서울시 재건축·재개발… “큰 물건, 아예 없어졌네?”

올 들어 중대형 없앤 100% 중소형 사업장 증가, 작아지는 정비사업

[아시아경제 배경환 기자] 서울시 내 재건축·재개발이 '대형 주택 제로' 현상으로 치닫고 있다. 지난해까지 확산되던 중소형 위주의 '다운사이징'에서 한 단계 더 나아간 수준이다. 중대형을 아예 포기, 리스크를 사전 차단하고 향후 매매시장에서 조합원들의 자산이 수월하게 거래되도록 유도하겠다는 전략이다. 분양시장에서 중대형 수요가 바닥을 보이는 만큼 당분간 중소형 정비 움직임은 이어질 전망이다.

현재 재개발을 진행 중에 있는 서울시 내 정비사업지 전경.

6일 서울시 등에 따르면 시내 정비사업지 중 올해 세부 계획안을 확정한 사업장에서는 모두 중대형을 없앤 것으로 나타났다. 수색과 동작 일대 정비사업장이 대표적으로 중소형으로만 짜여진 설계안을 내놨다.

이 중 은평구 수색동 일대 수색6재정비촉진구역은 1200여가구가 넘는 물량을 모두 중소형으로 재배치했다. 85㎡ 이하 물량 중에서도 ▲40㎡ 미만 ▲40~50㎡ 미만 ▲50~60㎡ 미만 ▲60~85㎡ 이하 등 모두 4개 타입으로 세분화했다. 조합원들의 선호도가 일치된 데다 임대주택 수요까지 반영한 것이다. 얼마 전 수정 계획안에서 85㎡ 이상 10가구를 반영한 것마저 조합원들이 부담스러워했다는 게 수색6구역 관계자의 설명이다.

동작구 동작동에서 재건축을 진행 중인 동작1구역도 마찬가지다. 300여가구 규모인 단지인데 공공시설을 추가하며 얻은 주택공급계획 여유분까지 모두 중소형에 배정했다. 사업 초기 전체 물량 중 3분의 1 수준으로 배치했던 중대형을 모두 빼고 366가구를 모두 85㎡ 이하로 구성했다.

이들 단지만 '중대형 제로 설계'를 채택한 것은 아니다. 올해 들어선 이런 분위기가 더 확산되고 있다는 점이 눈에 띈다. 대표적인 곳이 수색뉴타운 일대로 6구역에 앞서 2월 초에는 7구역이 85㎡ 이상 주택을 뺀 사업계획을 확정, 서울시 고시를 받아냈다. 조합원을 대상으로 한 선호도 조사 결과 인기가 다소 떨어진 50~60㎡ 주택을 228가구에서 202가구로 줄이면서 생겨난 감축분을 60~85㎡대에 배정했다. 8구역도 중대형을 뺀 정비계획에 인가를 받아내기도 했다.

이 밖에 총 1076가구의 4구역은 일찌감치 중소형 비중을 90% 가까이 끌어올린 계획안을 확정지었고 6구역은 지난해 6월 사업계획 변경을 통해 85㎡ 이상 중대형을 기존 216가구에서 10가구로 대폭 줄였다.

임대주택 확보로 얻어낸 용적률도 모두 중소형으로 활용 중이다. 올초 마포 염리2구역은 용적률 완화로 확보한 200가구의 여유분을 모두 85㎡ 이하에 넣은 데다 기존 85㎡ 이상 물량을 10분의 1로 줄였다. 올해 심의에 올라온 정비사업 계획 조정안 모두 중대형을 빼고 제출되고 있다는 게 서울시의 설명이다.

하지만 서울시 최대 주택공급 창구인 정비사업에서 중대형이 줄어들 경우 자칫 수급 불균형이 일어날 수 있다는 우려도 이어지고 있다. 언제 살아날지 모르는 중대형 수요를 적정선 확보해놓지 못할 경우 향후 가격급등에 따른 중대형난이 일어날 수 있다는 분석이다.

실제 지난해 1월 85㎡가 넘는 중대형 아파트의 거래량은 전체의 15% 수준에 불과했지만 올해는 20%에 육박했다. 거래량으로 살펴보면 중대형 거래량은 7944건으로 2500여건이 거래된 전년 동월보다 3배 넘게 올랐다. 정부 규제 완화와 함께 부동산 경기 회복에 대한 기대감이 높아진 데다 중소형과 가격차가 크게 줄어들며 수요가 살아나고 있는 셈이다.

조민이 에이플러스리얼티 팀장은 "중대형이 애물단지로 평가받고 있지만 넓은 집에 대한 관심이 꾸준하고 가격도 낮아지고 있는 점에서 수요가 다시 늘어날 수 있다"며 "다양한 수요를 감안한 정비사업이 필요한 시점"이라고 전했다.