[김인만의 부동산돋보기]'리모델링 수직증축' 부동산 살릴 수 있나

[김인만 굿멤버스 대표]4·1 부동산 대책의 핵심대책 중 하나였던 리모델링 수직증축이 대책 발표 후 8개월 만에 국회 국토교통위 법안 심사소위원회를 통과하였다. 지금까지는 노후 공동주택이 리모델링 사업을 추진할 경우 용적률을 최대 40%(전용면적 85㎡ 이하는 30%)까지 늘릴 수 있었는데 이번 리모델링 수직증축 국회통과로 건축한지 15년 이상 된 공동주택을 현재 층수에서 최대 3개 층까지 증축하고 세대 수도 최대 15%까지 늘리게 된 것이다.

리모델링 수직증축은 소위통과가 되었다고 바로 시행이 되는 건 아니다. 본회의를 거치면 내년 4월 말부터 시행될 것으로 예상된다. 리모델링 대상 아파트는 1기 신도시 200만가구를 비롯하여 전국으로 400만가구 정도로 추산된다. 서울 등 수도권에서 리모델링을 추진 중인 곳은 36개 단지, 2만6067가구로 추산이 된다.

최대 3층까지 수직증축을 하면 늘어난 가구 수 만큼 일반 분양할 수 있어 사업성이 좋아지기 때문에 리모델링을 추진하려는 단지들이 늘어날 것으로 기대된다. 특히 큰 집을 작은 집 2채로 쪼개 지을 수 있도록 한 '세대 분할형'이나 '세대 구분형'(멀티홈) 주택이 허용되면서 중대형 주택 리모델링도 한층 탄력을 받을 수 있을 것으로 기대된다. 그렇다고 너무 큰 기대나 환상을 가지는 것은 바람직하지 않다. 왜냐면 부동산시장 침체가 지속되면서 재건축도 사업성이 잘 안 나와서 어려움을 겪고 있는데 3개 층 수직증축허용만으로 리모델링 사업이 빠르게 잘 되기는 쉽지는 않을 것이기 때문이다.

조합원들의 부담을 줄이기 위해서는 공사비를 줄여야 하고 결국 아파트가격이 3.3㎡당 1800만원은 되어야 어느 정도 사업성 확보가 가능하다. 현재의 침체된 부동산시장 분위기에서는 강남, 목동, 분당 등 일부 지역을 제외하고는 쉽지 않을 것이다. 설사 추진을 하더라도 시작단계에서는 기대가 높아서 반짝하다가 막상 추가분담금 문제가 나오면 반대 의견이 많아지면서 무산되거나 어려움을 겪을 가능성이 높다. 실제로도 그런 단지들이 많이 있는 것이 현실이다.

부동산시장의 반응 역시 미지근한데 리모델링 수직증축이 새로운 내용이 아니라 4·1대책에 발표가 된 내용이고 당연히 통과가 되어야 할 것이 8개월이 지나 이제야 통과가 되었기 때문에 시장의 기대는 이미 식어버렸다. 리모델링 수직증축보다 더 중요한 양도세중과세 폐지, 취득세 영구인하가 아직도 국회에서 계류 중이기 때문에 부동산시장에 긍정적인 영향을 주기에는 역부족이다.

부동산대책은 내용도 중요하지만 타이밍 역시 중요하다. 부동산대책 발표 후 1달 이내 늦어도 2달 이내에는 국회통과가 되었어야 하는데 8개월이 지났으니 늦어도 너무 늦어버렸다. 하지만 내년 부동산시장을 생각하면 그래도 올해가 가기 전에 양도세중과세 폐지, 취득세 영구인하 등 나머지 대책들이 빨리 국회통과가 되어야 한다.

여기서 더 나아가 올해 말까지 한시적으로 적용되는 양도세 5년간 면제 기간을 내년까지 1년 더 연장하고 부동산시장에 가장 큰 영향력을 주는 총부채 상환비율(DTI) 대출규제와 종합부동산세가 폐지된다면 부동산대책의 화룡점정이 될 것이다. DTI는 가계부채증가에 직접적인 영향이 없고 오히려 매수심리만 누르고 있기 때문에 빠른 폐지가 필요하다. 이미 전세자금대출과 신규분양아파트에 대한 대출이 풀려있는 상황에서 일반 매매에 대한 대출만 규제한다는 것은 가계부채억제와도 상관없고 부동산거래 활성화에도 맞지 않기에 빠른 폐지가 필요하다.