[김인만의 부동산돋보기]동탄2신도시 분양성적은 하반기 '분수령'

[김인만 굿멤버스 대표]동탄2신도시 분양이 8월로 또 연기됐다. 롯데건설, 우남건설, KCC건설, GS건설, 모아건설, 호반건설 6개 건설업체가 동탄2신도시 시범지구 내 5519가구를 거푸 연기했다. 당초 6월 분양계획이었다가 화성시와 분양가 협의난항으로 건설사업 승인이 이루어지지 않자 7월로 연기한 후 다시 8월로 미뤘다. 상업승인이 곧 나올 예정이며 상업승인이 나면 감리자 지정과 입주자모집공고 신청, 분양가 심사 등을 거쳐 분양절차에 착수할 예정이라는 설명이다.

과연 8월에는 분양할 수 있을까? 건설업체들이 가장 두려워하는 것이 미분양이다. 물론 미분양이 나면 분양조건을 완화해 혜택을 주면서 다양한 마케팅 방법으로 분양률을 높이는 전략을 사용하는데 동탄2신도시 같은 경우에는 단순 미분양보다 조금 더 복잡한 계산이 들어가게 된다.

2015년까지 총 10만여 가구가 분양될 예정이어서 줄잡아 매년 수만 가구씩은 분양물량을 쏟아낼 수밖에 없다. 동탄2신도시에서 가장 입지가 좋은 것으로 평가받는 시범단지부터 미분양이 발생하면 동탄2신도시가 투자가치가 없다는 인식이 퍼지면서 남은 물량도 줄줄이 미분양이 될 가능성이 높다. 이렇게 되면 후발주자로 나서는 건설업체들은 분양가 책정과 분양전략에 상당한 어려움을 겪게 된다. 사업시행자인 한국토지주택공사(LH) 역시 곤란해지는 것은 피할 수 없다.

예전과 같이 부동산시장의 분위기가 좋을 때는 미분양이 발생하더라도 빠른 시일 내 소진이 되고 다음 물량 분양이 가능하지만 요즘과 같이 침체된 부동산시장 분위기에서는 한번 미분양이 되면 추가 분양물량 부담이 가중된다. 입지가 상대적으로 더 좋은 일부 단지는 그래도 분양이 되겠으나 입지가 떨어지는 곳은 미분양이 오랜 기간 지속될 수 있다. 그 다음 분양물량까지 미분양이 생기게 된다면 미분양 물량은 기하급수적으로 늘어나게 되고 동탄2신도시 전체의 분양 실패로 이어질 수도 있다.

동탄2신도시 시범지구 첫 분양 결과가 실패되면 동탄2신도시 분양결과를 장담할 수 없게 되고 악성부채에 허덕이는 LH는 치명타를 받을 수밖에 없으며 이는 신도시 주택공급 정책에도 영향을 줄 수 있다.

특히 동탄2신도시 분양결과가 실패로 돌아갈 경우 수도권 분양시장은 더욱 침체되면서 부동산시장 전반적으로 침체는 더 깊어질 수 있다. 물론 분양이 완료되거나 일부 미분양만 남는 등 선전한다면 하반기 수도권 부동산시장 분위기는 반전의 기회를 잡을 수 있을 것이다.

동탄2신도시 첫 시범지구 분양성적은 단순 시범지구 분양성적으로만 끝나는 것이 아니라 동탄2신도시 전체의 분양전략과 LH의 사업전략, 공공주택 공급계획, 하반기 부동산시장 분위기까지 전체적인 영향을 주기 때문에 그만큼 중요한 의미를 지닌다.

결국 이런 시범지구의 분양성적에 대한 중요성을 감안하면 안 그래도 침체된 부동산시장 분위기와 여름 휴가철과 2012 런던 올림픽까지 겹친 이 어려운 시기에 분양을 하기에는 부담이 컸을 것이다. 표면적인 이유는 분양가협상 난항이지만 속 내면은 분양결과에 대한 확신이 없고 미분양에 대한 부담이 크기 때문에 조금이라도 분양하기 좋은 시기를 찾을 수밖에 없는 것이 현실이다.

당초 4·11 재보선 후 부동산시장에 잠깐 온기가 돌았고 5·10대책 나온 후 조금 더 회복이 되면 6월에 바로 분양을 하려고 했다가 예상 외로 부동산시장이 더욱 급속히 냉각되면서 분양일정을 7월로 미뤘다. 또 부동산시장 회복 기미가 없고 휴가기간과 런던올림픽까지 겹치면서 8월로 연기는 됐지만 이런 분위기라면 8월도 쉽지 않을 것 같다.

보통 추석 이전에는 흐름이 전환되기는 어렵기 때문에 지금과 같은 분위기가 지속되면 무작정 연기를 할 수도 없다. 때문에 8월까지 부동산시장의 분위기가 전환되지 않는다면 첫 분양시기가 9월까지 연기될 가능성도 배제할 수는 없다.

김인만 굿멤버스 대표