빌딩 공실 늘었는데 수익률 상승…왜?

국토부, 2분기 오피스·매장용빌딩 임대동향조사 결과

2분기 상업용부동산 시장 동향

[아시아경제 박혜정 기자] 상업용 빌딩의 공실이 늘었지만 투자수익률은 오히려 높아진 것으로 나타났다. 부동산 시장 활성화에 대한 정부의 의지가 읽히면서 시장 반등에 대한 기대감이 퍼진 결과로 풀이된다.

30일 국토교통부가 발표한 '2분기 상업용 부동산 임대동향조사' 결과에 따르면, 6월30일 기준 오피스빌딩의 공실률은 12.2%로 1분기 대비 1.1%p 상승했다. 경남(7.5%)과 제주(8.1%)를 제외한 전 지역이 10% 이상을 기록했다.

매장용 빌딩의 공실률은 10.5%로 전기 대비 0.2%p 올랐다. 울산(7.9%)과 경기(7.9%), 부산(9.7%)을 제외한 전 지역이 10% 이상의 공실률을 기록한 반면 서울이 7.3%로 가장 낮았다. 국토부 관계자는 "신규 오피스 빌딩의 공급량을 수요가 따라가지 못해 공실률이 증가했고 매장용 빌딩의 경우 대부분 임대계약 만료와 임차인 변경 등으로 인한 마찰적 공실의 영향을 받은 것으로 분석된다"고 말했다.

상업용 빌딩의 공실률은 지난해 1분기 이래 상승세를 이어갔다. 지난해 1분기 8.5%이던 오피스 빌딩의 공실률은 8.8%, 9.3%, 10.7%, 11.1%, 12.2%로 올랐다. 매장용 빌딩 역시 8.9%에서 10.5%로 상승했다.

상업용부동산 투자수익률 추이

그러나 2분기 투자수익률은 되레 높아졌다. 2분기 오피스 빌딩 투자수익률은 1.59%, 매장용 빌딩은 1.66%로 1분기에 비해 각각 0.14%p, 0.16%p 올랐다. 부동산 시장 반등에 대한 기대감이 형성되면서 자본수익률이 크게 상승한 영향을 받은 것이다. 투자수익률은 소득수익률에 자본수익률을 한 값이다.

연간 투자수익률은 오피스 빌딩 5.63%, 매장용 빌딩 5.65%였다. 지난 1년간의 국고채(2.88%), 회사채(3.30%), 정기예금(2.60%) 등보다 높았다.

또 2분기 임대료는 오피스빌딩이 ㎡당 1만4800원으로 1분기와 같았다. 국토부 관계자는 "기업경기 부진으로 임대수요가 줄어 임대료 하락 요인이 전반적으로 우세하나, 명목임대료 수준을 지키기 위해 일정 기간 임대료를 받지 않는 '렌트 프리' 등의 영향으로 임대료 수준의 하방경직성이 나타났다"고 설명했다.

매장용 빌딩은 3만1600원으로 200원 올랐다. 특히 임대료 수준이 가장 높은 서울은 6만200원으로 ㎡당 400원 오르며 단위면적 당 6만원을 넘었다. 전반적인 경기침체에도 불구하고 강남대로 상권에 대기업의 안테나 점포 입주, 신사상권 가로수길과 홍대·합정 상권의 활성화 등에 따른 결과다.

임대가격지수의 경우 임대수요가 줄어든 오피스 빌딩은 99.8p로 전기 대비 0.2% 하락했다. 같은 기간 매장용 빌딩은 100.7p로 변함없었다. 세월호 사고 여파로 인한 일시적인 민간 소비가 다소 개선됐지만 지역적인 임대 수요와 공급 불균형 영향으로 지난 분기와 임대가격지수가 같았다.

임대가격지수는 임대료 변동을 파악하기 위한 것으로, 해당 상권의 모든 표본 빌딩에 대해 기준층의 시장임대료 총액을 더해 기준 시점(지난해 1분기) 대비 가격비율을 산출한다. 실제 계약금액이 아니라 거래 가능한 금액을 이용하기 때문에 단기적인 시장 동향을 예측하는 근거로 사용된다. 예를 들어 2분기 서울 매장용 빌딩의 표본 수가 728동이고 지수가 101.0이라면, 지난해 1분기 해당 지역의 기준층 합산 금액에 비해 1.0% 상승했다는 의미다.