한강변 재건축…압구정 ‘고(Go)’여의도 ‘스톱(Stop)’

여의도의 한 아파트 단지 전경.

[아시아경제 김창익 기자]4·1 대책 이후 재건축 시장을 중심으로 부동산 시장이 반등 기미를 보이고 있는 가운데 대표적 재건축 지구인 압구정과 여의도가 상반된 움직임을 보이고 있어 주목된다. 압구정 지구의 경우 총 24개 단지중 22개 단지가 한꺼번에 안전진단을 신청하며 재건축에 시동을 걸고 있는 반면 여의도는 재건축이 올스톱 상태다. 서울시의 한강변 스카이라인 규정에 따라 압구정동은 층고가 최고 35층으로 제한되는데 반해 여의도의 경우 50층 이상 초고층도 가능해 조건은 여의도가 오히려 더 유리한 상황이어서 그 배경에 더 관심이 쏠리고 있다.

◆압구정 “재건축 초과이이익환수 면제위해 서두르자”=압구정 현대와 한양아파트 등 22개 단지가 지난달 15일을 전후로 일제히 안전진단을 신청, 재건축을 위한 테이프를 끊었다.

압구정지구에는 1976년부터 현대 1~14차, 한양 1~8차, 미성 1ㆍ2차 등 총 24개단지에 1만355가구가 입주해 있다. 1987년 입주한 미성2차를 제외하면 모든 단지가 20~40년 사이의 재건축 연한이 충족된 상태다. 이번에 빠진 미성 1ㆍ2차 중 1차도 주민 의견 수렴 절차를 거쳐 조만간 안전진단을 신청할 계획이다.

압구정 아파트 단지들이 일제히 안전진단을 신청한 것은 우선 재건축 초과이익 환수 면제 혜택을 받기 위해서다. 재건축 초과이익 환수제는 재건축 가격 폭등을 막기 위해 참여정부시절인 2006년 도입된 것으로 재건축으로 인한 시세차익의 최대 50%를 정부가 거두어들이는 제도다. 금융위기 후 부동산 시장이 침체돼 2014년말까지 적용이 유예된 상태다.

또 다른 이유는 가장 큰 걸림돌이었던 기부채납률(30%) 문제가 해결됐기 때문이다. 부지의 30%를 서울시에 떼어주고 재건축을 할 경우 시간이 갈수록 자산 가치가 떨어진다는 우려에 주민들은 오세훈 전 시장 시절 수립된 한강 르네상스 계획에 반발했었다. 박원순 시장 취임후 수변경관관리 방안을 만들면서 층고를 35층 이내로 제한하는 대신 기부채나률을 15% 이내로 줄이면서다.

◆여의도 “초고층 할까말까 갑론을박에 배가 산으로”=여의도의 경우 압구정보다 기부채납률 문제가 더 심각했었다. 70층 주상복합을 허용하는 대신 기부채납률을 최고 40%까지 요구했었기 때문이다. 이같은 르네상스 계획이 수변경관관리 방안에서는 기부채납률은 압구정과 마찬가지로 15% 이내로 줄였다. 더구나 층수를 상업지구와 인접한 경우 용도변경을 통해 60층 안팎의 초고층도 허용키로 해 재건축의 폭이 압구정 등 다른 한강변보다 넓어졌다.

하지만 예상과는 달리 여의도 재건축은 스카이라인 관리바안 발표 이후 오히려 더 위축된 모습이다.

여의도의 경우 재건축 대상 아파트는 총 15개 단지다. 이중 목화ㆍ삼부ㆍ장미ㆍ화랑ㆍ대교ㆍ한양ㆍ시범ㆍ삼익ㆍ은하ㆍ미성ㆍ한양 등 11개 단지는 주거지역에 지어진 일반 아파트다. 오세훈 전 서울시장 시절 한강르네상스 계획의 일환인 전략정비구역으로 지정돼 통합 재건축이 추진됐던 곳이다.

이 외 서울ㆍ공작ㆍ수정ㆍ진주 등 4개 단지는 상업지역임에도 100% 일반아파트로 지어졌다. 지금은 조례가 개정돼 상업지역에서는 30% 이상 상업시설이 포함된 주상복합만 가능해 상업지역내 일반아파트란 예외적인 사례로 남게 됐다.

용도지역이 상업지역과 주거지역에 걸쳐 있고, 층수도 용도지역 변경 등의 경우에 따라 35층, 50층, 50층 이상 등이 가능해지면서 주미들의 속내가 복잡해졌다.

용도변경을 통해 초고층 재건축을 원하는 경우와 35층 일반재건축을 원하는 주민간에 찬반이 심하게 대립하는 모습이다. 일반재건축을 선호하는 주민들은 용도변경시 용적률 완화 혜택을 받는 대신 기부채납률이 30% 이상으로 높아지는 것에 반발하고 있다. 르네상스 계획 때와 별반 다를 게 없다는 것이다.

한 주민은 "조합이 설립되지 않아 구심점이 없는 상황에서 말만 무성하게 나오고 있다"며 "일부 단지의 경우 추진위 설립직전에 주민들 대립이 심해지자 모두 나몰라라 하고 있는 상황"이라고 말했다.