[김인만의 부동산돋보기]'건물상태' 확인하고 상가 투자하는 법

[김인만 굿멤버스 대표]수익형부동산 상가 투자전략 시리즈 두 번째인 건물상태에 대해 알아보도록 하겠다.

◆가급적 1층 코너에 자리 잡기= 상가건물이 아닌 점포를 선택할 때에는 면적이 작더라도 1층 코너자리를 선택하는 것이 좋다. 1층 코너자리는 좋은 아이템의 점포가 먼저 선점하기 때문에 공실 가능성이 낮고 임대료도 상대적으로 높게 받을 수 있는 장점이 있다.

상가의 동선도 중요한데 유동인구의 흐름이 자연스럽게 이어지면서 끊어지지 않는 것이 좋다. 입구 옆자리라도 유동인구가 해당점포를 거쳐서 입구로 흘러가면 좋은 곳이지만, 반대로 유동인구가 반대방향으로 흘러와서 입구로 들어가 버리면서 해당점포로는 연결이 안 되는 곳이라면 입구 근처라고 해도 안 좋은 곳이다.

버스정류장 앞 상가도 비슷한 경우가 많은데 유동인구가 와서 버스정류장까지 이어지는 상가나 점포는 좋지만 버스정류장에서 끊어져 버리면서 더 이상 유동인구 유입이 안 되는 버스정류장 옆 상가는 피하는 것이 좋다.

◆특화된 업종이나 업종제한을 받는 상가는 피하는 것이 좋다= 패션전문상가, 한방약재 전문상가 등 테마상가가 한때 유행했는데 이런 특화된 업종이나 업종제한을 받는 상가는 피하는 것이 좋다.

모든 업종에 대한 문을 열어둬도 임차인 구하기가 점점 어려워지는 마당에 임차인의 업종을 스스로 제한하는 상가는 당연히 많은 제약이 따르고 공실 가능성이 높으며 임대료 역시 많이 받기가 어렵다. 물론 예외가 있을 수도 있지만 대체적으로 이런 테마상가는 손해 볼 가능성이 높기 때문에 처음부터 고려대상에서 제외시키는 것이 좋다.

◆간판의 효율성이 좋은 곳= 장사가 잘 되려면 홍보가 잘 되는 곳이 좋고 홍보가 잘 되려면 당연히 점포의 전면이 잘 확보되는 코너자리나 주차장 옆 상가가 좋다. 간판을 붙이기도 유리하고 간판의 효율도 좋기 때문에 수요자가 많고 임대료도 잘 받을 수 있으며 향후 매매가격 형성에도 유리한 측면이 있다.

◆철저한 건물상태 확인= 앞서 언급한 유동인구, 교통접근성 등은 기본이며 그 외 사용승인연도, 임대전용률, 주차장 구비여건, 토지지분, 건물 누수상태, 하수상태, 침수상태 등을 꼼꼼하게 확인해야 한다.

건물상태가 겉은 멀쩡하지만 수시로 하자보수가 필요하거나 여름철 장마가 되면 상습적으로 침수나 누수가 되는지 확인이 필요하다. 누수나 침수의 경우 임차인과의 갈등의 씨앗이 되기 때문에 반드시 확인을 하고 넘어가야 한다. 매매계약서 특약사항에 매매계약 후 특정 기간 내 누수나 침수 문제발생 시 매도자가 하자수리의 책임이 있다는 내용을 명시하는 것이 좋다.

◆좋은 임차인 만나는 것도 복이다= 세상에서 가장 힘든 것이 인간관계임을 감안하면 속 썩이거나 문제가 되는 임차인은 없는지 확인하는 것도 중요하다. 임대료를 주지 않거나 계약만료가 됐음에도 나가지 않고 버티는 임차인이 있다면 임대인이 받는 스트레스는 상상 이상이 될 수 있다.