기업형 임대주택, 결국 수도권 외곽으로…실효성 의문

정부 "국공유지, LH 보유택지, 그린벨트 등 활용"
도심, 사업성 떨어지고 규모의 경제 힘들어
전문가 "기업들 그린벨트 해제지역에 관심 높아"

[아시아경제 이민찬 기자] 정부가 주택 임대차 시장 불안의 해소 방안으로 추진 중인 기업형 임대주택 대부분이 수도권 택지지구나 개발제한구역(그린벨트) 등에 들어설 전망이다. 정부의 전폭적인 지원에도 수요가 많은 도심에선 사업성과 주민반대 등으로 부지를 확보하는 데 현실적인 어려움이 높아서다. 이에 주거 불안 해소라는 정책 목표를 달성하기 어려울 수 있다는 우려의 목소리가 높다.

국토교통부 관계자는 14일 "국공유지, 재정비지역, 사유지 등을 통해 도심내 기업형 임대주택 공급을 늘리고, 한국토지주택공사(LH) 보유택지, 그린벨트 해제지역 등을 적극 활용할 계획"이라며 "신속한 택지개발을 위해 '기업형 임대주택 공급촉진지구'를 도입할 방침"이라고 말했다. 공급량을 늘리기 위해 활용 가능한 모든 토지에 가능성을 열어두겠다는 것으로 풀이된다.

그러나 현실은 다르다고 전문가들은 지적한다. 철도차량기지와 동사무소, 우체국 등 국가가 보유한 토지를 활용하는 방안은 과거부터 꾸준히 거론돼 왔지만 실효성을 거두지 못했다. 행복주택처럼 인근 주민들의 반대도 풀어야할 숙제다. 높은 사업비 때문에 적정한 임대료를 맞추기도 어려울 수 있다. 공급이 이뤄진다 해도 규모가 작아 효과는 크지 않을 전망이다.

공공기관이 지방으로 이전하고 남은 종전부동산을 활용하는 방안도 거론되고 있지만, 사업성을 담보하기 어렵다는 지적이다. 수도권 종전부동산 대부분이 땅값이 비싼 지역에 위치하고 있어서다. 내년까지 지방으로 이전할 수도권내 공공기관 부지는 37개 기관 2.1㎢다. 공공기관들은 종전부동산 매각을 통해 신청사 건립 등 지방이전 비용을 충당하고 있다.

정부는 LH가 보유한 수도권내 미매각 학교용지를 활용하는 방안도 구상하고 있다. 현재 총 17개 지구에서 19만5000여㎡가 남아 있다. 이들 용지 또한 대부분 수도권 외곽에 위치해 직주근접성이 떨어진다. 기존 용지를 변경하는 절차가 복잡한 데다 주민들도 반기지 않는 상황이다. 실제 지난해 말 용인 구성지구 미매각 학교용지에 행복주택을 추진했지만 주민 반발로 취소됐다.

재개발·재건축 등 정비사업 부지를 활용해 임대주택을 공급하는 방안도 나왔다. 정비사업의 일정비율을 기업형 임대사업자에게 장기임대로 공급하면 고도제한을 완화해주는 방안을 제시했다. 사업유형도 ▲용지분할 ▲지분위탁 ▲분양분 매각 등으로 다양화했다. 문제는 이해관계가 복잡하게 얽혀 있는 조합이 결정하기 어려운 구조다. 현재도 지자체가 조례를 통해 지원을 하고 있지만 활용도가 떨어지는 상황이다.

이 때문에 결국 수도권 택지지구와 그린벨트 해제지역에 기업형 민간임대주택이 집중 공급될 수밖에 없다는 지적이다. 정부는 현재 공급목표를 밝히고 있지는 않지만, 대통령 업무보고에 담긴 만큼 성과를 내야해서다. 허윤경 건설산업연구원 연구위원은 "기존 택지지구와 그린벨트에 공급하면 사업 추진이 빠르고 사업성도 높일 수 있다"면서도 "정작 필요한 건 도심에 적절한 가격의 임대주택인데 현실은 쉽지 않다"고 말했다.

정부도 LH 보유 토지와 그린벨트를 적극 활용하겠다는 방침이다. LH의 장기 미매각 용지, 사업 승인후 미착공 부지, 공급중단 예정인 민간건설 공공임대 용지 등을 활용해 2017년까지 3만 가구의 기업형 임대주택을 공급할 계획이다. 국토부 관계자는 "분양 용지는 임대로 전환해 실질가격을 인하하고 할부 조건도 완화할 계획"이라며 "장기 미매각 용지는 적정 가격에 할인매각하는 방안도 검토하고 있다"고 말했다.

국토부 또는 지자체가 기업형 임대사업자로부터 지구지정 제안을 받아 선별적으로 그린벨트를 해제하고 '기업형임대 공급촉진지구'를 지정토록 했다. 현재 전국에 해제 가능한 그린벨트 총량은 233㎢다. 이 경우 공공기관 출자의무 비율을 2017년까지 폐지토록 했다. 기업들은 그린벨트 해제지역에 높은 관심을 보일 것이라는 게 전문가들의 의견이다. 향후 가치 상승으로 분양전환시 사업성을 확보할 수 있어서다.

심교언 건국대 교수(부동산학)는 "정부가 도심에 활용가능한 부지를 모두 활용한다고 하지만 대부분이 소규모"라면서 "수도권 외곽으로 나가게 되면 월 임대료에 교통비까지 들어 수요에 한계가 있다"고 말했다. 이어 "기업형 임대사업자들이 도심내 소규모 사업장들을 운용하면서 규모의 경제를 확보할 수 있는 추가적인 방안이 필요하다"고 말했다.