60층 초고층 가능한 여의도 재건축 '올킬' 이유는?

여의도 대교 아파트 단지 전경.

[아시아경제 김창익 기자] 4ㆍ1 대책 후 주택시장에 온기가 돌고 있으나 여의도 재건축 시장은 아직 동면상태다. 오세훈식 한강 르네상스 계획에 따른 40% 기부채납 문제가 해결됐는데도 움직임이 거의 없어 그 배경에 관심이 모아진다.

특히 비슷한 입장인 압구정동에서는 22개 단지가 일제히 안전진단을 신청하며 재건축을 서두르고 있는 것과 대조적이다.

전문가들은 일단 여의도의 특수한 환경에서 이유를 찾고 있다. 상업지역과 주거지역에 아파트가 뒤섞여 단지별로 재건축 조건이 서로 다른데다, 서울시가 여의도의 경우 이례적으로 50층 이상 초고층 재건축을 허용키로 여지를 두면서 주민간 의견통합이 쉽지 않다는 것이다.

8일 관련업계에 따르면 여의도의 경우 재건축 대상 아파트는 총 15개 단지다. 이중 목화ㆍ삼부ㆍ장미ㆍ화랑ㆍ대교ㆍ한양ㆍ시범ㆍ삼익ㆍ은하ㆍ미성ㆍ한양 등 11개 단지는 주거지역에 지어진 일반 아파트다. 오세훈 전 서울시장 시절 한강르네상스 계획의 일환인 전략정비구역으로 지정돼 통합 재건축이 추진됐던 곳이다.

이 외 서울ㆍ공작ㆍ수정ㆍ진주 등 4개 단지는 상업지역임에도 100% 일반아파트로 지어졌다. 지금은 조례가 개정돼 상업지역에서는 30% 이상 상업시설이 포함된 주상복합만 가능해 상업지역내 일반아파트란 예외적인 사례로 남게 됐다.

15개 단지는 1970년대 중반부터 순차적으로 입주, 모두 재건축 연한 20~40년을 충족하고 있다. 이 중 5개 단지는 현재 추진위원회가 설립된 단계다.

이런 가운데 박원순 시장이 한강 르네상스 계획을 한강변 스카이라인 관리방안으로 대체하면서 주거지역내 11개 단지 주민들의 속내가 복잡해졌다.

11개 단지를 통합하고 용적률 618%를 적용해 최고 70층 복합빌딩을 건립하는 내용의 르네상스 계획이 스카이라인 관리방안에서는 기부채납률을 40%에서 15% 이내로 줄이는 대신 층수를 최고 35층으로 제한했다.

다만 상업지역 인근 단지의 경우 용도변경을 통해 50층 이상도 가능하도록 여지를 뒀다. 통합개발 방식은 단지별 개별 재건축으로 바꾸고 주민들이 원할 경우엔 일부 통합개발은 가능하도록 했다.

이렇게 경우의 수가 많아지자 주민 의견통합이 더욱 어렵게 되는 아이러니한 상황이 발생했다. 단지별로 주민들은 '35층 일반재건축'과 '용도변경후 50층 이상 초고층 주상복합 재건축'을 놓고 의견이 팽행히 갈리는 모습이다.

용도변경후 초고층 재건축을 위해서는 부지의 30% 이상을 기부채납해야 한다는 점에 주민들의 반감이 심한 것으로 전해졌다. 상업지구와 인접한 아파트의 경우 용도변경 없이 50층 재건축도 가능해 머릿속은 더욱 복잡해졌다.

한 주민은 "조합이 설립되지 않아 구심점이 없는 상황에서 말만 무성하게 나오고 있다"며 "일부 단지의 경우 추진위 설립직전에 주민들 대립이 심해지자 모두 나몰라라 하고 있는 상황"이라고 말했다.

기존 상업지구내 4개 단지의 경우 조건이 훨씬 유리한데도 역시 주민간 의견 대립이 심해 재건축이 한발짝도 앞으로 나가지 못하는 실정이다. 기존 상업지역의 경우 용적률 600~800%(주거비율 70~30%)사이에서 초고층 주상복합으로의 재건축이 가능하다.

예컨대 서울아파트의 경우 현재 용적률은 210%로 600%만 적용해 재건축을 해도 대규모 일반 분양이 가능한 셈이다.

하지만 주민들간에 주거비율을 얼마로 할 것인지를 놓고 의견이 갈리면서 재건축이 답보상태다. 한 대형건설사 관계자는 "주민들을 상대로 설문조사를 한결과 주거비율 50%(용적률 700%)에 대한 선호가 가장 많았다"며 "하지만 여의도의 경우 인근에 이미 상업시설이 많아 상업시설 비중을 50%까지 끌어올릴 경우 대규모 공실 발생에 대한 우려로 재건축이 쉽지 않다"고 말했다.