경기침체 속 돈 되는 '알짜' 부동산은 어디?①

[골드메이커]침체된 부동산시장에 맞는 투자전략

유럽 불안의 도화선인 그리스문제가 다시 붉어지고 있고, 미국은 여전히 침체의 늪에서 벗어날 줄 모르고 있다.

국내 실물경기 침체와 중산층의 어려움은 시간이 갈수록 무거워지면서 부동산시장 역시 지속적으로 약세를 벗어나지 못하고 있다.

서울, 수도권 아파트 가격은 계속 약세를 면치 못하고 있다. 또 침체된 부동산시장의 분위기를 반영하듯 매매보다는 전세를 선호하는 수요가 늘어나고 신규주택 공급이 지속 감소하면서 전세가격이 큰 폭으로 상승했다.

단기간의 상승에 따른 피로로 최근 전세가격은 조정을 받고 있지만 입주물량이 크게 늘어나거나 전세수요가 크게 줄어들지 않는 한, 전세 강세는 지속될 수 밖에 없는 트렌드가 되어 버렸다.

지방은 그나마 선전하지만 이는 서울, 수도권이 앞서가면서 뒤늦게 격차를 줄이는 과정인데 지방 부동산도 이제는 서서히 신중해져야 할 때가 되고 있다.

이런 부동산시장의 침체는 기존의 아파트 위주의 투자로는 더 이상 기대하는 수익률을 얻기 어렵기 때문에 이제는 기존의 투자패턴에서 벗어나 조금 더 다양한 투자패턴을 필요로 하고 있다.

이렇게 기존의 투자패턴이 더 이상 먹히지 않으면서 "이제 어디에 투자를 해야 하나요?" "부동산은 정말 끝난 것인가요?"과 같은 질문을 최근 많이 받고 있다.

투자는 본인이 하는 것이고 전문가가 책임을 질 수도 없지만 좋은 투자전략은 성공투자의 확률을 높이는 중요한 포인트 임에는 틀림이 없다.

최근 부동산시장의 침체가 깊어지면서 예전과 같은 투자수익을 올리기 어려워졌지만 그래도 기회는 항상 존재하기 때문에 최근 인기가 높은 투자상품과 전략을 2회에 걸쳐 소개하고자 한다.

◆ 토지

토지는 부동산의 가장 기본이고 가장 안정적이며 가장 높은 수익을 올리는, 거짓말 하지 않는 전통적인 투자종목이다.

다만 투자금액이 대체적으로 높고 환금성이 떨어져 10년 이상 장기투자를 고려해야 한다.

또 각종 규제 및 진입장벽이 높고 개별성이 너무 강해 도대체 어디에 어떻게 투자해야 하는지 일반인들은 알기 어려운 면이 있어 가장 진입장벽이 높은 종목이기도 하다.

그래서인지 토지는 자금이 되거나 관심이 많은 소수의 전유물이었다. 하지만 최근 은퇴세대 증가에 따른 수익형 부동산에 대한 관심이 늘어나면서 상가, 상가주택, 원룸건물, 도시형생활주택, 전원주택 등 다양한 상품으로 개발이 가능한 토지에 관심을 갖는 분들이 계속 늘어나는 추세이다.

은퇴세대 증가로 도심 아파트 위주의 일변도에서 벗어나 산과 강의 조망권의 가치가 더욱 커질 것이고, 토지거래허가구역 해제 등 정부의 정책변화에 따른 기회를 놓쳐서는 안될 것이다.

실제로 정부는 지난 5월 수도권 광역권개발제한구역 등을 포함해 서울시 면적의 3.5배에 달하는 2154㎢ 땅을 올 여름 토지거래허가구역에서 풀었다.

땅 투기방지 목적으로 도입된 토지거래허가구역은 강력한 투기억제정책이다. 하지만 부동산시장 침체가 지속되면서 최근 2년간 지가변동률이 연평균 1%내외 수준이고, 거래량도 2년 연속 감소하는 등 침체가 중장기간 지속되고 있고, 10년 이상 토지거래허가구역 장기지정에 따른 주민들의 불편을 감안해 해제가 된 것이다.

경기도 화성시의 경우 2020년까지 92만 명의 거대도시가 될 예정으로 서울시 절반규모인 306.24㎢가 해제되면서 최대 수혜지역으로 손꼽히고 있다.

이외에도 용인시, 평택시, 시흥시, 남양주시, 과천시, 광명시, 하남시, 시흥시도 주목할 만하며 서울에서는 강남의 개포동, 율현동, 종로의 구기동, 평창동, 양천구 정도 눈여겨 볼만하다.

또한 2018년 평창 동계올림픽 개최가 결정되면서 강원도 토지에 대한 관심도 높아지고 있다. 고속철도망과 도로망 30개 노선에 24조원을 투자하는데 이런 대규모 투자는 강원도의 제2의 도약의 기회가 될 수 있다.

특히 제2영동고속도로, 동홍천-양양간 동서고속도로, 원주-강릉 복선전철, 여주-원주 수도권 전철, 춘천-속초 철도는 눈여겨 볼 필요가 있다.

그동안 경기도 양평, 가평 일대는 자연경관에 따라 전원주택, 팬션부지 개발위주로 되었으나 앞으로 역세권 중심으로 토지수요가 늘어나고 가격도 강세로 전환될 가능성이 있다.

양평에는 중앙선, 가평에는 경춘선 본선전철이 있는데, 양평은 서울 동쪽에서 가장 가까운 개발 가능 지역이며 동시에 자연을 함께 한 청정지역이라는 점이 최대 매력이다.

시 승격을 앞두고 인구 유입에 적극적인 양평은 상대적으로 개발행위나 건축 인허가 절차가 다소 용이하다는 점도 투자자들의 관심을 끌 수 있는 부분이다.

하지만 다른 투자종목도 그렇지만 토지는 특히 법적인 절차와 규제에 대한 기본적인 지식 외에도 개별성이 강하고 현장 부동산의 입김이 세서 자칫 과도한 인정비용이 들어가는 경우도 허다하다.

때문에 반드시 해당지역에 대한 철저한 현장조사가 뒷받침되어야 하고, 믿을만한 전문가한테 컨설팅을 의뢰해 나온 결과를 토대로 객관적이고 신중한 판단을 하는 것이 실패확률을 줄이고 성공확률을 늘리는 방법일 것이다.

◆ 오피스텔

은퇴세대 증가, 저금리 시대, 불안한 경제상황으로 수익형부동산의 인기가 높은데 그 중 오피스텔은 수익형 부동산의 대표이다.

아파트 대비 비교적 저렴한 가격으로 투자문턱이 낮고 지역에 따라 시세상승도 가능하기 때문에 가장 인기가 높고 요즘 분양도 잘 되고 있다. 올 연말까지 서울.수도권에 4000여실에 분양될 예정이다.

오피스텔은 임대수익률이 가장 중요한데 통상적으로 6% 정도 나오면 괜찮다고 할 수 있지만 서울에서는 6% 수익률이 나오기는 어렵고, 수도권, 지방으로 갈수록 수익률은 더 높게 나오는 경향이 있다.

하지만 매월 월세를 받다 보니 종합소득세 신고를 해야 하기 때문에 실질 세후 수익률은 더 낮아질 수 있고 최근 오피스텔이 인기다 보니 매매가 상승과 더불어 분양가도 지나치게 높게 책정되는 경향이 있어서 수익률이 예전만 못하게 나오는 경향이 있다.

실제로 최근 분양하는 강남권 오피스텔의 수익률은 4.5% 정도밖에 나오지 못하는 실정이다.

수익률뿐만 아니라 공실률도 중요하다. 몇 개월 임차인을 못 찾으면 아무리 수익률이 좋다고 해도 손실이 발생할 수 밖에 없기 때문이다.

수요층은 풍부한지 반드시 확인이 필요하며 가급적 임대수요가 풍부한 도심역세권, 대학가, 업무시설 밀집지역이 유리한데 서울에서는 마포, 영등포, 강남, 서초, 송파구, 수도권에서는 신도시 쪽으로 접근하는 것이 좋다.

그 외 관리비가 너무 많이 나오는지, 임차인의 손바뀜이 너무 많지는 않은지, 주변 오피스텔 공급이 너무 많거나 예정되어 있는지도 반드시 체크를 해야 할 것이다.

또한 한 채만 있어도 임대사업이 가능하지만 5년 이상 임대를 해야 하기 때문에 장기적인 계획을 세워야 하며 중간에 팔면 감면혜택을 받았던 세금을 모두 내놔야 하기 때문에 주의가 필요하다.

◆ 도시형생활주택

도시형 생활주택도 오피스텔과 같이 저렴한 가격에 임대수익을 올릴 수 있어서 많은 인기를 끌고 있는데 연말까지 6000여실이 분양될 예정이다.

단순 분양가만 보면 저렴하지만 평당가격으로 보면 결코 싼 분양가가 아니고 최근 인기에 힘입어 우후죽순 격으로 생겨나기 때문에 오피스텔처럼 수익률, 공실률 모두 꼼꼼하게 확인을 해야 한다.

영세한 업자들이 무분별하게 개발하는 경우가 많아서 입지, 건물상태 등도 철저한 조사를 해야 한다.

그리고 무엇보다 도시형생활주택은 시세상승을 기대하기 어렵고 수익률이 높더라도 향후 매매하고 빠져나올 때 쉽지 않다는 점을 고려해서 오직 순수한 임대수익 목적으로만 접근해야 한다.

김인만 굿멤버스 대표