[전세가율 70% 시대]피 같은 내 돈, 깡통전세 피해 막으려면

조류독감과 카드사의 개인정보 유출 등으로 흉흉한 가운데서도 설 명절을 맞아 '민족의 대이동'이 시작됐다. 오랜만의 해후로 반가움이 큰 가운데서도 현실적인 이슈들에 대한 갑론을박이 이어질 전망이다. 전국적으로 퍼지고 있는 조류독감은 물론 허술한 개인정보 취급에 따른 추가피해 가능성, 다가오는 지방선거 등이 주요 주제다. 또한 전세금이 집값의 70% 시대에 도달한 현상으로 인한 향후 부동산 시장 전망도 뜨거운 관심사로 지목된다. 평균 전세가율이 70%에 도달했다는 것은 특정 단지의 경우 매매가에 근접한 경우가 있음을 뜻한다. 갈수록 치솟는 전세금으로 인한 부담으로 서민들의 고통이 커지고 있다. 더욱이 올해도 전셋값 강세가 이어질 것으로 예상된다. 부동산 전문가들은 매매시장보다는 전세시장 강세를 점치고 있다. 전세가율 70% 시대의 주택시장을 분석해본다.<편집자주>

[아시아경제 한진주 기자] #분당에서 전세로 거주하는 박 모씨(50)는 1억8000만원 짜리 전셋집에 거주하다 집이 경매로 넘어가 1억2000만원을 날렸다. 전세계약 당시 매매가는 6억원, 이 중 담보대출이 2억7000만원이었다. 그러다 부동산 경기가 침체되며 아파트 매매가가 떨어졌고, 3억3000만원에 경매가 낙찰됐다. 은행 대출금 다음 순위였던 박씨는 결국 6000만원만 건질 수 있었다.

비수기 겨울철 '깡통주택' 주의보가 발령됐다. 치솟는 전셋값에 세입자들의 위험부담이 커진 것이다. 전세가율 70% 시대 속에 하우스푸어가 급증하며 나은 이 시대의 자화상이다. 수년 또는 수십년 피땀흘려 모은 돈을 통째로 잃지 않으려면 깡통주택을 피해야 한다. 집주인의 대출금과 전세금을 합친 금액이 70%가 넘는 이런 주택을 피해 안전한 전세를 구할 방법은 무엇일까.

우선 전세계약 때는 등기부 등본으로 집주인의 대출규모를 반드시 확인해야 한다. 집주인의 대출이 많다면 피하는 것이 좋다. 대출금을 갚지 못해 집이 경매로 넘어가면 보증금의 일부나 전부를 못 받는 경우도 있기 때문이다. 불가피하다면 근저당채권액과 전세금을 포함한 가격이 아파트는 집값의 70%, 다가구ㆍ연립ㆍ단독은 60% 이하인 주택이어야 한다.

임대차 계약 때는 확정일자를 받고 대항력을 갖추는 것이 가장 보편적인 방법이다. 거주 지역 주민센터에서 전입신고를 마치면 경매로 넘어가도 우선변제권을 갖는다. 그러나 우선 변제권이 전입신고 다음날부터 발생해 계약 당일 근저당권을 설정할 경우 우선순위에서 밀려 100% 안심할 수 없다.

더 확실한 방법은 전세권 등기 설정이다. 집주인의 동의와 인감증명서, 등기권리증이 필요하며 1억원당 25만원의 비용을 부담해야 한다. 등기권리증 때문에 집주인의 동의가 필요하다. 전세권등기는 전세기간 만료 후 집주인이 전세금을 돌려주지 않으면 소송 없이 경매신청을 할 수 있다. 다만 세입자 등기 이전에 저당권을 먼저 가진 사람이 있다면 경매로 넘어가도 배당받지 못하게 될 수도 있다.

최광석 변호사는 "전세가 월세로 전환되면서 위험한 전셋집이라도 들어가고 보자는 세입자들이 많은데 법의 보호를 받기 위해서는 전세권 설정을 하거나 확정일자를 받는 방법밖에 없다"고 설명했다.

그래도 불안하다면 전세반환보증 상품에 가입하는 것도 방법이다. 보증을 받으면 계약 종료 후 한달 안에 집주인이 보증금을 돌려주지 않거나 집이 경매로 넘어갈 경우에도 보증금을 반환받을 수 있다.

서울보증보험의 전세금보장신용보험은 아파트의 경우 집주인의 주택 담보 채무(선순위채권 등)와 전세금을 합한 총액이 주택 매매가의 100%까지 가입할 수 있다. 대주보의 전세보증금반환보증보험은 채무와 전세금을 합한 금액이 집값의 90%이하인 경우만 가능하다. 아파트·오피스텔의 경우 두 상품 모두 KB국민은행 시세를 기준으로 한다.

한진주 기자 truepearl@asiae.co.kr