 주요 원인이라고 볼 수 있다.

수도권의 주택매매거래량(누계)은 9만6100건으로 전기 대비 35.5% 감소했다. 반면 전월세거래량은 전기 대비 5.3% 증가한 24만6000만건을 기록했다. 전월세거래량 중에서 월세거래량이 크게 증가하는 양상을 보였다. 전세거래량은 전기 대비 0.2%로 소폭 증가한 반면 월세거래량은 11.9%나 급증한 것이다. 서울의 월세거래량도 수도권보다 거의 2배가 높은 수준으로 증가하였는데 이는 서울 및 수도권의 전세물량의 부족으로 인해 월세거래가 전세거래보다 크게 증가하는 것으로 볼 수 있다. 이러한 전세물량의 부족현상은 향후에도 지속될 것이며 월세의 증가는 임차인에게 주거비부담을 가중시켜 주거 불안을 야기할 수 있다. 또한 수도권의 미분양 대비 준공후 미분양 비율은 전기 대비 8.6%p가 증가한 30.0%여서 향후 수도권의 준공후 미분양에 대한 세심한 주의가 필요할 것이다.

따라서 수도권의 전세시장의 불안을 해소할 수 있는 정책적 대안이라면 단기적으로는 행복주택, 10년 임대주택, 장기전세 주택 또는 뉴스테이 등과 같은 다양한 유형의 공공임대주택의 공급을 확대하는 것이다. 그리고 실수요자의 경우에는 주거안정 차원에서 가구의 주택구입능력과 주거비부담능력을 고려하여 주택 구입을 고려하는 것도 필요할 것이다. 장기적으로는 수도권에 입지한 노후화된 매입임대주택을 활용하여 소규모 주택정비를 통한 지역에 맞는 형태의 임대주택을 공급하는 방안을 추진해야 할 것이다.

이인근 LH토지주택연구원장