"요즘 뜨는 투룸형 도시형주택, 3천만원이면 산다"

[골드메이커]원룸형 도시형주택은 공급과잉상태

박상언 유엔알컨설팅 대표";$size="255,200,0";$no="2011061308393906719_1.jpg";@include $libDir . "/image_check.php";?>"대표님, 정말 3000만원이면 투자 가능하나요? 투룸인데 괜찮을까요?"
"네. 2~3인 가구 전세난과 공급부족으로 역세권 투룸구조 도시형주택이 현재 공급과잉된 원룸보다 투자가치가 있어 보입니다."

외국계 전자부품공급회사에서 은퇴한 오성호(47.사업준비)씨는 필자의 도움으로 역세권에 위치한 투룸 구조의 도시형주택 두채를 전세를 안고 구입했다.

한 채당 분양가는 1억5000만원, 전세는 1억2000만원으로, 두채를 한꺼번에 구입해도 총 들어간 비용은 취등록세를 포함해 6500만원에 불과했다.

오씨는 준비하던 사업이 안정되면 훗날 임대용으로 몇채 더 구입할려고 생각중이다.

◆도시형주택 건설자금 저리(연2%)로 지원

고객인 최성호(55, 개인사업)씨의 경우 연 2%로 주택기금 지원을 받은 도시형주택 한동 전체를 건축주로부터 대폭 할인된 가격에 구입, 임대사업을 하고 있다.

최씨가 투자를 결정한 결정적 이유는 연 2%의 건축자금을 지원받았던 도시형주택이 대출명의 변경도 가능, 대출금리 부담이 적어 그만큼 수익율을 더 높일 수 있기 때문이다.

도시형주택은 공동주택이기 때문에 최씨는 훗날 개별로 분양해 별도의 분양이익도 기대하고 있다.

지난 1.13 전월세 대책안에는 민간 소형·임대주택의 원활한 공급을 위해 특별자금을 지원하고 관련 규제를 완화하는 내용이 포함됐다.

특히 도시형생활주택, 다세대·다가구, 주거용 오피스텔 등 소형주택 건설 촉진을 위해 주택기금에서 2%대의 저리로 건설자금을 지원하고 도시형생활주택 가구수 제한 완화도 포함되어 있다는 점에 주목해야 한다.

가령 12∼30m² 크기의 원룸형 도시형생활주택을 짓는다면 m²당 80만원을 3년 거치 17년 상환 조건으로 대출 지원을 받을 수 있다는 말이다.

즉 전용면적 18m²의 도시형생활주택 25채를 짓는다면 최대 3억6000만원 가량 지원을 받을 수 있다.

실제 은행에 도시형 주택 관련 대출 문의가 급증하고 대출로 성사되는 경우도 많다. 지난해 단 2건, 총 25억 원에 불과했던 소형주택 건설자금 대출은 올 상반기 545건, 총 1576억 원대로 크게 늘었다. 이 중 절반에 가까운 268건(49%)이 도시형생활주택 관련 대출이었다.

◆도시형생활주택 규제 대폭 완화

도시형생활주택(원룸형 기준) 건축심의 대상을 20세대에서 30세대 이상으로 완화해주는 내용을 골자로 한 조례가 본회의를 통과한 이후, 서울 시내에서 29세대까지는 구청에 건축신고를 하는 것만으로 도시형생활주택을 지을 수 있다.

여기에 정부가 지난 7월부터 공급가구수 제한을 기존 150가구 미만에서 300가구 미만으로 풀었고 30㎡ 이상 원룸형 도시형생활주택의 침실구획을 허용하는 등 규제를 완화한 점도 호재다.

중견건설사들도 별도 브랜드를 내놓고 앞다퉈 도시형생활주택 시장에 진출하고 있어 고급화에 기여하고 있다.

또 도시형생활주택 건립시 건물 외벽선에서 대지경계선까지 폭 3m의 공지를 두고 정원이나 녹지를 조성하도록 했던 기존 대지안 공지기준도 2m로 줄였다.

이외 660㎡이하 소규모 도시형생활주택 진입도로 조건 완화(6m →4m), 지구단위계획수립 의무대상 제외, 30세대 미만 건축허가 대상 도시형생활주택 주차장기준 완화 적용 등이 있다.

국토부도 임대관리회사에 공인중개사, 법무사 등 전문직 종사자를 둬 체계적으로 관리하는 방안을 검토 중이어서 체계적인 관리도 가능할 것으로 보인다.

◆도시형주택 투자열기 속 분양가 고공행진

민간 부동산정보업체 부동산114가 2009년부터 지난 9월까지 공급된 도시형생활주택의 3.3㎡당 분양가를 조사한 결과, 경기도와 서울은 1788만원과 1678만원으로 오히려 오피스텔보다 각각 700만원, 300만원 가량 높았다.

도시형 생활주택 열풍과 세제 혜택, 건설사들의 고급화 전략으로 업체들이 분양가를 높게 책정했기 때문이다.

그럼에도 불구하고 1~2인 가구와 2~3인 가구의 증가와 맞물려 도시형주택에 대한 투자는 입지가 좋은 곳 위주로 인기를 끌 전망이다.

예전보다 분양이 잘 되지 않자 업체들도 분양가를 인하하기 시작했고 보다 투자가치 있는 곳으로 도시형주택을 공급할 수밖에 없기 때문이다.

도시형 생활주택은 주로 일반주거지역보다는 상업.준주거 지역에 주로 공급된다.

실제로 일반주거지역에서 주차장 설치기준이 60㎡당 1대이나 상업.준주거지역은 120㎡당 1대 (주차장완화구역 내 200㎡당 1대)이기 때문에 현재 도시형 생활주택이 일반주거지역보다 상업이나 준주거, 주차장 완화구역에서 많이 나오는 있는 실정이다.

주차장을 적게 만들고 대신 세대수를 많이 늘리면 건축주의 시행이익은 더 커지게 되는 구조다.

반대로 상업.준주거지역이나 주차장 완화지역에서 땅을 상대적으로 비싸게 산다면 건축업자들의 이익은 줄어들 수도 있다.

◆도시형주택 원룸형은 공급과잉상태

많은 사람들이 수익형 부동산 투자로 도시형생활주택을 염두해 두고 있어, 건축업자들도 이에 부응해 대거 공급을 쏟아내고 있다.

실제 국토해양부 자료를 보면 올 상반기에만 총 2만9558가구가 도시형생활주택 건축허가 또는 사업승인을 받은 걸로 나타나고 있다.

도입 첫해인 2009년 인허가 실적은 1600가구에 불과했지만, 지난해 2만5000가구를 기록한데 이어 올들어 반년 만에 지난해 실적을 9000가구 이상이나 초과한 셈이다 .

지난 8월말 현재 서울지역 도시형생활주택 인허가 실적은 2285가구로 전월 1792가구보다 27.5% 증가했다.

하지만 현장에 나가보면 2~3인 가구 대상인 투룸 보다는 1~2인 가구대상인 원룸형 도시형생활주택 위주로 공급이 이뤄지고 있다.

건축주들이 수익성위주로 공급하다 보니 원룸형 도시형주택만 대거 시장에 내놓았기 때문이다.

실제 공급된 도시형생활주택 10가구 중 8~9가구가 원룸형이다. 이는 투룸구조의 단지형다세대보다 주택호수를 더 늘릴 수 있어 시행이익이 더 늘어나기 때문이다.

또한 건축주나 투자자 입장에서 도시형생활주택을 전세나 월세를 놓더라도 연립다세대보다는 상대적으로 공급원가에서 경쟁력이 있는 원룸형이 공급원가대비 전월세가격을 더 높게 받을 수 있기 때문이다.

(가령 원룸형 전세는 6000만원을 받는데 투룸구조의 단지형 다세대의 경우 전세가격이 9000만원에 형성된다. 때문에 건축업자들은 원룸형 두채를 지어 전세금 1억2000만원을 받는 걸 선호한다. 물론 월세도 똑같은 이치다.)

투자자자들 사이에서도 투룸보다는 소액 투자인 원룸을 그동안 선호했기 때문에 건축업자들이 원룸형태의 도시형생활주택을 많이 공급했다.

결론적으로 도시형 주택 투자에서 성공하기 위해서는 공급이 적체된 원룸보다는 역세권 위주의 투룸구조의 단지형다세대로 투자전환할 때이다.
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◆투룸구조 단지형 다세대가 틈새

정부와 서울시가 모두 전세난 해결책을 위해 연일 도시형생활주택 건설을 권장하고 있다.

마찬가지로 투자자들도 임대수익을 올리려는 목적으로 도시형 주택에 대한 관심은 여전한 실정이다.

일본 등 여러 선진국들의 사례를 볼 때 불황일수록 역세권 주거용임대주택은 가치가 더 빛날수 밖에 없다.

따라서 공급과잉된 원룸보다는 2~3인 가구에게 필요한 주택을 공급해 전세난 해소에 실질적인 도움을 줄 수 있는 역세권 투룸구조 단지형다세대에 관심을 가져야 한다.

※도시형 주택 용어 정리

원룸형
세대별 주거 전용면적이 12㎡ 이상 50㎡ 이하인 주거 형태로서 세대별로 독립된 주거가 가능하도록 욕실과 부엌을 설치하되, 욕실을 제외한 부분을 하나의 공간으로 구성하여야 하며 세대를 지하층에 설치하는 것은 금지된다.

단지형 다세대 주택
세대당 주거 전용면적 85㎡ 이하인 주거 형태로서 주거층은 4층 이하, 연면적은 660㎡ 이하로 건축하되 건축위원회의 심의를 받으면 1개층을 추가해 5층까지 건축할 수 있다. 건축물의 용도는 다세대주택에 해당한다.

박상언 유엔알컨설팅 대표