광교신도시 상가·오피스텔 투자 리스크 살펴라

칼럼 | 안민석의‘부동산, 생각하며 투자하기’

광교신도시는 경기도청과 법조타운, 광교테크노밸리, 비즈니스파크, 에콘힐 등이 모여 있어 자족도시로서의 가능성을 보여주고 있다. 하지만 주거 측면에 치우친 성공이 반드시 수익형부동산의 성공을 보장해 주지 않는다는 점에서 시류에 휩쓸리지 않고 객관적인 시각으로 접근하는 자세가 필요하다.

광교신도시의 역세권 주변에 공급된 대부분의 일반상업용지는 생활대책용지로 공급됐다. 이같은 이유로 입찰공급에 비해 저렴한 가격으로 용지공급이 이뤄졌고, 토지비용에 대한 부담이 적은 조합들은 상가 개발에 속도를 낼 수 있게 됐다.

본격적인 아파트 입주가 시작되지 않았지만 신대역(가칭)을 중심으로 준공된 고층의 상가들이 눈에 띄어 과거 판교와 대비되는 모습을 볼 수 있다. 뿐만아니라 경기대역과 도청역 인근의 상업용지도 일부 필지를 중심으로 공사가 한창 진행 중이다.

입주 시기에 맞춰 이뤄지고 있는 상가의 빠른 공급은 선점을 노리는 임차인들의 경쟁을 유발해 상권 형성 초기에 발생할 수 있는 수익률 공백을 줄이는 효과를 얻게 된다. 내년 연말까지 입주하게 될 1만7000여 세대의 소비 수요를 대체 상권에게 빼앗기지 않고 흡수할 수 있기 때문이다. 또한 상권의 형태가 보다 가시적인 상황에서 투자가 이루어진다는 점에서 실패 확률을 줄일 수 있다는 장점도 있다.

다만 경기도청 이전 문제를 비롯해 각종 대규모 프로젝트들의 개발 계획이 확정되지 않아 당분간 광교신도시 상권은 아파트 입주민을 주 소비층으로 하는 주거형 상권의 성격을 띠게 될 것이라는 점은 투자시 고려해야 할 점이다. 기반시설 미비 등의 이유로 잡음이 나오고 있어 분양률과 입주율이 반드시 정비례하지 않을 수 있다는 것도 주의할 필요가 있다.

용지 가격에 따른 분양가 적정성 문제도 따져봐야 한다. 근린생활시설용지의 경우 생활대책용지와 일반 공급분이 혼재되어 있고, 일반 공급분 역시 예정가 대비 낙찰가가 200%에 육박하는 토지들이 있기 때문이다.

대로변 상가 3.3㎡당 3000~4000만원대 너무 비싸
광교 근생용지 낙찰결과를 종합해 볼 때 28개 필지의 평균 평당 낙찰가는 1576만6339원으로 3.3㎡당 1500만원대다. 예정가 대비 낙찰가율은 평균 134.42%다. 가장 비싼 부지는 근생 6-2-2블럭으로 도청과 주상복합 사이에 위치한 요지로 3.3㎡당 2700만원대에 낙찰되면서 예정가 대비 2배에 달했다.

근생 4블럭과 6블럭에는 평당 2000만원대 부지가 몇 곳이 더 있다. 하지만 대체적으로 근생부지의 규모가 800~1000㎡ 안팎으로 3.3㎡당 1500만원을 곱해 보면 30억~40억대에 거래가 이뤄졌다는 것을 알 수 있다.

광교신도시 역시 다른 지역과 다르지 않게 요지에 위치한 알짜 상가일수록 입찰경쟁이 치열하고 가치가 높다. 이는 최근 전국적으로 우수한 상권의 A급지들이 각광을 받고 끊임없는 상승곡선을 그리고 있는 것과 궤를 같이 한다.

하지만 투자에 대한 위험성도 공존한다. 이미 상권의 힘이 입증된 지역에서 형성되는 임대료 시세와 매매가격은 어느 정도 검증을 거친 금액이지만 신도시는 상권의 형태나 미래가치에 변수가 크기 때문이다. 판교역 개통에 대한 기대심리가 오히려 개통 이후 생각보다 적은 이용객으로 인해 꺾이는 현상이 일어난 것과 비슷한 맥락이다.

광교신도시 상가 필지는 3.3㎡당 1500만원대로 공급돼 상대적으로 저렴한 분양가 공급을 기대할 수 있다. 하지만 많은 상가들이 공급가격을 높게 책정했다는 점에서 우려스럽다.

최근 서울 시내 주요 입지에서 분양가를 산정할 때 1층 분양가는 땅값을 상쇄하는 수준으로 책정하는 사례가 늘고 있다. 땅값이 3.3㎡당 5000만원이면 1층 분양가도 5000만원대인 셈이다.

하지만 광교신도시는 1층 분양가가 대로변은 3000만원대가 넘어가고 4000만원짜리 점포가 즐비하다. 이는 판교 중심상업용지나 근생용지의 낙찰가에 비해 2~3배 높은 수준이다. 따라서 판교보다 싸다고 해서 투자가치가 높은 것이 아니다.

입지여건이나 업종 유치가능성이 떨어지는 상가는 아무리 분양가가 저렴해도 투자메리트가 없다. 물론 상권 안정화 시점 이후를 내다본 투자 전략이라면 할말은 없다. 하지만 대개 신도시는 그 시점이 5년 이상 지난 후에 발생하기 시작한다. 게다가 광교를 운행하는 신분당선의 연장개통시기 역시 2016년 예정이다. 당장의 수익률을 노리고 접근하기에는 모든 것이 아직은 불안하고 불투명하다.

오피스텔 1만3000호 과잉공급 우려 증폭
현재 신대역, 경기도청, 경기대 등 각각의 입지마다 오피스텔 공사가 한창이다. 개별 입지를 놓고 본다면 신대역은 법조단지와 인접하고 경기도청은 도청 및 테크노밸리, 업무단지와 접해 있으며 경기대는 대학생 수요를 흡수할 수 있어 나름대로의 메리트를 가지고 있다고 볼 수 있다.

하지만 수도권 전체를 놓고 오피스텔 시장을 들여다 보면 과잉공급으로 투자 매력이 낮아졌다. 광교신도시 역시 마찬가지다. 수원시와 경기도시공사 등에 따르면 광교 신도시 내 오피스텔 건립규모는 1만3000호다. 이는 광교신도시 주택 분양 물량의 3만1113세대의 3분의 1을 넘는 규모다.

수익형 부동산의 최대 장점인 안정적인 임대수익도 장담할 수 없다. 광교의 여러 가지 오피스텔 수요 생산에 필요한 개발 호재들이 미뤄지면서 제대로 된 임대수익이 발생하는 시점이 향후 3~4년 정도 걸릴 것으로 보이기 때문이다.

최근 준공된 광교 오피스텔의 임대수익률을 보면 전용 26.4㎡가 보증금 500~1000만원 월세는 35~50만원 수준이다. 임대료 수준이 60~80만원까지 나와야 당초 기대했던 연 8% 이상의 수익률을 확보할 수 있지만 현재로서는 그에 훨씬 못 미치고 있다. 게다가 이마저도 상당부분이 공실로 비어 있다.

따라서 오피스텔 투자처로서 광교의 메리트는 상당히 떨어져 있는 상태다. 그래도 선택을 원한다면 대학가가 형성될 예정인 경기대역 주변을 눈여겨보는 것이 좋다. 경기대역 일대는 규모면에서는 도청이나 신대역에 비해 협소하지만 현재 경기대 주변 서쪽 주택가와 정문 일대에 이러다할 오피스텔 공급이 없었기 때문에 수요가 뒷받침될만한 여건을 갖추고 있다.

다만 학생층에 국한되는 점을 고려해서 월 임대수익률을 지나치게 높게 예상하기보다 500/50만~1000/40만 정도를 기준으로 잡고 분양가를 검토해야 기대수익률과 요구수익률을 모두 맞출 수 있을 것이다.