역세권 개발 청년임대, 시프트 전철 극복할까..민간 이끌 사업성 관건

[아시아경제 최대열 기자]서울시가 역세권 땅을 활용해 청년용 임대주택 공급을 확대한다. 역세권 주변의 2ㆍ3종 일반주거지역을 준주거나 상업지역으로 용도변경해주고 추가로 주어진 용적률의 최대 25%를 청년층 주거용으로 활용하는 방안이다. 충정로역 등 시범사업 이후 탄력이 붙게 되면 4만가구의 임대주택을 확보할 수 있을 것으로 시는 내다보고 있다.

구상은 좋지만 토지를 얼마나 확보해 사업을 실제 벌일 수 있을지가 관건이 될 전망이다. 과거에도 용적률 인센티브를 줘 역세권에 장기전세주택인 시프트를 공급하는 사업을 시도했으나 실제 사업이 추진된 곳은 없었다.

박원순 서울시장이 23일 직접 발표한 '역세권 2030청년주택' 대책은 청년층의 주거난을 해소하기 위한 방안을 담고 있다. 제2ㆍ3종 일반주거지역으로 묶인 역세권 용도지역을 준주거지역, 상업지역까지 높여 용적률을 높여주고 늘어난 용적률의 10~25%를 전용 45㎡ 이하 소형 공공임대주택으로 확보한다는 계획이다.

이 주택은 사회초년생, 신혼부부에게 주변 시세보다 20~40% 싸게 공급하기로 했다. 나머지 늘어난 용적률만큼은 민간으로 하여금 준공공임대주택으로 활용토록 한다. 모든 주택을 준공공임대주택으로 지으면 건설자금과 운전자금을 융자해주면서 2.0% 이내로 이차보전해주고 취득세는 25%, 재산세는 50~100%까지 감면해준다.

개발사업은 앞으로 3년간 한시적으로만 허용한다. 기한을 두지 않으면 실제 개발사업은 진행되지 않고 땅값만 오르는 부작용이 있을 수 있다는 판단에서다. 실제 사업의지가 있는 민간사업자가 집중할 수 있는 여건을 만들어주기 위해서라고 시는 설명했다. 사업대상지는 도시철도나 경전철이 2개 이상 교차하거나 버스전용차로 또는 30m 이상 도로에 있는 역세권에서 250m(승강장 기준) 이내인 대중교통중심지다. 예를 들어 제3종일반주거지역에서 상업지역으로 상향되면 조례에 따라 250%에서 630%로 용적률이 높아진다.

시에 따르면 이 같은 기준에 부합해 실제 사업 추진가능성이 있다고 파악되는 역세권에 가용지 사업율에 따라 30%만 개발이 이뤄져도 전용 36㎡ 이하 21만가구 정도가 새로 지어질 전망이다. 시에서 확보하는 공공임대주택은 최대 4만가구 가량 된다. 시는 "용도지역 상향을 전제로만 산출한 수치로 용도지역 변경이 없는 곳의 사업물량을 추가로 검토하면 가용지가 더 늘어날 것"으로 내다봤다. 오는 7월에는 충정로역, 봉화산역 역세권 지역에서 시범사업을 추진키로 했다. 이곳에서는 각각 340가구 정도의 임대주택을 공급할 수 있을 전망이다.

사업성을 담보하기 위해 기존 용도용적제 대신 의무화된 기본요건을 갖추면 최소 용적률을 보장해주는 기본용적률 개념을 새로 도입한다. 용도용적제는 주거비율이 높아질수록 전체 용적률을 낮춰 상업지역에 주상복합건물을 지을 경우 사업성을 낮춘다는 지적을 받아왔다.

위원회별로 따로 심의를 받지 않고 통합심의위원회를 거치게 해 인허가 소요시간도 대폭 줄여준다. 역세권이라는 점을 감안, 주차장 설치비율을 줄이는 한편 필요할 때마다 빌려타는 나눔카를 활용할 수 있는 시설도 갖출 예정이다. 박 시장은 "저녁만 되면 불이 꺼지는 역세권에 주거가 함께 있으면 상황이 달라진다"며 "임대주택에 대한 인지도 개선 효과도 나타날 것"이라고 전했다.

이에 대해 부동산업계에서는 과거 오세훈 시장 시절 발표한 역세권 시프트가 제대로 추진되지 않은 적이 있는 만큼 토지 소유주들을 충분히 이끌어낼 수 있도록 구도를 만들어야 할 것이라고 보고 있다. 역세권 시프트 구상은 역세권 반경 250m를 대상으로 용적률을 500%까지 허용해 늘어난 용적률의 절반은 시프트로, 절반은 일반분양토록 한 것을 말한다.

최대열 기자 dychoi@asiae.co.kr