신반포·잠실 등 한강변 관리 가이드라인 들여다보니..

-반포·이촌·합정 등 남산·용산공원 등 녹지축과 연결…"최고 35층 저밀개발"
-월드타워 잠실· 금융지구 여의도 등 고밀지구 최고 50층 초고층 개발 허용

잠실주공 5단지 전경.

[아시아경제 김창익 기자, 배경환 기자]서울시가 잠실주공5단지 재건축의 최고 층수를 50층으로 제시, 한강변 스카이라인 정책이 탄력성 있게 운영돼 나갈 것으로 전망된다. 한강변 재건축 아파트를 획일적으로 제한하지 않고 주변의 개발계획과 단지여건 등을 감안해 층수를 조절하겠다는 의지를 보여준 것이다.

특히 잠실지역의 경우 반포 등지와 달리 50층이 기준이 될 수 있어 다른 재건축단지 등에도 적잖은 영향을 미칠 것으로 전망된다.

서울시는 오세훈 전 시장이 추진했던 한강 르네상스 사업이 3년 시효가 지나 사실상 백지화 됨에 따라 연말까지 이를 대체할 ‘한강변 관리 정책 방향 및 현안 사업 가이드라인’을 마련해 발표할 예정이다. 이는 2014년까지 수립할 박원순식 한강변 스카이라인의 세부방안인 ‘한강변 관리 기본계획’의 전단계로 시급히 재건축을 진행할 한강변 아파트 단지에 적용될 예정이다.

한강 르네상스 구상의 실행 방안격인 5개 전략정비구역과 5개 유도정비구역의 경우 구역지정고시 후 3년이 지난 뒤에도 구체적인 사업계획이 확정되지 않아 사실상 자동 폐기된다. 압구정과 여의도 구역의 경우 지난 10월15일 3년 시효가 이미 지났고, 이촌과 합정 구역의 경우 오는 12월10일이 시효 만료일이다.

서울시 관계자는 “한강변 관리 기본계획은 한강변 남북 벨트를 따라 10개 정비구역과 천호·한남·흑석 등 3개 뉴타운, 개별 재건축 단지 등이 모두 대상에 포함된다”고 말했다.

한강 르네상스 계획이 초고층 건축물을 통한 랜드마크화에 초점이 맞춰져 있다면 한강변 관리 기본계획은 주변 경관과의 어우러짐, 공익성 강화에 방점이 찍혀 있다.

서울시 관계자는 “용도지역·토지이용·접근성·공공기여·경관 등을 종합적으로 고려한 도시계획 기준을 마련하고 있다”고 설명했다. 한강 르네상스 계획의 경우 서울시 주택정책실이 주도한 반면 한강 관리 기본계획은 도시계획국이 맡고 있는 점도 개별 재건축 재개발 차원을 넘어 서울 전체의 도시계획 틀에서 진행되고 있다는 반증이다.

최근 건축심의를 진행중인 신반포 1차와 잠실주공 5단지에 대한 자문안을 통해 한강변 관리 가이드라인에 대한 골격을 가늠해 볼 수 있다.

기존 반포 유도정비구역에 인접한 신반포 1차의 경우 층수를 5~35층으로 제한했다. 반면 잠실 유도정비구역 내에 있는 주공 5단지는 13~50층으로 신반포에 비하면 제한 수위가 상당히 낮다. 한강변에 가까울수록 저층을 멀수록 고층을 배치한 사선의 원칙은 공통적으로 적용됐다.

서울시 관계자는 “도심과 부도심 등 도심 위계와 주변 경관과의 조화를 고려해 층고 제한을 차등 적용하는 방안을 검토중”이라며 “이촌과 반포의 경우 남산과 용산공원, 현충원 등을 잇는 남북 녹지축 상에 있어 35층으로 제한을 하는 반면, 잠실이나 여의도 등은 중심성이 있는 주거지역으로 관리가 필요해 상대적으로 고밀개발을 허용하는 쪽으로 논의가 진행중”이라고 전했다. 압구정 구역의 경우 아직 뚜렷한 방향이 정해지지 않았다.

이같은 가이드라인은 한강변에 밀집돼 있는 강남권 재건축의 방향에 특히 결정적인 영향을 미칠 전망이다. 부동산 정보업체 부동산114에 따르면 현재 강남·서초·송파 등 강남권에서 추진중인 재건축 단지는 31개 단지에 총 2만1587가구에 달한다.

건축물에 대한 디자인 다양화와 공익성 강화는 큰 그림 상으론 한강 르네상스 계획과 한강변 관리 기본 계획이 거의 같다.

다만 박 시장의 한강변 기본계획에선 단순히 기부채납률을 높이는데 그치지 않고 공공시설이 단지내 주민의 전유물이 되지 않고 실제 공공의 이익에 맞게 이용될 수 있도록 설계 과정에서 관리를 강화할 방침이다.

서울시가 잠실주공 5단지에 민간 재건축 단지로서는 이례적으로 공공건축가 제도를 적용한 것도 심의 과정에서 시행착오를 최소화 하기 위한 장치로 볼 수 있다. 자문을 통해 서울시의 정책방향과 조합(현재 추진위 단계)의 이해관계를 최대한 조율하겠다는 것이다.

서울시 관계자는 “한강 르네상스의 경우 재건축 시 강변북로나 올림픽대로 복개공원이 기부채납에 포함되는 데 시뮬레이션을 해보면 복개공원은 단지내 주민들만 이용하는 공간으로 남을 가능성이 크다”며 “이에 대한 공공성을 확보하는 방안 등을 자문읉 통해 제시할 것”이라고 설명했다.

디자인 다양화 측면에선 특별건축구역 제도를 적극 활용하겠다는 게 서울시의 구상이다. 특별건축구역 제도는 같은 용적률 틀에서 동간거리 일조권 제한 등의 규제를 완화해 비교적 자유로운 설계가 가능토록 하기 위히 도입된 제도다. 아파트 재건축엔 신반포 1차에 처음 적용될 예정이다. 서울시는 조합과의 논의를 거쳐 잠실주공 5단지에도 이 제도를 적용하는 방안을 검토중이다.

김창익 기자 window@
배경환 기자 khbae@