압구정發 훈풍, 강남 부동산 달굴까

24개 단지 중 22개 안전진단 신청..시동걸린 재건축

압구정 구현대6차 아파트 단지 전경.

[아시아경제 김창익 기자]압구정지구 22개 아파트 단지가 일제히 안전진단을 신청하며 재건축 시동을 걸어 강남 주택시장이 요동칠 전망이다. 각 단지들은 한강변 수변경관관리 방안의 윤곽이 잡히면서 가장 큰 걸림돌이었던 기부채납률 문제가 해소되자 속도를 낸 것으로 풀이된다. 여기에 4ㆍ1 대책후 재건축 단지를 중심으로 호가가 반등하는 등 시장 분위기가 호전되고 있는 점도 재건축의 추진 동력이 되고 있다는 분석이다.

업계에서는 압구정지구가 갖는 상징성을 감안할 때 침체된 부동산 시장을 자극할 수 있는 촉매제가 될 것으로 기대하고 있다. 이미윤 부동산114 과장은 "압구정지구의 경우 서울에서 가장 비싼 재건축 단지가 밀집된 지역으로 부동산 시장의 훈풍을 몰고올 대형 호재가 될 것으로 보인다"고 말했다.

▲'재건축 손톱밑 가시' 기부채납 부담 해소= 압구정지구는 오세훈 전 서울시장의 한강 르네상스 계획에 포함되면서 재건축에 제동이 걸렸다. 오 전 시장은 2009년 압구정과 여의도ㆍ이촌ㆍ성수ㆍ합정 등 5개 지역을 르네상스 계획의 전략정비구역으로 정해 50층 이상의 초고층 건립을 허용했다. 아파트 재건축을 중심으로 한강변에 랜드마크를 짓는 청사진이었다. 이를 위해 법정상한 용적률을 330%로 상향조정하는 대신 사업부지의 25%를 기부채납받아 공공에 개방하는 시설을 짓도록 했다.

주민들은 금융위기 후 재건축 시세가 급전직하하는 가운데 25%에 달하는 높은 기부채납률에 강력히 반발했다. 부지의 4분의 1을 떼주고 초고층 재건축을 할 경우 시간이 지날수록 재산 가치가 떨어질 것이란 우려에서다. 이학기 강남구 의원은 "압구정동의 경우 나이 드신 분들이 많아 초고층 인센티브를 선호하지 않는다"며 "더구나 부지의 25%를 공공시설로 떼주면서까지 재건축을 서두를 매력을 느끼지 못했다"고 설명했다.

그런데 박원순 시장이 한강변 수변경관관리 계획을 수립하면서 기부채납률 문제가 해소됐다. 초고층을 제한하는 대신 기부채납률을 최대 15%로 낮춘 것이다. 서울시 관계자는 "압구정지구의 경우는 기반시설이 잘 갖춰져 있어 다른 지구에 비해 기부채납률이 상대적으로 낮아질 것"이라고 말했다.

▲"재건축 시장 반등 견인할 대형 호재"= 강남 재건축이 4ㆍ1 대책의 최대 수혜지로 부상하면서 시장 분위기가 반전되고 있는 점도 압구정의 집단 재건축 추진에 불을 당긴 요인으로 꼽힌다. 부동산 정보업체 부동산114에 따르면 4월 마지막주 강남 재건축은 양도세 면제 혜택을 받는 단지의 경우 시세가 평균 0.55% 올랐다.

압구정 지구 주구별 아파트 단지 현황.

특히 재건축 초과이익 환수 유예기간이 2014년 끝난다는 점도 추진 일정을 서두르는 요인으로 작용하고 있다. 이 의원은 "재건축 추진 일정을 감안할 때 물리적으로 어려울 수도 있지만 최대한 일정을 앞당겨 초과이익 환수 유예기간 안에 관리처분인가를 신청할 예정"이라고 말했다.

재건축 초과이익 환수제는 재건축 이후 시세상승분의 최대 50%를 환수하도록 2006년 도입됐으며 2013년부터 2년간 적용이 유예된 상태다.

시장에서는 특히 압구정지구가 강남 중에서도 대표적인 부촌으로 꼽히는 지역으로 재건축 시장의 바로미터로 역할을 해왔다는 점에서 시장 분위기를 호전시킬 촉매제 역할을 할 것으로 기대하는 분위기다. 중대형 위주로 구성된데다 1만가구가 넘는 대단지로 압구정 지구의 재건축 시세가 반등할 경우 재건축 시장 전체의 시세 상승을 견인할 동력이 충분하다는 것이다.

압구정 재건축 단지들이 초과이익 환수를 피하기 위해 재건축 일정을 서두르는 것 자체가 시세 반등 기대감이 커지고 있다는 방증으로 풀이된다. 압구정동의 3.3㎡당 평균 시세는 3403만원으로 래미안 퍼스티지 등 고가 새아파트가 많은 반포동(3413만원)을 제외하면 전국에서 제일 높다. 현대1차 인근 A중개업소 사장은 "안전진단 후 조합설립이 본격화되면 거래가 되살아날 것"이라고 말했다