정부發 임대주택혁명 '뉴 스테이', 시장서 작동할까

월세 불안 잠재울 묘책…기업 수익은요?

-'전세 수요→매매 유도' 기존 정책 유지하며 투트랙 전략
-전문가들 "방향은 맞지만 실효성은 의문"

[아시아경제 박혜정 기자]정부가 주택임대차 시장의 계속되는 불안을 해소할 카드로 중산층을 위한 민간 임대주택 을 꺼내들었다. 중산층의 집에 대한 인식이 소유에서 거주로 점차 변하면서 임대주택 수요는 늘었는데 이들을 만족시킬만한 임대주택은 부족하다는 판단에서다. 중산층이 비교적 장기간 안심하고 거주할 수 있는 '분양주택과 견줄만한' 민간 임대주택을 공급하겠다는 구상으로 풀이된다. 부족한 재정을 감안, 민간 자본을 활용해 임대주택 공급을 늘리되 이 주택을 새로운 공공임대로 운용하겠다는 복안도 깔려있다.

◆중산층 주택 정책 '투 트랙'= 국토교통부의 '기업형 주택임대사업 육성을 통한 중산층 주거혁신 방안'은 중산층에 대한 주택 공급 정책을 크게 둘로 나누고 있다. 주택 전세 수요를 매매로 유도한다는 기존 방침은 유지하되, 주택을 매매할 능력 또는 의사가 없는 중산층은 민간 임대로 전환시키겠다는 '투트랙' 접근법이다. 김경식 제1차관은 "중산층에게 선택권을 줘 집을 구매할 여건이 되지 않거나 필요성을 느끼지 못할 경우 임대주택으로 유도하고 집을 살 의향이 있는 중산층은 자가 수요를 촉진할 것"이라고 말했다.

이를 위해 임대시장의 불안요소를 없애기로 했다. 임대시장이 빠르게 전세에서 월세로 재편되는 과정에서 중산층 세입자들도 2년마다 '비자발적'인 퇴거 위험에 노출되고 있어서다. 800만가구의 임차가구 가운데 중산층을 대상으로 하는 임대주택은 64만가구에 불과해 공급도 늘려야 했다. 이에 국토부는 민간 자본을 적극 활용해 고품질의 임대주택 공급을 늘린다는 목표를 세웠다. 이를 위해 택지 조성·공급~건설·매입~운영·출구 등 임대사업 전반에 걸쳐 규제를 풀어 2~3%인 임대주택 수익률을 투자자의 목표 수익률인 5%대에 맞추기로 했다.

◆택지 공급부터 기금·세제지원 총망라= 특히 기업형 임대사업자에게는 택지, 기금, 세제 등 전방위적인 추가 혜택이 주어진다. 우선 한국토지주택공사(LH)의 공공택지나 개발제한구역(그린벨트) 해제지역 등 공공부문에서 가용 가능한 모든 택지를 공급하고 민간부지도 적극 활용하기로 했다. LH가 보유한 토지 가운데 장기 미매각 용지나 미착공 부지등을 할인 매각하거나 무이자 할부 등의 혜택을 줘 택지비 부담도 덜어준다. 또 '기업형 임대주택 공급촉진지구'를 지정해 사업시행 요건, 개발 승인 절차 등을 대폭 완화하고 용적률 등의 인센티브를 제공한다.

국민주택기금을 활용한 융자 지원도 확대한다. 현재 전용면적 85㎡ 이하에만 허용되던 기금 지원이 85~135㎡의 중대형 임대주택까지 늘어나며, 융자 금리는 조달금리 수준인 2~4%로 지원된다. 민간 임대주택의 틀이 바뀌면서 기존 세제 틀도 개편된다. 8년 장기 임대주택을 공급할 경우 임대기간과 면적별로 양도세·취득세·소득세·법인세 등 각종 세제 지원이 확대 제공된다.

김재정 주택정책관은 "택지 할인, 기금 지원, 세제 지원, 용적률 완화 등 4가지 혜택이 각각 1%포인트의 혜택을 주는 것과 같다"면서 "목표했던 대로 수익률을 5~6%로 올릴 수 있을 것으로 본다"고 말했다.

국토부는 이 같은 광범위한 지원을 통해 올해 1만가구의 기업형 임대주택(기업형 임대리츠)을 공급할 수 있을 것으로 내다봤다. 이를 위해 '민간 임대주택사업 육성 특별법'을 제정해 제도적 기반을 마련하기로 했다. 2월 중 규제 최소화 등의 내용이 담긴 특별법안을 제출하고 시기별 추진 계획을 세워 최대한 빨리 정책을 추진할 방침이다.

◆방향은 맞지만 단기 효과는 "글쎄"= 시장에서는 민간부문의 투자의지를 살려 임대주택을 늘리고 이를 통해 주택 임대차시장을 안정시키려는 방향에 대해서는 긍정적으로 평가했다. 특히 그동안 수익성이 지나치게 낮아 대기업이 임대주택시장에 진입하지 못했던 만큼 이번에 택지확보 과정부터 세제와 기금 등의 지원이 종합적으로 이뤄져 대기업의 참여 계기가 마련된 것으로 평가했다. 심교언 건국대학교 교수는 "건설사 참여가 중요한데 시범사업을 잘 하는 게 중요하다"면서 "일본의 경우 1~3위 건설사들이 많이 하고 있다는 점을 감안해 맞춤형 정책이 될 수 있도록 할 필요가 있다"고 말했다.

다만 단기 효과는 기대난망이다. 주택공급이 이뤄지기 위해서는 땅을 확보하고 건설을 해야 하는 까닭이다. 당장 서울 전세시장은 새해 벽두부터 급등 우려를 낳고 있다. 부동산114 조사에 따르면 지난달 서울 아파트 전셋값은 평균 0.62% 올랐다. 이 가운데 강남 3구의 전셋값 상승률은 1.07%로 서울 평균보다 훨씬 웃돈다. 더욱이 올해 강남4구에서만 2만4000가구의 재건축 이주가 예정돼 있어 전세시장은 더욱 불안한 상태다.