[명품자산관리]아기곰 "실투자 1억미만 저가주택 주목하라"

[아시아경제 박충훈 기자]"전세가 상승세의 추이를 보면 앞으로 집값이 어떻게 될지 보입니다"

8일 서울 명동 은행회관에서 아시아경제신문 주최 제5차 명품자산관리 아카데미가 열렸다. '2012년 부동산 시장 전망'이라는 주제로 강연한 부동산 칼럼니스트 아기곰은 요즘 집값은 '전세가 인상'에 많은 영향을 받는다고 설명했다. 집을 구매할 수 있게 하는 다른 요인인 '소득'과 '담보대출'은 영향력이 줄었다는 것이다.

아기곰은 "지난 12년간의 전세가 상승분은 같은 기간 통화량 증가율이 160%에 달했다는 사실과 연관되어 있다"며 "결국은 돈의 가치가 떨어진만큼 전셋값이 올랐다"고 보면 된다고 말했다. 장기적으로 봤을 때 전세가 상승은 필연적이며 매매가 역시 전세가의 영향을 받게 된다는 것이다.

앞으로도 전셋값이 상승할 여지는 남아있다. 아기곰은 "시장에서 부족한 것은 월세용 원룸주택이 아니라 전세로 살수 있는 아파트"라며 이제 아파트 공급부족의 시대가 도래함을 강조했다.

아기곰은 만약 전월세 상한제가 실시된다면 혜택을 받는 기존 세입자는 계속 살기를 원할 것이기 때문에 한정된 매물을 두고 수요자들간 경쟁이 심화될 것으로 내다봤다. 그는 재건축 아파트 멸실로 인한 이주 수요, 전세의 월세 전환 가속화로 매물 부족은 더 심해질 것이라고 분석했다.

아기곰은 "2008~2009년 상반기 역전세난에 따른 기저효과로 2년전 싸게 전세를 얻었던 사람에게는 최근의 전세가 상승이 커 보일 것"이라며 "앞으로도 전세난이 최소 1년 6개월 이상 지속된다"고 전망했다.

그렇다면 언제쯤 집값이 오를 수 있을까? 아기곰은 아파트 시세가 '에너지 축적기-방출기-침체기'가 되풀이 된다고 봤다. 매매가보다 전세가 상승률이 높을 때가 '축적기', 전세가보다 매매가 상승률이 높을 때가 '방출기', 둘다 상승률이 저조할 때가 '침체기'다. 그는 현재 시점이 전세가 비율이 높아지는 '에너지 축적기'에 속한다고 분석했다.

아기곰은 "'전세가 비율이 높아졌다'는 의미는 매매가 상승률보다 전세가 상승률이 클 때나, 전세가 하락률보다 매매가 하락률이 클 때 생기는 현상"이라며 "이는 곧 시장 에너지 축적 수준이 높아졌거나 거품이 제거됐다는 의미로 받아들여야 한다"고 말했다. 에너지를 방출할, 다시 말해 집값이 상승할 준비가 갖춰지고 있다는 뜻이다.

아기곰은 전국 아파트 시세가 올해 9월 이미 대세 반등기에 진입했으며 내년 봄 대세 상승기에 진입할 수 있을 것으로 예상했다. 수도권과 서울은 상대적으로 지방보다 상승세가 더디다고 봤다. 아기곰은 수도권이 내년 초 대세 반등기에 진입하고 내년 중순쯤 대세 상승기에 진입할 수 있을 것으로 전망했다. 서울은 내년 여름에 대세 반등기 진입, 2013년 초가 되면 대세 상승기에 접어들 것으로 예측했다.

지역별로는 지방 아파트에 비해 수도권은 충분히 조정을 받은 것으로 분석했다. 지난해부터 수도권과 지방 아파트간 가격차가 좁혀지는(갭을 메우는) 현상이 진행됐다는 것이다.

규모별로는 2007년 이후 소형과 대형 아파트간 가격의 갭을 메우기 시작해 상대적으로는 대형아파트가 가격 조정이 충분히 진행된 상태며, 절대적인 기준으로 보면 대형에 비해 소형이 저평가됐다고 분석했다.

아기곰은 내년 투자 포인트로 '호재가 있는 지역에서 5000만~9000만원의 실투자금을 가지고 투자할 수 있는 저가 주택'을 추천했다. 전세 상승분에 대한 투자 수혜주가 될 가능성이 충분하다는 것이다.

전세가 많이 오르는 수도권 소재 소형 아파트도 추천했다. 2~3인 가족을 위한 소형 아파트는 당분간 수도권에서 공급될 가능성이 적다는 이유에서다.

아기곰은 서울·과천·5대 신도시 소재 아파트와 재건축·재개발 투자에도 눈길을 줄 필요가 있다고 봤다. 양도세 비거주 요건 완화로 인한 수혜주로 투자수요 증가가 예상된다는 것이다. 이외에도 리모델링에 대한 투자로 정책변화에 대한 선제 대응이 필요하다고 강조했다.

한편 아기곰은 "장기적으로 보아 전세비중이 점점 줄어드는 현상이 대세를 이룰 것이며, 월세를 받는 사람과 월세를 내는 사람으로 양극화가 진행될 것"이라고 전망했다.

박충훈 기자 parkjovi@