용산역세권개발, '4조 자금조달' 추진

서울시, 서부이촌동 주민보상 대책에 구체적 자금책 마련 요구

-랜드마크빌딩 유동화 1.4조, 이촌동 부지 담보대출 1.9조 등
-유상증자규모 놓고 대주주 코레일 vs 롯데관광개발 '대립각'

[아시아경제 김창익 기자]

용산역세권개발 조감도.

용산 국제업무지구 개발 사업자인 용산역세권개발(주)이 4조원대의 서부이촌동 주민보상 자금마련 대책을 추진한다. 이달 중 발표하는 주민보상 대책 협의 과정에서 구체적인 자금마련 대책이 필요하다는 서울시의 요구 때문이다. 이를 둘러싸고 대주주인 코레일과 롯데관광개발의 이해관계가 엇갈리고 있어 막판 결정 과정에서 진통이 예상된다.

◆"서부이촌동 주민보상 등에 4조원 자금마련"=7일 용산역세권개발에 따르면 자금마련 대책은 ▲랜드마크빌딩을 담보로한 자산유동화로 1조4000억원 ▲서부이촌동 부지를 담보로한 대출로 1조9000억원 ▲4000억원 유상증자 계획 중 미납분 2500억원 ▲코레일의 랜드마크빌딩 선매입 계약금 4160억원 등 총 3조9660억원에 달한다.

이 중 랜드마크빌딩 선매입 계약금 4160억원은 지난해 12월 납입됐다. 또 2500억원 유상증자 안은 당초 4000억원 규모로 추진됐다 미납된 나머지여서 새로운 것은 아니다. 랜드마크빌딩을 담보로 한 자산유동화와 서부이촌동 토지를 담보로 한 은행권 대출을 더한 3조3000억원 규모가 새롭게 추가된 자금마련 대책이다. 주민보상엔 최소 3조원 정도가 필요한 것으로 관측된다. 용산역세권개발이 사업부지가 아닌 랜드마크 빌딩으로 자금 조달에 나선 건 이번이 처음이다. 랜드마크 빌딩인 타워원은 코레일이 4조1600억원에 선매입 하기로 계약한 상태여서 매출채권을 담보로한 유동화가 유력하다.

용산역세권개발은 사업 인허가권자인 서울시와 서부이촌동 주민보상 협의 과정에서 이같은 안을 마련, 최근 이사회에서 제시했다. 서울시가 주민동의율을 높일 만한 보상 방안과 함께 구체적인 자금마련 대책을 요구했기 때문이다.

이를 통해 조달한 자금을 서부이촌동 주민보상에 쓰고 나머지 돈은 사업운영자금에 보탤 계획이다.

◆코레일 vs 롯데관광, 유상증자 규모 놓고 '대립각'=하지만 유상증자 규모를 놓고 대주주인 코레일과 롯데관광개발간의 대립각 구도가 형성되고 있어 막판 결정 과정에서 진통이 예상된다.

코레일은 서부이촌동 주민보상 자금대책 뿐 아니라 사업의 안정성을 위해 1조원 규모의 유상증자를 주장하고 있다. 총 사업규모가 31조원에 달하는 데 현재 프로젝트 회사인 드림허브프로젝트금융투자회사(이하 드림허브)의 자본금은 1조원으로 총 사업비의 3% 정도에 불과하다.

드림허브의 한 관계자는 “보통 선진국의 경우 개발사업에서 시행사의 자본금이 20% 정도 된다”며 “최소한 7~10% 정도는 돼야 사업을 안정적으로 끌고 갈 수 있다”고 말했다.

코레일은 드림허브의 최대주주(25%)이자 드림허브 자산관리회사(AMC)인 용산역세권개발의 2대주주(29.9%)다.

반면 드림허브 2대주주(15%)인 롯데관광개발은 유상증자 규모를 2500억원으로 제한하자는 주장이다. 지분비율대로 1조원 규모의 유상증자를 할 경우 1500억원을 납입해야 하는 데 중견업체로서 상당한 부담이란 것이다. 롯데관광개발은 이에따라 지난해 결정한 4000억원 규모의 유상증자 중 코레일과 삼성물산 등이 납입한 1500억원 외 아직 미납된 2500억원의 유상증자 수준에서 마무리하자며 맞서고 있다. 롯데관광개발은 용산역세권개발 지분 70.1%로 최대주주다.

용산역세권개발의 한 관계자는 “코레일과 롯데관광개발간의 갈등으로 서부이촌동 주민보상안을 놓고 내부 의견조율이 늦어지고 있다”고 말했다.

서부이촌동 토지를 담보로 한 2조원에 가까운 은행권 대출이 가능할 지 여부도 미지수다. 서부이촌동 통합개발이 확정되지 않은 상황에서 수용을 전제로 한 안이라는 점도 부적절하다는 지적이 나오고 있다.

◆조만간 주민보상안 등 대책 발표키로=용산역세권개발은 조만간 서부이촌동 주민보상안과 자금마련 대책을 확정한 후 발표할 예정이다. 앞서 지난 4일 서울시와 이에 대한 협의를 끝내고 세부 사항 조율만 남겨놓은 상태다.

당초 이번 발표에 서부이촌동 주민 의견 수렴 절차에 대한 대책도 포함될 예정이었으나, 서울시와 이견으로 동의 절차는 대책에서 빠졌다.

보상대책에 대한 논의가 지연되며 용산개발 사업 진행을 위한 사업계획변경 절차는 상당기간 지연되고 있다. 용산역세권개발은 지난해 11월 용산구청에 사업계획변경신청안을 제출했으나, 최종 승인권자인 서울시에 아직 전달되지 않았다. 세부내용 수정 과정에 시간이 걸린다는 게 표면적인 이유지만 6개월 이상 서울시가 접수조차 하지 않은 것엔 다른 배경이 있는 것 아니냐는 풀이가 나온다.

한편, 용산역세권개발은 주민동의 절차를 보상 대책 발표 후 다시 서울시와 논의해 확정키로 했다.

김창익 기자 window@