[김인만의 부동산돋보기]소형 아파트 전성시대…그 이후는?

[김인만 굿멤버스 대표] 서울과 수도권 부동산시장의 침체가 지속되면서 중대형 아파트의 거래가 실종됐다. 소형 아파트는 상대적으로 거래도 꾸준히 되고 있고 매매가격도 소폭이지만 상승흐름을 이어가고 있어 전체 아파트의 침체보다는 중대형 아파트의 침체라고 보는 것이 정확한 표현이다.

중대형이 잘 나가던 시절도 있었다. 2006년은 현재와 정 반대의 상황이었는데 버블세븐지역 중대형아파트가 대세였고 중소형은 거의 찬밥신세였다고 해도 과언이 아니다. 3.3㎡당 가격이 중소형이 중대형의 절반 수준 밖에는 되지 않았으니 지금 상황에서는 상상할 수 없는 일이다.

2006년 당시 버블세븐 중 한 곳이었던 평촌신도시 106㎡ 아파트 가격은 5억원, 3.3㎡당 매매가격이 1500만원이 넘었지만 50㎡ 남짓한 소형아파트 매매가는 7000만~8000만원, 3.3㎡당 가격이 500만원 수준으로 중형 가격의 절반에도 못 미칠 만큼 저평가돼 있었다.

그로부터 7년이 지난 2013년 현재 평촌의 중형 아파트는 1억원 이상 하락한 반면 소형 아파트는 두 배 이상 상승하면서 이제는 3.3㎡당 가격이 비슷해지거나 오히려 역전됐다. 분양시장에서도 이런 현실이 반영돼 이제는 인기가 높은 중소형의 3.3㎡당 분양가를 더 높게 책정하고 있다. 마곡지구의 경우에도 3.3㎡당 가격이 중대형보다 중소형을 더 높다.

소형아파트가 대세가 된 이유는 공급물량과 부동산시장 침체에서 찾을 수 있다. 2008년까지 부동산 호황이 지속되면서 건설회사들이 마진을 쉽게 올릴 수 있는 전용면적 85㎡ 이상인 중대형 위주로 신규물량을 공급했다. 정부도 공공주택을 전용 85㎡를 기준으로 공급해 중소형 아파트 공급은 눈에 띄게 줄어들었다. 특히 전용 60㎡ 이하 소형은 ‘귀한 몸’이 됐다.

여기에다 부동산시장 침체가 지속되면서 투자자들은 투자금액이 작고 환금성이 좋은 소형아파트를 선호하는 분위기다. 실수요자들 역시 무리하게 중대형을 구매할 이유가 사라지면서 수요와 공급 모두 소형아파트가 유리해지면서 ‘소형 아파트 전성시대’가 열리게 된 것이다.

소형 아파트는 오피스텔, 도시형 생활주택보다 수익률은 1%가량 낮지만 관리가 상대적으로 수월하고 환금성이 좋아 가치 상승 측면에서도 유리하다. 월세로 전환할 경우 좋은 수익형부동산으로 변신도 가능하다는 이점 때문에 소형아파트의 강세는 향후 실물경제와 부동산시장이 완전하게 살아나기 전까지는 지속이 될 가능성이 높다.

지역과 물건마다 차이가 있지만 소형아파트의 수익률은 5%로 추산할 수 있다. 팔기가 수월하고 소폭이지만 가치상승도 가능해 당분간 소형아파트에 관심을 가져보는 것도 좋을 듯 하다. 아무리 소형이라고 해도 주택 보유 수에 포함되기 때문에 보유 중인 주택에 영향을 미치는지 않는지, 무조건 상승한다는 법칙은 없기에 충분한 조사와 더불어 자금계획에 문제가 없는지도 따져봐야 한다. 특히 소형의 특성을 무시하고 지나치게 높은 기대를 가지는 것은 주의가 필요하다.