[2·26 100일]서승환 장관 "임대소득과세 보완"…왜?

-주택시장 2·26방안 발표후 지속 침체…거래 증가폭 줄고 청약시장도 '흔들'
-국회서 손질 하기 전 주택정책 수장이 개선의지 보인듯…DTI도 손대나 '관심'

서승환 국토교통부 장관(가운데)이 5일 오전 서울 플라자호텔에서 열린 '주택·건설업계 조찬 간담회'에서 업계 건의 사항을 듣고 있다.

[아시아경제 이초희 기자, 박혜정 기자]"'내지 않던 세금을 내야하는 부담'으로 인해 주택시장에서 관망세가 이어지고 있다. 보완될 필요가 있다."

서승환 국토교통부 장관이 지방선거 직후인 5일 오전 '주택·건설업계 조찬 간담회'를 가진 자리에서 발언한 내용이다. 서 장관은 지난 2월26일 정부가 발표한 '전월세 선진화 방안'의 내용을 상당부분 손질해야 한다고 공개석상에서 밝혔다. 서 장관은 "(2·26 전월세 선진화방안 발표 후) 지난 3·5 보완조치를 통해 임대소득 세 부담을 최소화했다"면서도 시장의 충격을 감안해야 한다는 점을 지적했다.

◆주택시장 빠르게 침체되자 '셀프 손질'= 앞서 정부는 2월26일 임차인에 대한 월세소득 세액공제와 주택 임대소득 연 2000만원 이하인 2주택자에 대한 분리과세를 적용 등의 방안을 발표했다. 이후 임대차 시장에서 불안 심리가 확산되자 3월5일 보완조치를 내놓았다. 연 임대소득 2000만원 이하인 2주택자는 2년간 유예한 뒤 2016년부터 분리과세하고, 필요경비율을 45%에서 60%로 높이겠다고 했다. 또 월세소득과 형평성을 맞추기 위해 2주택자의 전세 임대소득(간주임대료)도 2016년부터 과세 대상으로 포함시켰다.

그럼에도 주택시장은 빠르게 침체국면으로 전환됐다. 지난해 취득세 영구 인하와 다주택자 양도소득세 중과 폐지 등에 이어 추가 규제 완화방침을 연달아 발표하며 거래가 늘어나는 등 회복조짐을 보여왔으나 2·26대책 발표와 함께 투자심리가 냉각된 것이다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 29일 현재 서울 아파트 한 달 거래량은 5403건으로 4월 8536건 대비 10% 줄었다. 두 달 연속 감소세다.

거래가 줄면서 가격도 하락했다. 닥터아파트에 따르면 2·26대책 발표 후 3개월간 수도권 아파트 매매가는 -1.45%였다. 대책발표 직전 0.40% 상승한 것과 대조적이다. 서울 영등포구 문래힐스테이트 전용 165㎡는 2월28일 9억5000만원이던 것이 지난달 말 8억5000만원으로 1억원 떨어졌다. 용산시티파크 146㎡와 용산파크타워 131㎡도 각각 13억5000만원과 15억5000만원이던 것이 1억원씩 하락했다. 강남 재건축 대표단지인 개포주공의 1단지 50㎡는 1000만원 내린 7억9000만~8억1000만원에 거래되고 있다.

청약시장 역시 심상찮다. 대책 발표 후 전국 98개단지가 분양시장에 나왔으나 이중 1순위에 청약이 마감된 단지는 28곳에 불과하다. 서울 강남지역은 물론 김포한강신도시 인근, 하남시 등 수요자들이 눈여겨보는 곳에서도 청약마감에 실패하는 경우가 빈발했다.

◆정부의 정책 일관성 유지 위한 '고육책'= 서 장관은 이런 상황에서 더이상 침체된 시장을 방관할 수 없다고 판단, 대책 보완 의지를 업계 대표들 앞에서 내보였다. 세월호 참사가 발생한 이후 소비가 지나치게 위축된 상태에서 주택시장마저 더욱 침체될 경우 내수 살리기에 실패할 가능성이 높다는 점에 착안한 것으로 풀이된다.

서 장관은 "임대소득 과세 방침으로 인한 구매심리 위축과 세월호 사고 이후 경기 위축, 계절적 비수기 등이 겹치면서 4월 이후 수도권 주택가격이 하락세로 반전되고 5월 들어서는 주택거래량도 전년 대비 감소하고 있는 상황"이라며 "건설투자와 수주 모두 지난해 4분기 대비 증가폭이 둔화되고 있어 시장 회복세가 지속될 수 있을지 의문이 제기되고 있다"고 설명했다.

이미 여야가 임대소득 과세 방안을 손질하겠다며 벼르고 있는 상태에서 주택정책을 총괄하는 수장으로서 구체적인 개선방안을 제시하려는 의지를 실은 것으로도 볼 수 있다. 서 장관은 "2주택 보유자 중 임대소득 2000만원 이하인 소규모 임대사업자에 대해 분리과세 특례를 부여하는 방안은 다주택자 양도세 중과 폐지, 취득세 차별 폐지 등 주택 보유수에 따른 차별을 폐지해왔던 그간의 정부 대책과 배치된다"는 점을 지적했다. 다주택자일수록 징벌적 과세를 하기보다는 민간 임대사업자로서 시장의 순기능 측면을 고려할 수 있다는 얘기다.

이에 임대소득 과세 시기를 2016년보다 늦추거나 과세기준을 연간 2000만원에서 3000만원으로 상향하는 방안, 3주택자 이상에 대한 종합소득 과세를 분리과세로 전환하는 방안 등이 추진될 것으로 전망된다.

아울러 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 규제 완화와 재건축 초과이익 환수제 폐지, 소형주택 의무 건설비율 폐지 등도 추진동력이 커질 전망이다. DTI와 LTV는 금융당국이 여전히 완화에 반대하고 있지만 신현송 국제결제은행(BIS) 수석 이코노미스트는 최근 "금융순환의 수축 국면에서는 규제 정도를 완화할 여지가 있을 것"이라고 조언하기도 했다.