보수적 부동산 투자습관 지금은 오히려 약?

[골드메이커]부동산 보수적 투자 필요한 때①

박상언 유엔알컨설팅 대표";$size="255,200,0";$no="2011061308393906719_1.jpg";@include $libDir . "/image_check.php";?>1.아파트 입주물량 감소, 경기침체로 전·월세난 우려

민간 부동산 정보업체들의 자료에 따르면 내년 서울 아파트 입주 물량이 예년의 절반 수준에 그칠 전망이다.

올해처럼 폭등양상은 아니더라도 내년에도 전세난이 반복될 것으로 보인다.

통상 입주 아파트가 감소하면 시중에 나오는 전·월세 물건도 줄어드는데다 경기침체까지 겹치면 매매보다 전·월세로 눌러앉는 현상이 발생하기 때문이다.

실제 민간 부동산 정보업체에 따르면 내년 전국의 아파트 입주 예정물량이 16만9000여가구로 2008~2011년 4년간 평균 입주물량의 62%에 불과하다.

서울은 4년 평균의 49% 수준인 2만여 가구에 그칠 전망이다. 경기도는 6만여 가구로 서울보다는 많지만 4년 평균치와 비교하면 3분의 2 수준이다.

내년 수도권 매매시장은 올해처럼 안정세를 보이겠지만 전세시장은 입주물량 부족,경기침체, 잠복된 북한발 리스크로 인한 구매심리 위축까지 더해져 재차 불안해질 가능성이 농후하다.

2. 경기침체, 유럽·북한발 리스크로 내년 상반기까지 수도권 매매 위축

매매시장의 선행지표라 할 수 있는 경매시장은 아직까지 찬바람이 불고 있다. 경기침체, 대출 규제, 집값 상승 기대감 약화 등이 주요원인이다.

민간 경매정보업체의 조사자료를 보면 지난달 서울 아파트 낙찰가율은 76.8%로 올해 최저를 기록할 정도로 서울 아파트 시장은 여전히 바닥을 기고 있다.

수도권 아파트 낙찰가율은 2002년 이후 대체적으로 80% 이상을 유지했지만 80% 이하에서 맴도는 건 이례적이다.

주택시장이 바닥에서 탈출한 경험으로 유추해 볼 때 적어도 3개월 이상 낙찰가율이 수직 상승해야 바닥이라고 단언할 수 있다. 하지만 현재 지지부진한 낙찰가율만 봐서는 내년 1분기까지도 바닥을 논하기는 이른 감이 없지 않다.

매매시장을 놓고 볼 때 대내외 경기의 불확실성과 북한발 리스크까지 겹쳐 아파트 가격상승세 속의 거래활성화를 기대하기는 힘들다.

실제로 얼마전 2종에서 3종으로 상향조정되면서 가락시영아파트 주택재건축 정비구역 지정안이 수정가결됐음에도 불구, 강남권 추가매수세를 유발시키에는 대내외적인 환경이 녹록치 않아 가격은 종상향 결정전 원위치로 돌아갔다.

2008년 9월 리먼발 금융위기로 2009년 상반기 부동산시장이 얼어붙었듯, 내년 상반기까지는 유럽발 금융위기와 잠복된 북한발 리스크에 따라 부동산시장이 최저점을 향해 치닫을 가능성이 농후하다.

금융불안이 지속되는 현 상황에서는 2008년 금융위기의 트라우마(trauma) 로 인해 부동산시장 참여자, 특히 잠재매수자들을 주택시장에서 한발 더 물러서게 할 수밖에 없다.

투자환경도 순탄치 않을 전망이다. 내년부터 금융당국이 이자만 내면서 대출기간 연장이 가능한 주택담보대출을 제한하기로 했다.

게다가 올해 말로 종료예정인 취·등록세 감면혜택도 내년부터는 원상복귀돼 내년도 신규주택수요를 감소시키는 역할을 하고 있다.

단, 최근 위례신도시 본청약 성공사례를 놓고 볼 때 입지와 가격 경쟁력이 충분하다면 잠재적인 수도권 대기수요는 충분하다고 볼 수 있다.

또한 내년 총선과 대선 등 큰 이슈가 있어 추가 부동산규제 완화도 기대해봄직하다.

총부채상환율(DTI) 완화와 같은 추가 부동산 규제 완화 등이 시행되고 북한, 유럽발 추가 리스크만 없다면 수도권 부동산시장이 점차 회복될 가능성도 배제하지 못한다.

단 지난해에 이어 올해 회복세를 보인 부산, 대전, 춘천 등 지방광역시의 경우 내년 상반기까지도 분위기가 유지될 가능성이 많다.

3. 북한발 리스크, 국내외 경기회복이 관건

김정일 국방위원장이 사망했다는 소식으로 직접적인 영향을 받는 금융시장이 당일 크게 출렁거렸다가 급속하게 안정세를 찾아갔다.

하지만 불안감은 여전히 여기저기 상존해 있다. 점차 금융시장이 안정세를 찾아가자 실물경기 뿐만 아니라 부동산시장에 미치는 영향에 대해 고객들의 문의가 점차 증가하고 있다.

실제 가락시영 종상향 이후 매수를 저울질하는 투자자들도 하나둘 발을 빼고 있는 모습을 보이고 있다.

유럽발 금융위기까지 진행중인데다 북한발 리스크까지 겹쳐 부동산 시장 참여자들의 심리가 얼어붙을 수밖에 없어 당분간 매매시장에도 악영향을 미칠 수 밖에 없다.

후계구도가 김정일로 확실히 구축된 1994년 김일성 사망 때와 후계자로 지목된 지 얼마 안된 20대 후반의 김정은과는 북한 내부상황이 불안한 양상을 띨 것이기 때문이다.

중장기적 관점에서 살펴보면 과거 김일성 사망, 서해 잠수함 침투, 연평도 포격 등 북한과 관련한 어떤 사건도 부동산 시장에는 별다른 영향을 미치지 않았기 때문에 너무 비관적인 견지는 바람직하지 않다.

1994년 김일성 주석 사망 때에도 부동산시장은 큰 영향이 없었으며 이번 김정일 국방위원장의 사망원인 역시 북한 당국의 발표대로라면 김일성 주석과 마찬가지로 심근경색이라는 자연사이기 때문이다.

국민은행 조사자료에 따르면 김일성 사망이 일어났던 1994년 7월 전후 전국 집값은 큰 변화가 없었다.

오히려 4월부터 7월까지 월평균 0.1%씩 하락하던 집값이 8월 0.1% 반등했고, 9월엔 0.2% 올랐다.

연평도 포격사건이 일어났던 2010년 11월의 경우 0.4% 뛰었고, 그 이후 상승세를 이어갔다.

김정은 체제이후 남북관계가 새롭게 진전된다면 코리아 디스카운트 해소로 금융시장과 부동산시장에 호재로 작용할 수도 있다.

결론적으로 잠재된 북한발 리스크보다 금융시장의 움직임이 어떤 방향으로 가느냐에 따라 내년 부동산 시장의 향배가 결정될 것이다.

박상언 유엔알컨설팅 대표