[2012부동산결산-아파트]매매↓전세↑…"내년 하반기 오를 듯"

[아시아경제 박미주 기자]올해 아파트 시장에선 매매가는 떨어지고 전세가는 올랐다. 지역별로도 수도권 약세, 지방 강세로 양극화가 나타났다. 거래량은 지난해보다 줄었다.

4일 부동산114에 따르면 올해 아파트 매매가격은 지난해보다 2.88% 하락했다. 아파트 전셋값은 2.16% 올랐다. 아파트 거래량은 26% 감소했고 입주물량도 19.5% 줄었다.

내년 하반기에는 아파트값이 회복될 것으로 전망된다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 "세계경제 불안 해소와 새 정권의 부동산 활성화 대책 발표 기대, 2013년 연말까지 적용되는 취득세 50% 감면 등으로 전세 재계약 수요자들이 중소형 면적으로 매매 전환하는 수요가 늘어날 가능성이 크다"고 내다봤다. 이어 "재건축 시장도 서울시의 뉴타운 실태조사 단계가 마무리되고 서울시의 소형주택 30%비율 적용이 조합원과의 합의로 불확실성이 해소되면서 사업 추진에 속도를 낼 것으로 보인다"고 했다.

전셋값도 안정화될 것으로 예측된다. 입주 물량이 증가해서다. 내년에는 올해보다 5.5% 늘어난 18만5262가구가 입주할 예정이다. 서울은 서초, 강남보금자리지구와 송파 위례신도시와 지방광역시는 혁신도시 공공물량이 본격적으로 입주에 들어간다.

함 센터장은 "입주물량 증가에 따른 지역별 양극화와 혁신도시가 들어서는 인근지역의 지역 가치 상승으로 차별화가 나타날 수 있다"면서도 "인구 증가에 따른 지역내 경제 활동과 전월세 시장의 활력이 기대된다"고 전했다.

◆전국 아파트 매매 2.88%↓.. 2006년 이후 최대 하락폭= 올해 아파트 매매시장은 이명박 정부의 마지막 임기를 앞두고 연말 3개월짜리 한시적으로 취득세, 미분양주택 양도세 감면 등 세제 혜택을 내놓으며 거래량이 늘었다. 그러나 전년도 수준에는 미치지 못해 시장 회복에는 한계가 있었다.

수도권 아파트값은 3년 연속 하락했다. 작년까지 상승세를 이어갔던 지방과 광역시도 상승세가 한풀 꺾이며 전국 아파트값은 2.88% 떨어졌다. 2006년 이후 가장 큰 하락폭이다.

지역별로 ▲서울(-5.2%) ▲1기신도시(-5%) ▲수도권(-3%) ▲광역시(-0.48%) 순으로 떨어졌다. 유일하게 지방만 1.26% 상승했다. 2009년 하반기 이후 2년간 가격 상승에 대한 부담과 아파트 매수 수요의 소진으로 하향 안정세로 돌아섰다. 상승한 지역은 ▲경북(3.8%) ▲충남(3.64%) ▲대구(3.45%) ▲충북(2.45%) 등이다.

서울은 강남4구 매매시장의 하락폭이 컸다. ▲강동(-8.61%) ▲강남(-7.98%) ▲송파(-6.99%) ▲서초(-6.43%) ▲양천(-5.93%) ▲노원(-5.84%) 등의 순이다.

신도시는 중에서는 판교(-10.24%)가 크게 하락했다. 이어 ▲평촌(-6.55%) ▲분당(-5.95%) ▲동탄(-5.12%) ▲일산(-4.08%) ▲산본(-3.5%) ▲중동(-1.54%) 등이 떨어졌다. 1기 신도시는 2기 신도시 물량과 수직증축 규제로 노후한 아파트를 리모델링하지 못하면서 가격이 많이 떨어졌다.

수도권은 2년 연속 ▲과천이 -9.05%로 가장 많이 하락했다. ▲김포(-6.13%) ▲파주(-5.67%) ▲고양(-4.55%) ▲용인(-4.49%) ▲의왕(-3.86%) ▲성남(-3.76%) 등이 뒤를 이었다. 과천은 2년 연속 수도권에서 가장 많이 하락한 지역으로 인근 보금자리주택 지정과 재건축 시장의 침체, 세종시 이전까지 겹쳐 주택 수요가 줄었다.

재건축 시장도 하락폭이 커졌다. 정부가 재건축 규제완화 방안을 발표했지만 서울시의 소형주택의무비율인 30%룰 적용과 한강변 초고층 아파트 개발 보류 등으로 반등여력을 상실했다. 2008년 금융위기 수준으로 하락해 바닥론까지 제기되는 상황이다.

지난해보다 서울은 9.19%, 수도권은 6.25% 내렸다. 서울 구별로는 ▲강동(-13.13%) ▲강남(-10.39%) ▲영등포(-10.39%) ▲노원(-9.82%) ▲송파(-8.96%) ▲서초(-6.74%) 순으로 떨어졌다.

재건축 대상 아파트의 3.3㎡당 가격은 2008년 금융위기 때의 최저치인 2897만원보다 더 낮은 2867만원이다. 지난 9월10일 정부가 연말 취득세 감면혜택을 발표해 서울 재건축 시장 거래량이 10월부터 반짝 증가했다. 그러나 가격은 여전히 약세다.

◆안정된 전세 2.16%↑.. 3년간 가격 상승 부담은 여전= 올해 전세시장은 3년간 이어진 전셋값 고공행진이 다소 누그러지면서 전국 아파트 전셋값은 지난해보다 2.16% 상승했다. ▲서울 1.33% ▲신도시 0.62% ▲수도권 1.71% ▲광역시 2.51% ▲지방 3.92% 순이다.

지역별로는 충남이 9.17%를 기록하며 상승률이 가장 높았다. 세종시의 이주의 영향이다. ▲대구(7.13%) ▲경북(5.74%) ▲충북(5.13%) ▲울산(4.14%) ▲강원(3.76%) ▲광주(3.13%) 등이 뒤를 이었다.

서울은 ▲금천(4.66%) ▲서초(4.26%) ▲강동(2.65%) ▲영등포(2.39%) ▲마포(2.35%) ▲중구(2.16%) ▲동작(2.13%) 등의 순으로 상승했다. 신도시는 ▲김포(11.25%) ▲판교(11.2%) ▲동탄(6.57%) ▲파주(4.57%) ▲중동(3.72%) 등의 지역에서 올랐다.

수도권에서 전세가격 상위지역은 남부지역이다. ▲안성(10.3%) ▲이천(9.34%) ▲평택(5.68%) ▲광주(4.72%) ▲광명(4.64) ▲화성(3.44%) ▲오산(3.38%) ▲시흥(3.32%) 등의 순이다.

올해 전세시장이 예년과 다른 모습은 이사에 따른 기타 비용부담으로 재계약 사례가 늘었다는 점이다. 가격이 급등한 지역은 조정기에 들어가 안정세를 나타냈다.

서울 입주물량이 지난해보다 절반 가량 줄었지만 수도권 지역의 입주물량이 증가하고, 대체상품인 오피스텔과 도시형생활주택·다가구 등 주택 공급이 늘어난 영향도 작용했다.

올해 전국 입주 물량은 최근 10년 간 가정 적은 17만5613가구다. 2011년보다 19.5% 감소했다. 특히 서울은 3만6276가구에서 1만8753가구로 48.3% 감소했다. 지방과 광역시 거래량도 28% 줄었다. 경기, 인천은 2.6% 증가한 8만8153가구가 공급됐다. 경기는 2기신도시 김포한강, 수원광교를 비롯해 고양 삼송, 남양주 별내지구 등에서 새아파트 입주가 집중됐다.

이에 서울 지역 전셋값이 오르자 세입자들이 입주 물량이 늘어난 2기신도시와 택지지구가 많은 경기 외곽지역으로 이동하는 모습도 나타났다.

함영진 센터장은 "세입자들이 체감하는 전세가격은 여전히 부담이 높은 상황이고 국지적인 전세가격 상승은 여전하다"면서 "하반기 들어 서울에선 송파·서초지역의 대단지 재건축 이주수요가 발생하고, 지방은 세종시 공무원 이주가 본격적으로 이뤄지면서 전세가격이 급등했다"고 설명했다.