[김인만의 부동산돋보기]전세난 2016년까지 간다

[김인만 굿멤버스 대표]2016년 부동산의 가장 큰 이슈는 아마 전세급등일 것이다. 뛰는 전세를 잡기 위하여 정부가 8·28대책을 내놓았지만 오히려 상승폭을 더 키웠다. 다만 최근 들어 전세가격 상승을 주도했던 잠실, 판교를 중심으로 전세가격이 일시적 조정을 받으면서 주춤하고 있다. 이런 현상을 두고 이제 전세가격 상승이 끝난 것 아닌가 하는 섣부른 예측도 나오고 있다.

잠실 리센츠 110㎡ 전세의 경우 올해 초 5억원을 넘더니 여름 6억원을 넘어 지난 9~10월에는 7억원 가까이 육박하다가 최근 6억원 중반대로 다시 조정이 되고 있다. 일시적 조정의 이유는 간단하다. 단기간에 전세가격은 지나치게 급등을 하였음에도 매매가격은 상승하지 않으면서 전세비율이 80%를 넘었고 이런 높은 전세비율은 아무리 전세자금대출을 잘 해준다고 하여도 높은 전세가격을 감당하기에도 전세입자의 자금부담이 너무 커져 전세가격 상승을 따라가기에는 어려움이 생긴 것이다. 전세물건 확보 어려움을 우려해서 미리 전세를 구해버린 이들도 많이 있었다. 11월 계절적인 비수기까지 겹쳤고 여기에 취득세 영구인하를 기다리다 지쳐서인지 매매시장 역시 약세로 돌아서면서 매도자들이 집을 팔려다 그냥 전세로 돌리면서 전세물건이 늘어난 것도 영향을 미치면서 잠실 등 일부 지역의 전세가격은 조정을 받는 양상을 보이고 있다.

하지만 전세난은 끝이 아니라 일시적인 조정상황이라 보면 될 것 같다. 한번 고삐가 풀리면 매매든 전세든 4년이라는 시간은 지나야 안정이 되는 과거를 비추어보면 현재의 전세난은 단기간에 해결이 될 가능성은 낮아 보인다.

과거 전세폭등은 1987~1990년, 1999~2002년 두 차례 있었다. 1차 전세폭등은 1987년 19.4%, 1988년 13.2%, 1989년 17.5%, 1990년 16.8% 4년간 지속이 되었고 전세폭등 이후 매매가 폭등으로 이어지다가 1기 신도시 등 대규모 주택공급이 된 후 마무리가 되었다. 2차 전세폭등은 외환위기 시절인 1998년 18.4% 하락한 후 1999년 16.8%, 2000년 11.1%, 2001년 16.4%, 2002년 10.1% 이렇게 4년간 폭등을 하였고 역시 그 후 매매가 상승으로 이어졌다.

이번 전세폭등은 지난해 7.1% 상승했고 올해 두 자리 상승이 확실한데 과거 두 차례 전세폭등을 보면 2015년을 넘어 2016년까지는 이어질 가능성도 배제할 수 없다.

'미친 전셋값'은 수요와 공급의 불일치 때문이다. 부동산시장의 침체로 전세를 끼고 구입하는 투자수요가 크게 줄어들면서 미분양 우려로 건설 회사들의 신규공급물량이 큰 폭으로 감소하였다. 저금리가 지속되면서 전세금을 받아서 돈 굴릴 데가 없다 보니 임대인들이 전세를 월세로 전환하는 수가 늘어났다. 전세를 구하기 힘들게 되자 전세입자들이 전세연장을 해서 눌러앉아버리면서 전세물량 자체가 큰 폭으로 감소하였다.

반면 주택가격 하락에 대한 우려가 커지면서 집을 구입할 여력이 되는 실수요자들까지 주택구입을 미루면서 전세를 선호하다보니 전세수요는 크게 증가하면서 공급은 부족하고 수요는 늘어나는 전형적인 상승곡선이 형성된 것이다.

여기에 정부까지 나서서 전세자금대출이라는 빚으로 손쉬운 전세금 마련의 길을 터주면서 전세금 인상에 대한 자금부담까지 완화됐다. 전세가격 상승은 고삐 풀린 망아지처럼 날뛰고 있는데 주택공급은 공장에서 찍어내는 물건과 달라서 지금 공급을 하더라도 3~4년 정도의 시간이 필요하다. 무엇보다 현재와 같은 부동산시장의 침체가 지속되는 한 전세수요 증가, 전세물량 감소는 지속이 될 수밖에 없기 때문에 단기간에 전세가격 상승의 해결책이 나오기는 힘들어 보인다.

실제로 수도권 입주물량을 보면 2010년 13만6818가구에서 2011년 9만4255가구, 2012년 9만6674가구, 2013년 7만3168가구, 내년 6만4252가구로 매년 줄어들고 있다. 2~3년 후 입주물량을 결정하는 신규아파트 공급 역시 매년 크게 줄어들고 있어서 이런 수급의 불일치는 전세가격 상승의 빌미를 제공해 주고 있다. 더 나아가 향후 매매가 상승압력으로 작용될 가능성이 높다. 정부와 국회는 더 이상 정쟁이 아닌 우리나라 경제의 생존 문제로 인식하고 지금도 늦었지만 그래도 부동산시장 회복을 위하여 신속하고 더 많은 노력을 해주어야 한다.