‘미다스의 손’…'히트 제조 건설사' 하반기 분양은?

동탄2 반도 유보라 아이비파크 2.0

[아시아경제 박소연 기자]심각한 부동산 시장 침체에도 불구하고 분양에만 나서면 성공작을 만들어내는 히트 제조 건설사들이 있다. 반도건설·중흥건설 등 주택 전문 중견건설사를 비롯해 탄탄한 마케팅력을 무기로 분양 성공신화를 만들어가고 있는 포스코건설, 삼성건설 등의 대형사가 대표적인 예다.

이들 건설사들이 이처럼 극심한 ‘미분양 무덤’에 빠지지 않은 비결은 뭘까. 건설사의 규모나 특성에 따라 조금씩 차이는 있지만 이들의 성공에는 탁월한 입지선정과 시장조사 능력, 탄탄한 자금력, 우량 상품을 만들어 소비자들에게 알리고 이를 계약으로 이끄는 마케팅 능력이 숨어있다는 평가가 나온다.

좀처럼 부동산 침체가 회복될 조짐을 보이지 않아 경영난을 겪고 있는 주택 분양업계를 감안하면 이들 건설사들의 분양 성공은 시사하는 바가 크다. 전문가들은 “시장 침체로 정부 정책 변화나 개발 재료에만 의존해 미분양 문제를 해결하기 보다 건설사가 자체적으로 우수한 상품을 개발하고 이를 통해 수요자들의 선택을 받는 선순환을 만드는 것이 분양 침체를 극복할 수 있는 비법”이라고 말했다.

◆자체사업 집중…불필요한 비용 줄이고 여유자금으로 상품개발 주력=올해 인기를 끌었던 대부분의 단지가 단순 도급사업보다 자체사업 방식으로 지은 아파트였다. 건설사가 공사비만 받고 아파트를 짓는 도급사업과 달리 자체사업은 건설사가 직접 토지를 구입하고 시공 및 설계, 분양 전반의 업무를 진행한다.

시행사가 끼는 경우 분양 수익을 나눠 갖게 돼 사업비용 부담이 증가될 수밖에 없다. 자체사업은 이러한 불필요한 비용을 줄여 분양가를 낮춘다거나 새로운 평면개발에 힘쓸 수 있어 실거주와 투자가치를 두루 갖춘 알짜 아파트가 될 가능성이 높다. 시행사와의 충돌이 없어 사업진행속도가 빠른 것도 장점으로 꼽을 수 있다. 요즘처럼 PF나 자금 조달이 여의치 않은 상황에서 자체사업을 주로 한다는 것은 그만큼 자금력과 마케팅 능력을 갖추고 있다는 의미이기도 하다.

반도건설은 2011년 업계 최초로 전용 59㎡형에 4.5베이 혁신평면을 내놓으며 분양 8개월 만에 계약을 마무리했다. 주로 자체사업 방식으로 아파트를 건설하는 이 회사는 수요자 발굴을 위해 분양가를 내리고 신평면 개발에 주력해 ‘신평면=반도건설’이란 수식어를 얻었을 정도다. 같은 해 분양한 양산신도시 3차 물량에서도 대형아파트에서나 볼법한 욕조를 중형아파트의 2개 욕실에 모두 적용한 욕실특화평면이 호응을 얻으면서 분양 한달 만에 전체물량의 95%를 팔아 치워 성공신화를 이어갔다.

올해 최고 흥행단지로 꼽히는 위례신도시 래미안과 힐스테이트 두 단지는 모두 자체사업 방식으로 진행됐다. '위례 힐스테이트'는 입면을 다양화하고 옵션을 최대한 활용해 기본 9개 타입에 추가 선택사항을 옵션으로 넣어 평면을 최대 36개로 구성해 고객 선택권을 넓혔으며, 래미안 위례신도시도 101~134㎡ 펜트하우스를 포함해 총 18개 평면을 선보이는 등 특화 설계가 눈길을 끌었다.

일부 건설사는 조직내 전담부서를 두고 분양 성공 가능성이 있는 택지의 시장 동향을 수시로 파악하는 등 알짜택지 확보에 총력을 기울이고 있는 모습이다. 호반건설과 중흥건설은 공급이 포화상태에 이르렀다며 부정적인 여론이 쏟아졌던 세종시에 각각 수천가구를 분양해 선전하고 있다. 전셋값이 1년새 1억 가까이 상승하는 등 주택난이 심각한 상황에서 올해 말과 내년 말 공무원 추가이전이 예상된 만큼 승산이 있다는 판단이 적중했다.

◆고객 니즈 정확하게 알아야 ‘백전 백승’… 치밀한 마케팅 전략도 성패 갈라=반도건설은 지난 4월 선보인 ‘반도유보라 아이비파크’ 분양에 앞서 사전 시장 조사결과를 벌였다. 이를통해 인천과 가평에 이어 국제학교가 들어서는 동탄의 교육환경에 주목했다. '강남맘' 못지 않은 '동탄맘'들의 교육열에 착안해 치밀한 상품 구성에 돌입해 커뮤니티' 시설에 부수적으로 지어지는 도서관을 별채로 떼내 운영하는 동탄신도시 최초 ‘조선에듀케이션 교육시스템’을 도입했다. 단지 내 어린이집부터 문화센터, 학교까지 원스톱 교육이 가능하다는 평을 들으며 청약 당시 전 타입 청약 1순위 마감, 2주간 100%의 계약률을 이끌어 냈다.

늦겨울에서 초봄까지 아파트 숲으로 즐비한 동탄신도시에서는 모처럼 '칼 가는 소리'가 단지마다 흘러나왔다. 포스코건설이 3월 동탄2신도시 분양을 앞두고 기존 동탄1신도시에서 분양했던 단지에서 안전사고를 예방하기 위해 칼갈이 전문인력을 동원해 가가호호 방문서비스를 벌인 것이다. 이런 과정을 통해 입주민들이 아파트를 어떻게 사용하고 있는지를 살피고 가전제품의 크기와 세탁실 면적 등을 분석해 설계에 반영했다. 이 같은 노력은 청약결과로 바로 나타났다. 총 810가구 모집에 4858명이 지원해 평균청약경쟁률 5.98대1로 1분기 분양시장 최고청약경쟁률을 기록했다.

반도건설 김정호 팀장은 “반도건설은 고객들에게 아파트를 넘어서 ‘삶의 터전’을 만들어 드린다는 자세로 안팎의 설계특화 개발에 아낌없이 투자하고 있다”며 “올 하반기 동탄2신도시에 분양 준비중인 ‘동탄 반도유보라 아이비파크 2.0’에도 벌써부터 고객들의 문의가 빗발치고 있어 좋은 결과가 기대된다”고 말했다.

반도건설은 경기 화성시 동탄2신도시 A-13블록에 '동탄2 반도유보라 아이비파크 2.0'을 오는 9월 말 분양할 예정이다. 공급규모는 지하 1층~지상 25층 11개동, 전용면적 74~84㎡ 총 999가구로 구성될 예정이다. 특히 지난 4월 청약 당시 전 주택형을 1순위 마감한 데 이어 약 2주만에 계약률 100%를 달성한 '반도유보라 아이비파크'의 후속분양이다.

또 반도건설은 오는 10월 대구광역시 테크노폴리스 18블록에서 ‘테크노폴리스 반도유보라’를 분양할 예정이다. 지하 1층~지상 18층, 아파트 12개 동으로 이루어질 이 단지는 전용 60~85㎡의 중소형으로 구성될 예정이어서 수요가 높을 전망이다.

오는 10월 포스코건설이 분양을 계획 중인 C1-4블록의 ‘송파 와이즈 더샵’은 맞통풍이 가능한 남향 판상형 위주로 설계해 주상복합의 약점으로 꼽히는 채광·환풍 문제를 해결했다. 위례~신사선 역사가 인접하고, 트램 역사가 단지 바로 옆으로 들어선다. 전체 390가구 전용면적 96㎡로 구성됐다.

중흥건설은 여세를 몰아 하반기에도 오피스텔 2483가구, 아파트 1660가구를 공급할 예정이다. 광주·전남 공동혁신도시에 들어서는 '중흥S-클래스 메가티움' 오피스텔은 1차 1227가구, 2차 1256가구 총 2483가구 규모로 조성되는 호텔형 랜드마크급 오피스텔이다. 지하 2층~지상 12층, 전용면적 28~71㎡로 구성된다. 중심상업지구 내에서도 핵심 입지에 들어서 주거와 업무, 투자가치가 모두 뛰어나다는 평이다. 1차는 이전기관 종사자들을 대상으로 우선 공급되며 2차 물량은 오는 10월 분양할 예정이다.

내포신도시에서는 민간임대아파트인 '중흥S-클래스 리버티' 1660가구를 공급한다. 전 가구가 4베이로 구성됐으며 행정타운과 중심상업시설이 가깝고 초등학교와 근린공원, 하천이 단지와 바로 맞닿아 있는 쾌적한 주거 환경을 자랑한다. 지하 2층~지상 20층, 28개동, 전용 59·73·84㎡ 총 1660가구의 중소형 대단지로 10월 초 분양 예정이다.

박소연 기자 muse@asiae.co.kr