외국인 주택임대 투자처로 각광…'월세 3400만원 깔세' OK?

[머니몬스터]외국인 대상 주택임대 인기

-임대료 체납 걱정없이 목돈 마련
-서울 용산·강남·서초 등서 거래 활발…미군·대사관·외국기업 몰린 때문

[아시아경제 박혜정 기자]#서울 이태원에 위치한 전용면적 84㎡ 아파트에 투자한 A씨는 쏠쏠한 투자 수익을 올리고 있다. 3년 전 3억5000만원을 투자해 6억5000만원짜리 아파트를 구입한 그는 바로 외국인에게 월세를 놓았다. 보증금 없이 연간 3360만원(월 280만원)을 한꺼번에 받는 조건이다. 행여 월세를 못 받을까 걱정을 하지 않아도 된다. 이렇게 A씨가 올리는 수익률은 대출이자를 감안해도 6~8%가 된다. 시중 금리를 훨씬 웃돈다.

한국을 찾는 외국인이 빠르게 늘면서 외국인을 대상으로 하는 주택 임대시장이 각광받고 있다. 올 1월1일 기준 국내에 거주하는 외국인 주민은 174만1919명. 우리나라 전체 주민등록인구의 3.4%에 달한다. 조사를 시작한 2006년(54만명)과 비교하면 10년 만에 3배 이상 급증했다. 여기에 한국을 방문한 외국인 관광객 수도 1420만명(2014년)이나 된다. 1년새 16% 증가한 수치다. 주한 미군, 대사관 직원 등이 주를 이뤘던 직업군도 외국기업 임직원, 사업가, 유학생, 근로자, 장기 여행자 등으로 다양해졌다.

이처럼 꾸준한 임대 수요가 뒷받침되는 데다 저금리 기조가 이어지며 외국인 대상 주택 임대시장에 불을 지폈다. 외국인 대상 임대는 선월세, 단기임대 개념이다. 보통 보증금 없이 짧게는 3개월, 길게는 2년치 월세를 한 번에 받는다(깔세). 임대인 입장에선 임대료 연체 걱정 없이 목돈을 손에 쥘 수 있다. 보증금이 없거나 있어도 매우 낮은 대신 월 임대료는 일반 임대보다 10~20%가량 높게 책정된다. 낮은 금리로 보증금을 묵혀둘 필요도 없고 굳이 보증금을 받지 않아도 되는 임대인에게는 이득이다.

FR인베스트먼트에 따르면 전통적으로 미군 부대, 대사관, 외국기업이 몰려있는 서울 용산구와 강남구, 서초구의 외국인 임대 수요가 많다. 9월 기준 서울 소형 주택·아파트 월세 가운데 보증금 없는 월세(무보증) 비율을 보면 강남구가 18.6%로 가장 높았다. 6개월 전에 비해 0.3%포인트 올랐다. 서초구는 11%, 용산구는 8.1%로 3월에 비해 각각 0.1%포인트, 0.2%포인트 상승했다. 이는 소형 원룸과 도시형 생활주택, 오피스텔, 아파트를 대상으로 한 수치로, 단독주택과 다세대주택, 연립은 표본에 포함되지 않았다.

사글세를 더한 비율은 강남구가 25.6%, 서초구 19.4%, 용산구 21.7%였다. 사글세 평균 월 임대료를 보면 강남구의 경우 전용면적 59~101㎡가 180만3000원이었다. 서초구는 198만3000원, 용산구는 217만1000원이었다. 사글세는 정해진 기간의 전체 또는 일부 월세 금액을 임대인에게 미리 지불하고 약정한 기간 동안 거주하는 형태를 말한다.

안민석 연구원은 "외국임 임대의 영향이 직접적으로 통계에 나타나는 지역은 서울 용산·서초·강남구"라며 "외국인이 선호하는 월세 방식은 무보증 월세보다는 사글세 개념이 조금 더 강하다"고 말했다.

이 밖에 내년까지 미군 기지가 대거 이전하는 경기 평택과 글로벌 캠퍼스, 외국 기업체가 있는 인천 송도가 외국인 임대 유망지역으로 떠오르고 있다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 "서울 용산·강남·서초구에 외국인들이 집중적으로 살고 다른 지역은 조금씩 있는 정도"라며 "평택도 외국인 임대가 늘고 있는데 미군에서 한 달에 지급하는 임대료가 직급별로 다르지만 월 300만원 전후라 너무 작은 평수는 안 될 듯하다"고 했다.

외국인들이 선호하는 주택 유형도 달라지고 있다. 과거엔 고급 단독주택을 선호했다면 단지 내에 편의시설과 운동시설 등을 갖춘 오피스텔과 주상복합단지로 확장하고 있다. 일례로 서울 용산구 원효로 1가 주상복합단지 '용산 더 프라임'의 경우 123㎡(51평형)이 월 450만원이다. 2년이면 1억원이 넘는다. 인근 중개업소 관계자는 "용산 일대 아파트와 주상복합에 미군들이 많이 사는데 2년치 월세를 한 번에 낸다"면서 "한 미국 대사관 사람은 자국에서 월 350만원을 보조해주고 자기 돈을 보태서 큰 평수에 살기도 한다"고 전했다.

다만 외국인에게 임대를 놓는다고 해서 무작정 높은 수익률을 기대해선 안 된다. 외국인 임대 공급이 희소하면 수익률이 높겠지만 과포화된 곳은 낮아질 수밖에 없다. 외국인을 대상으로 한 임대가 내국인에 비해 비교적 높은 월세 시세를 형성하고 있다 해도 심리적 상한 저지선은 있다. 월세 수준에 대한 예측이 중요한 이유가 여기에 있다.

안민석 연구원은 "용산역 앞 오피스텔은 월 150만원을 넘지 못하는데 분양 가격대는 5억~6억원정도라, 수익률이 3% 정도밖에 안 된다"면서 "지역별로 수익률이 천차만별인 만큼 막연하게 외국인에게 높은 금액으로 월세를 줄 수 있다고 예측하기 어렵다"고 했다. 이어 "고급주택이나 오피스텔은 관리비도 많이 나와 실제 수입은 줄어들 수 있어 마냥 장밋빛은 아니다"고 덧붙였다.

박상언 대표도 수익률에 대한 기대치를 낮춰야한다고 조언했다. 박 대표는 "외국인을 고용한 회사와 계약 관계가 갑자기 끊어질 경우 공실이 되고 보증금을 안 받아둬 파손에 대한 손해배상 부분이 애매할 수 있다"며 "10장 넘는 영어 계약서에 사인을 하기 전 파손, 보상 등에 관한 부분은 확실하게 짚어야 한다"고 설명했다.