[김인만의 부동산돋보기]상가투자, 수익성 어떻게 따지지?

[김인만 굿멤버스 대표]수익형부동산 상가시리즈 중 마지막 수익성에 대해 알아보도록 하겠다.

◆해당 건물과 더불어 주변 상가 수익률도 조사 필요= 상가투자에서 가장 중요한 것이 수익률이다. 해당 건물의 임대보증금과 월세, 매매가격을 가지고 임대수익률을 계산해야 하는데 해당 건물의 임대상태를 100% 확인하기 어렵고 일시적으로 높거나 낮게 임대된 경우도 있기 때문에 인근 비슷한 상가의 임대수익률까지 같이 조사를 해보는 것이 안정성과 성공확률을 높일 수 있는 방법이다.

◆적정가격이 중요하다= 아무리 임대료가 잘 나와도 처음 구입할 때 높은 가격으로 매입하거나 분양을 받으면 수익률이 잘 나올 수가 없고 상가투자 실패로 이어질 가능성이 높다.

시장원리에 따라 모두 적정 임대료와 매매가격이 정해지는데 매도자나 부동산 또는 분양업자의 장난으로 적정가치 이상의 돈을 주고 구입하더라도 임대료를 시장가격 이상으로 받을 수 없기 때문에 그 손실은 고스란히 투자자에게 돌아갈 수밖에 없어서 처음 구입할 때 계약서 쓰기 전에 최대한 보수적으로 적정가격 분석을 해야 한다.

계약서를 작성하고 나면 게임은 끝나면서 칼자루는 넘어가기 때문에 칼자루가 내 손에 있을 때 적정가치 분석 후 원하는 가격으로 조정을 해야 한다.

상가건물은 개별성이 강하고 금액대가 높은 만큼 쉽게 거래가 되지 않는 성향이 있어서 중개사가 인정비용을 매매가격에 포함시켰을 가능성이 높기 때문에 적당한 인정비용은 인정해 줄 수도 있지만 과도한 인정비용은 투자손실로 연결되는 만큼 계약 전에 적정가치 분석과 함께 충분한 가격조정 요구를 하는 것이 좋다.

◆권리금은 해당 상가의 가치를 말한다= 많은 사람들이 상가를 구입할 때 권리금을 아까워하는데 권리금은 법적으로 보호를 받지 못하고 날아가는 돈이라 생각해서 그렇겠지만 반대로 생각하면 그만큼의 가치가 있다는 의미가 되기도 한다. 권리금은 무조건 버리는 돈이라 생각하기 보다는 해당상가의 수익률이 잘 나오고 그 동안 잘 관리된 바로 돈이 되는 고객들을 인수받는 금액으로 생각할 수 있다.

물론 권리금 자체에 거품이 얼마나 있는지 적정 권리금에 대한 분석은 필요하다. 통상적으로 권리금은 해당 점포를 10개월 또는 1년 정도 운영했을 때 발생하는 수익을 잡는 것이 적당하다. 즉, 장사 잘되는 상가에 권리를 그대로 인수받는 대가로 1년 정도의 영업이익을 지불하는 개념으로 보면 되는데 미래 성장가능성 등 타당한 이유가 있다면 모를까 적정 가치 이상으로 지나치게 높은 권리금이 붙었다면 주의가 필요하고 조정요구를 해야 한다.

◆철저한 조사만이 실패확률을 낮출 수 있다= 가장 투명한 아파트를 구입할 때도 수많은 고민과 조사를 하는데 아파트보다 개별성도 강하고 투명하지도 않은 상가를 구입하는데 잠깐 알아보고 부동산 말만 믿고 대충 투자하는 것은 실패의 지름길이다. 결국 투자의 책임은 본인이 지는 것인 만큼 반드시 철저한 현장조사를 통해서 확실한 타당성 확인을 한 후에 결정을 해야 한다.

부동산은 중개수수료가 목적인만큼 어떻게든 계약을 시키기 위해 좋은 말만 할 가능성이 높고 전문가 자신에게 이익이 되는 물건을 추천하는 경우도 많기 때문에 힘들더라도 반드시 본인 스스로 조사하고 타당한 결론을 내야 한다. 다만, 혼자서 하는 것도 한계가 있는 만큼 전문가를 적절히 활용하는 것은 좋다.

세상에 공짜는 없는 만큼 적당한 수고비는 지불하더라도 내가 조사하고 있는 상가에 대하여 현장조사를 의뢰해 결과를 받아서 내가 조사한 내용과 비교분석 후 참고는 하는 것이 좋다. 지식과 경험이 풍부한 전문가가 조사비용을 받고 현장조사를 해준 결과를 참고하는 것은 분명 도움이 되며 실패확률을 낮출 수 있기 때문에 그런 조사비용을 아까워할 필요는 없다.

◆경매를 이용하는 것도 좋다= 본인이 신축을 하는 경우가 아닌 기존 빌딩 구입은 아주 저렴한 급매가 아니면 경매로 알아보는 것도 좋은데 낙찰가가 높은 아파트보다는 상가가 경매로 하기에는 분명 유리하기 때문이다.

하지만 가격만 낮다고 묻지마 경매를 하면 안 된다. 감정평가가 현재가치를 제대로 반영하지 못하는 경우가 많고 해당지역 급매로 나온 상가의 가격과 비교는 해봐야 하며, 왜 경매가 나왔는지 그 이유도 확인해 보는 것이 좋다. 또한 현장조사는 당연히 해봐야 하는데 아무리 가격이 저렴해도 상권자체가 죽었거나 죽어가고 있다면 안 하는 것이 좋다.

김인만 굿멤버스 대표