3억~5억원 알짜 상가 광교 신도시서 잡아라

하반기 입주… LH 일반 입찰 노려볼 만

2011년 상가 분양시장의 최대 화두지역은 광교 신도시다. 이미 지난해 하반기부터 서너 필지만이 고개를 내밀던 시장이 어느덧 10여 개 업체 500여 개 점포를 상회하면서 대대적인 물량이 나오고 있다.

투자자들의 광교신도시 상가에 대한 사전 관심도는 이미 지난해 9월 광교 LH상가 첫 입찰에서 낙찰률 88%, 낙찰가율 최고 159%, 3.3m²당 최고 3000만 원대 수준 형성으로 나타난 바 있다. 또 지난 달 15일 공급된 법원·검찰청 인근 업무시설용지 2블럭 입찰에서의 낙찰금액은 900억 원대를 넘어섰다.

특히 광교신도시 업무2-①-1∼6필지(1611m²∼1764m²)와 업무2-②-1∼8필지(825m²∼838m²)등 총 14개 필지 중 업무2-①-6필지만 유찰된 가운데 낙찰 총액이 공급 예정 금액 총 654억304만 원보다 261억8483만 원이 증액된 915억8787만 원으로 집계되기도 했다.

그러나 본격적인 공급과 수요의 만남은 이제부터다. 개발 면적 1130만4937m²에 3만1000가구로 수용 인구는 7만7500명에 달하는 광교신도시의 아파트 입주가 올 하반기부터 진행되면서 입주민에게 필요한 상업시설에 대한 본격적인 분양과 투자 시기가 도래했기 때문이다.

그렇다면 공급 성수기를 맞아 투자자들은 어떻게 투자 대응 전략을 수립해야 할까. 우선 3억 원대 수준의 여유자금이 있다면 단지 내 상가를 노려볼만 하다. 단지 내 상가는 상권 분석과 입지 분석에 있어 그리 애를 먹지 않아도 된다. 우선 상가 활성화 수준에 미치는 배후 수요 파악이 중요한데 기본적인 배후수요 점검에 있어서는 가족 구성원이 4인에서 3인 이하로 낮아지다 보니 이제는 목표 가구 수를 500가구보다 700가구 이상의 단지로 상향 조정해야 한다.

단지 내 상가를 선별할 때 고려할 점은 주변 경쟁 상가와의 기피 상가가 좋다는 과거의 통념을 깰 필요가 있다는 점이다. 단지 수요만 소비층으로 삼는다면 그만큼 상가를 찾는 수가 한정적이지만 단지 밖 수요까지 출입을 가능케 하는 입지라면 소비층 증가에 따른 다양한 업종 입점과 안정적 임차 수요 확보가 가능한 이유에서다.

아울러 한국토지주택공사(LH)가 공급하는 일반경쟁 입찰방식(인터넷 입찰) 상가 매입 시에는 내정가 대비 150% 이내에서도 탄력적인 가격으로 응찰해야 한다. 입지별 임차인 영업수익이 한정적임에도 과도하게 임대 시세를 잡아 입찰에 나선다면 훗날 임대가 조정에 따라 수익률이 급감할 수 있기 때문이다.

유동성 확보가 풍부해 5억 원대 이상의 자금 운용이 가능하다면 미래가치 상승이 기대되는 시장으로 눈을 돌려보는 것을 추천한다. 광교신도시의 완성도를 보면 여타 신도시와는 차별화된 장점이 눈에 띄는데 그 가운데서도 과거 신도시마다 지적받은 베드타운화의 탈피 가능성이 높다.

아울러 많은 공급 물량 중 투자 과정상 분석이 어렵다면 최근 공급에 나선 신대역 에스비타운의 사례처럼 주차공간 163대 확보로 인해 SSM, 은행, 유명 패스트푸드 프랜차이즈 전문점 등의 선점이 진행되는 상가라면 역발상으로 입지의 우수성을 가늠해보는 것도 좋다.