[4·1부동산대책]맞춤형 종합처방, 왜 나왔나?(종합)

-주택시장 침체 경제 전반에 위협…집값 10% 하락땐 GDP 0.2% 떨어져
-공공분양 7만가구에서 2만가구로 줄이고, 취득·양도세 면제로 수요 자극
-지분매각제·목돈안드는 전세제 등 하우스·렌트 푸어 지원 공약 구체화
-2020년까지 저소득 550만가구 100% 지원…'보편적 주거복지' 실현 로드맵

[아시아경제 김창익 기자]“역대 정부 중 (주택)공급을 줄이는 정책을 편 적은 없다. 획기적이다. 수요를 자극할 수 있는 실효성있는 대책들이 대거 포함됐다.”(김현아 건설산업연구원 실장)

“1가구 1주택자의 주택을 매도할 때까지 양도세를 감면해주는 정책은 최초다. 상당히 파격적이다.”(박합수 국민은행 부동산팀장)

4·1 부동산 종합대책을 접한 부동산 전문가들은 대체로 ‘획기적’‘파격적’ 대책으로 평가했다. 현오석 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 대책 발표 전 “기대해도 좋다”는 말을 한 게 허언이 아님이 증명된 셈이다. 정부는 이번 대책에 세제·금융·수급 등 가능한 모든 정책 수단을 동원했다. 이름 그대로 종합대책이다.

정부가 재정과 금융, 공급 대책 등 전방위적인 대책을 내놓은 것은 시장 상황이 더 이상 간과할 수 없을 정도로 악화됐다는 인식에 따른 것으로 풀이된다. 박선호 국토교통부 주택정책관은 1일 부동산 종합대책을 발표하면서 “주택시장의 위기상황이 계속되면 민생과 금융시스템, 나아가 거시경제 전반에 위험요인으로 작용할 가능성이 크다”고 대책 마련의 배경을 설명했다.

◆"주택시장 침체 장기화, 경제 전반에 위협"=주택시장 침체가 장기화하면서 거시 경제 전반에 부담으로 작용할 것이란 우려가 커지고 있다. 한국개발연구원(KDI)에 따르면 주택가격이 10% 떨어질 경우 민간소비는 0.6%, 국내총생산(GDP)은 0.2%가 각각 감소하는 것으로 나타났다.

하지만 금융위기 후 주택시장은 반등의 기미를 보이지 않고 있다. 국민은행 시세 통계에 따르면 과천의 경우 집값이 고점보다 39%나 하락하는 등 수도권 주택가격은 신도시를 중심으로 거의 반토막이 났다.

주택 가격 하락세가 지속되면서 거래는 얼어붙은 상황이다. 국토교통부에 따르면 2012년 전국 주택 거래량은 총 73만5000건으로 2006년 통계 집계 후 최저치를 기록했다.

반면 주택 매매 수요가 전세로 유입되면서 전셋값은 지속 상승 추세다. 다만 상승폭은 2011년 11.0%에서 2012년 2.1%로 다소 둔화된 상황이다.

이런 상황에서도 주택 공급은 지속적으로 늘었다. 2012년 주택공급량(인·허가 기준)은 58만7000가구로 2002년 이후 최대치를 기록했다.

이같은 수급 불일치와 유럽 재정 불안 장기화 등의 대내·외적인 악재가 지속되고 있어 집값의 추가하락 가능성이 상존하고 있다는 게 정부의 판단이다.

◆공급 줄이고 수요 자극…주택시장 정상화=이번 대책은 ▲주택시장 정상화 ▲하우스·렌트 푸어 지원 ▲보편적 주거복지 등 크게 세 가지 틀로 나뉜다.

정부는 우선 수급조절을 통해 주택 시장을 정상화시킬 계획이다. 우선 공공분양 주택 물량을 연 7만가구 인허가에서 2만가구 입주로 대폭 줄인다. 수도권 그린벨트 내 보금자리 신규 지정을 중단하고 기존 지구에 대해서는 공급 물량 및 청약 시기를 조절할 예정이다. 지금까지 인허가 받은 물량이 충분하다고 보고 올해부터는 연간 1만가구 수준으로 인허가 물량을 제한하기로 했다.

공급을 줄이는 대신 세제와 금융을 통해 집을 사려는 수요는 자극할 방침이다. 생애 처음 주택을 구입하는 사람들에게는 올해 말까지 취득세를 면제해주고, 주택구입자금 지원 규모는 2조5000억원에서 5조원으로 두 배 늘린다. 금리도 현행 3.8%에서 최저 3.3% 수준까지 낮춘다.

올해 말까지 9억원 이하의 신규분양주택이나 미분양주택, 또는 1가구1주택자가 보유하고 있는 9억원·85㎡ 이하 주택을 구입하는 경우, 향후 5년간의 양도소득세가 100% 면제 된다.

분양가상한제 신축운영, 토지허가구역 해제, 개발 부담금 한시 감면 등 시장 상황에 맞지 않는 불합리한 규제는 폐지 또는 완화된다. 수직증축 리모델링도 안전성 담보를 전제로 허용키로 했다.

'준공공임대주택' 개념을 도입, 공공임대주택처럼 활용할 수 있는 근거도 마련한다. 85㎡이하 주택에 대해 10년간 의무임대해주는 민간임대의 경우 재산세를 공공임대 수준으로 감면하고 양도세 장기보유 특별공제율 60%를 적용해주겠다는 것이다. 다만 최초임대료를 시세이하로 하고 임대료 인상률은 제한된다.

◆하우스·렌트푸어 지원 등 공약 구체화=박근혜 대통령의 공약 사항인 하우스푸어·렌트푸어에 대한 지원방안도 구체화 됐다.

주택 보유 희망자 중 연체 우려가 있거나 장·단기 연체자의 경우 금융권 자체 또는 신용회복 위원회를 통해 채무를 조정키로 했다. 3개월 이상 연체자는 캠코를 통해 부실채권을 매입하고 채권을 전부 매입하는 경우엔 연체자에게 보유지분 매각 옵션을 제공할 계획이다

연체가 없는 경우엔 주택금융공사가 대출채권을 매입해 은행 금리 수준의 이자를 내도록하되 원금 상환을 10년간 유예해주는 방안도 추진된다.

주택을 매각하고 싶을 땐 임대주택 리츠에 주택을 매각하고 이를 5년간 주변 임대료 수준에 재임대할 수 있도록 했다. 5년 임대기간이 끝나면 원래 집주인이 우선 매입할 수 있도록 하고 매입 의사가 없을 때는 한국토지주택공사가 매입해 공공임대주택으로 활용할 수 있도록 했다.

렌트푸어 대책은 두 가지다. 집주인이 주택담보대출을 받아주고 세입자가 이자를 무는 식으로 이자부담을 낮춰주는 방안이 첫 번째다. 대신 집주인은 ▲대출금에 대한 소득세 비과세 ▲이자 납입액의 40% 소득공제 ▲양도세 중과 폐지 등의 인센티브가 주어진다. 이 경우 생애 첫 주택 구입 때와 마찬가지로 총부채상환비율(DTI) 적용에서 배제되고 담보인정비율(LTV) 70%가 적용된다.

두 번째로 임차보증금 반환청구권 양도 방식이 도입된다. 세입자가 전세보증금 반환청구권(채권)을 담보로 은행에서 전세자금을 대출, 대출금리 인하와 한도 확대가 가능토록 한 것이다.

◆저소득층 100% 정부 지원 추진…보편적 주거복지 실현=마지막으로 무주택 저소득가구는 누구라도 자신의 형편에 맞는 주거지원서비스를 받을 수 있도록 하는 ‘보편적 주거복지’ 개념이 도입된다.

정부는 2017년까지는 소득 5분위 이하 520만 무주택가구의 64%가, 2022년까지는 550만가구 모두가 공공 주거지원 서비스를 받도록 할 계획이다. 이를 위해 매년 공공임대주택 11만가구, 공공분양주택 2만가구 등 총 13가구의 공공주택을 공급하고, 장기저리의 전세·구입 자금이 지원된다.

내년 하반기부터는 민간 주택에 월세를 사는 세입자에게 임대료를 지원하는 주택 바우처 제도가 시행된다.

앞으로 5년간 총 20만가구의 ‘행복주택’이 도심내 철도부지, 유휴 국·공유지 등에 건설된다. 올해 중 6개 내지 8개 지구에서 1만가구가 시범적으로 공급된다.

서승환 국토교통부 장관은 “이런 정도의 종합대책이면 시장이 정상화 될 수 있는 시그널은 충분히 줄 수 있을 것”이라며 “여러가지 후속조치가 신속하게 이뤄져서 빨리 집행이 될 수 있도록 하는 것이 가장 중요하다”고 강조했다.