[2014 분양이슈]재건축 위축에 강남發 전세난 ‘꿈틀’

[아시아경제 배경환 기자] 대규모 재건축 이주가 예정된 강남권에 전세난 비상이 걸렸다. 정비사업 예정지 인근 전세시장은 이미 수요가 공급을 앞지른 상황이고 주변 전셋값 시세를 맞추지 못한 이주민들은 다른 지역으로 이동하기 시작했다. 여기에 향후 1~2년간 입주 물량이 크게 줄어 세입자들의 전셋집 구하기가 더욱 어려워질 전망이다. 실제 향후 2년간 서울 강남권의 아파트 입주 물량이 급감하는 것으로 조사됐다. 올해부터 시작되는 고덕주공 등 대형 재건축 단지의 이주 시기와 겹쳐 강남발 전세난이 심화될 수 있다는 우려도 나오고 있는 실정이다.

부동산정보업체들의 조사에 따르면 올해 서울 강남·서초·송파·강동구 등 강남지역의 신규 입주 물량(임대·주상복합 포함)은 총 25개 단지 9367가구로 집계됐다. 27개 단지에서 1만2128가구가 쏟아진 지난해보다 22.7% 감소한 규모다.

구별로 ▲강남(5640가구) ▲서초(3251가구) ▲강동구(476가구) 순으로 입주 물량이 많다. 송파구는 올해 입주하는 단지가 전무하다. 이들 지역의 입주 물량 감소세는 당분간 이어질 전망이다. 2015년 강남권 입주 물량은 올해보다 44.7% 줄어든 4196가구에 불과한 것으로 나타났다.

강남권 입주 물량이 감소한 가장 큰 원인은 신규 아파트의 주요 공급원인 재건축 시장의 위축에 있다. 정부는 2000년대 들어 강남권 재건축 아파트값 폭등을 막기 위해 각종 규제를 도입했다. 소형 평형 의무 비율, 재건축 기준 연한 강화, 조합원 지위 양도 금지, 개발이익 환수 시행 등이다. 이 때문에 2000년대 중반 이후 강남지역에서는 중단 또는 일정을 연기하는 정비사업장이 늘었다. 최근 3년간 강남지역에서 입주한 아파트는 보금자리주택 등 공공 물량이 대부분을 차지했다.

지난해 입주한 재건축 단지도 단 2곳에 불과했다. 강남구 도곡동 래미안도곡카운티(397가구)와 서초구 방배동 방배롯데캐슬아르떼(744가구)에서만 입주가 이뤄졌다. 올해 입주하는 재건축 단지도 역삼동 역삼3차아이파크(411가구)와 서초동 롯데캐슬 프레지던트(280가구), 성내동 벽산블루밍 파크엔(476가구) 등 3곳 뿐이다.

입주 가뭄이 대규모 재건축 단지의 이주 시기와 겹쳐 향후 강남권 전세난을 심화시킬 것이라는 전망이 나오는 것도 같은 맥락이다. 강남·서초·송파·강동 등 강남4구에서 사업시행인가 이후 단계에 있는 재건축 사업장은 총 18곳으로 이중 서초 우성 2·3차 아파트, 고덕주공 2~7단지, 방배5구역 단독주택 재건축 등이 올해 이주를 계획하고 있다. 특히 개포지구(1만2410가구)는 하반기 개포주공3단지 이주를 시작으로 대부분 2015년에 이주할 예정이다. 둔촌주공(5930가구)도 올해말까지 관리처분계획을 인가받고 2015년 상반기부터 이주를 시작한다.

이밖에 지난해 12월부터 송파구 가락동 ‘가락시영 1~2차’ 6600가구가 선이주 절차를 진행 중이며, 강남구 역삼동 ‘개나리 6차’, 서초구 잠원동 ‘반포한양’, 강동구 상일동 ‘고덕주공 2단지’, 서초구 서초동 ‘우성2~3차’등 총 1만3000가구의 이주 수요가 시장에 쏟아져 나올 것으로 예상된다.

권일 닥터아파트 리서치팀장은 “향후 2년간 입주 물량 감소와 대규모 재건축 이주가 맞물려 강남권 전셋값이 폭등할 가능성이 크다”고 분석했다.

강남구 개포동 개포주공 아파트 전경 /

배경환 기자 khbae@asiae.co.kr