[김인만의 부동산돋보기]부동산법안…시장 살릴 수 있나?

[김인만 굿멤버스 대표]4·1 부동산 대책의 핵심대책 중 하나였던 수직증축 리모델링과 8·28 대책의 핵심이던 취득세 영구인하가 드디어 국회를 통과했다. 수직증축 리모델링은 거의 8개월 만에, 취득세 영구인하는 4개월 만에 통과를 하게 된 것이다.

지금까지 노후 공동주택이 리모델링 사업을 추진할 경우 용적률을 최대 40%(전용면적 85㎡ 이하는 30%)까지 늘릴 수 있었는데 이번 수직증축 리모델링 국회통과로 건축한지 15년 이상 된 공동주택을 현재 층수에서 최대 3개 층까지 증축하고 주택 수도 최대 15%까지 늘리게 됐다. 1기 신도시 200만가구를 비롯해 전국으로 400만가구 정도가 대상이 될 수 있다. 서울 등 수도권에서 36개 단지 2만6067가구가 리모델링을 추진 중인 것으로 추산된다.

취득세 영구인하는 대책 발표일인 지난 8월28일부터 소급 적용된다. 6억원 이하 주택은 2%에서 1%로, 9억원 초과 주택은 4%에서 3%로 1%포인트 인하된다. 6억~9억원 주택은 현행 2%가 유지된다.

많이 늦어지기는 했지만 수직증축 리모델링과 취득세 영구인하 국회통과가 과연 얼어붙은 부동산시장에 활기를 되찾아 줄 수 있을까?

결론부터 말하자면 침체된 부동산시장을 살리기에는 역부족이다.

최대 3층까지 수직증축 리모델링을 하면 늘어난 가구 수만큼 일반 분양할 수 있어 사업성이 좋아지기 때문에 리모델링을 추진하려는 단지들이 늘어날 것으로 기대되고, 큰 집을 작은 집 2채로 쪼개 지을 수 있도록 한 '세대 분할형'이 허용되며 중대형 주택에 대한 리모델링 기대도 커지고 있다. 실질적으로 대상이 되는 분당신도시의 경우 벌써 매물을 거둬들이거나 호가를 올리는 현상이 벌어지고 있다. 하지만 매수자들이 따라 붙어주지 않고 있기 때문에 거래증가로 이어지기는 어려워 보인다.

부동산시장 침체가 지속되면서 재건축단지들도 사업성이 잘 안 나와서 어려움을 겪고 있다. 3개층 수직증축허용만으로 리모델링 사업이 빠르게 잘 되기는 현실적으로 어렵다. 무엇보다 부동산 시장이 살아나서 3.3㎡당 1800만원 이상 가격으로 일반분양이 되지 않는 한 사업성 확보가 쉽지는 않은 상황이다. 설사 리모델링 사업을 추진하더라도 시작단계에서는 기대가 높아 반짝하다가 막상 추가분담금 문제가 나오면 반대에 의견이 많아지면서 어려움을 겪는 단지들이 많다.

취득세 인하 역시 좋은 혜택은 맞다. 하지만 취득세와 더불어 다주택자 양도세 중과 폐지가 같이 진행됐어야 하는데 양도세 중과세 폐지는 아직 국회에 계류 중이다. 무엇보다 대책 발표 후 8개월이 지나서야 통과가 되었기 때문에 시장의 기대는 이미 식어버렸고 대책발표의 효과를 극대화시키지 못했다.

부동산대책은 내용도 중요하지만 타이밍 역시 중요하다. 부동산대책 발표 후 1달 이내 늦어도 2달 이내에는 국회통과가 되었어야 하는데 너무 많은 시간이 지나가 버린 것은 큰 아쉬움으로 남는다.

부동산시장 거래회복을 생각하면 그래도 올해가 가기 전에 다주택자 양도세 중과폐지, 분양가상한제 탄력적용 등 나머지 대책들도 빨리 국회통과가 되어야 한다. 올해 말까지 한시적으로 적용되는 양도세 5년간 면제 기간을 내년까지 1년 더 연장하는 방안도 검토할 필요가 있다.

조금 더 욕심을 부리자면 부동산시장에 가장 큰 영향력을 주는 총부채 상환비율(DTI) 대출규제와 종합부동산세가 폐지된다면 부동산 투자심리 회복에 긍정적인 영향을 줄 수 있을 것이다.

이미 전세자금대출과 신규분양아파트 대출이 풀려있는 상황에서 DTI만 가계부채증가의 원인으로 지목하는 것은 현실적으로 맞지 않다. 오히려 매수심리만 누르고 있기 때문에 DTI는 빠른 폐지가 필요하다. 현재 부동산시장에서 고가 또는 중대형단지들이 가장 큰 어려움을 겪고 있는 상황이기에 부동산 폭등기에 부동산을 잡기 위해 적용된 DTI·종부세가 폐지되어야 하는 것은 당연하다.