월세에 밀려나는 전세.. "보증금 떼일 확률 더 높아"

[아시아경제 박미주 기자]월세 세입자보다 전세 세입자가 보증금을 떼일 위험이 더 높다는 연구결과가 나와 주목된다. 매매가 하락, 전세가 상승 현상으로 하우스푸어의 위험이 렌트푸어에게 전가될 우려가 있는 '깡통주택'이 수도권에만 19만여가구인 것으로 추정됐다.

주택산업연구원은 6일 '전월세시장의 전망과 리스크' 보고서에서 전세가 상승에 따라 하우스푸어의 위험이 임대보증금을 매개로 렌트푸어에게 전가될 우려가 있다며 담보가치 하락에 따라 전세임차가구의 위험이 월세임차가구보다 높게 형성되고 있다고 밝혔다.

서울의 매매가 대비 전세가 비율은 65~77%까지 상승할 수 있고 이는 2~4년에 걸쳐 나타날 수 있다고 예측했다. 이로 인해 임대인의 담보능력이 떨어져 임차인의 보증금을 반환하기 어려워질 수 있다고 분석했다. 주택가격 하락심리 유지로 임차시장 잔류, 민간 가계위주의 공급체계 및 수익형 임대 선호 등의 추세가 이어지고 있고 전세와 매매가격의 탈동조화, 타지주택소유가구의 임대주택 거주 등으로 빠른 전세가율 상승이 나타난다고 판단했다.

이에 따라 보증금규모가 상대적으로 큰 전세가구의 위험이 월세가구보다 높은 것으로 봤다. 월세보다 전세계약의 위험프리미엄이 3~4%로 높게 형성되는 것으로 분석됐다. 보증금이 위험 해소 수단으로 활용되는 국내 전월세 시장에서 임차인에게 가장 큰 위험은 자산의 35%에 해당하는 보증금의 미반환 위험이다.

보고서에 따르면 주택담보대출 가구는 전국에 515만가구다. 수도권에는 약 330만가구가 있고 이 중 전세가구는 약 54만가구다. 또 보증금포함 주택담보대출비율(LTV)이 70%를 초과하는 가구는 19만가구로 추정된다. 이 주택들에 후순위 임차했을 때 경매에 들어가면 전세보증금의 20% 안팎을 떼일 위험이 있다.

노희순 주택산업연구원 책임연구원은 "임대와 임차시장의 안정을 위해 정부는 단기적으로 보증금 중심의 지원에서 월세지원으로 확대하고 매매전환 유인책을 지속함으로 수요를 분산할 필요가 있다"며 "길게는 공공임대주택 재고 확대로 시장조절 기능을 확보해 공급변동성이 큰 민간 가계의 임대 공급 체제를 안정적으로 확립할 필요가 있다"고 주장했다.

노 연구원은 이어 "민간 가계 임대 공급 의존도가 80%로 높기 때문에 민간의 안정적 공급을 위해서는 보증·보험을 통한 임대인과 임차인의 위험 헷징 제도 확대와 임대료 산출에 있어 중요한 전월세전환율 등의 국가공인정보 제공이 필요하다"고 강조했다.

박미주 기자 beyond@