[김인만의 부동산돋보기]미분양이 전세난 대안?

"미분양이 된 원인부터 꼼꼼히 따져보아야"

김인만 Good Members 대표

최근 전세난이 더욱 심해지면서 미분양 아파트 구입에 대한 상담요청이 들어오는데 필자는 가급적 추천을 하지 않는다.

미분양이 투자가치가 있으려면 가치상승과 시세차익이 발생해야 한다. 그러나 현재의 침체된 부동산시장 분위기에선 기존 주택가격도 하락하고 매도도 잘 안 되는 상황이다. 한번 소비자의 선택을 외면받은 미분양이 투자가치가 높다고 확신할 수 없기 때문이다.

2011년 7월 국토해양부 통계를 보면 전국 미분양은 7만87가구로 2009년 12월 대비 53%감소했다. 수도권은 727가구가 늘어나서 2.8% 증가했음에 반해 지방은 무려 5만3937가구가 줄어들어 55.2%나 감소했다.

상반기 지방 부동산 열기를 대변하듯이 지방미분양이 많이 감소한 것을 알 수 있지만 반대로 수도권은 상황이 좋지 않다.

하지만 준공 후에도 미분양으로 남아있는 악성 미분양 비율은 2007년 14.52%에서 2009년 36.93%, 2011년 54.34%로 급증하고 있는 것이 문제이다.

이런 준공 후 미분양이 발생하는 이유는 단기간에 잔금을 마련해야 하고 대출조건이 강화되면서 자금마련에 더욱 어려움을 겪기 때문이다. 악성 미분양이 늘어나면 빈집으로 방치된 상태가 장기화돼 해당 아파트뿐만 아니라 건설사의 이미지까지 나빠진다.

악성 미분양을 털기 위해 할인혜택을 주면서 기존 계약자들과 분쟁까지 발생하고 있다. 건설사 입장에서는 준공 후 공사대금을 회수하지 못해 자금난이 발생하고, 유지 관리비용까지 추가로 들어가기 때문에 어떻게든 미분양을 털어내야 하는 상황이다.

최근 전세가격이 급등하면서 차라리 혜택이 많은 미분양을 구입하는 것이 좋은 대안이 될 수도 있다고 하지만 그렇게 쉽게 결정할 문제는 아니다. 반드시 옥석을 가려야 한다.

미분양은 왜 미분양이 되었느냐 그 원인이 중요한데 입지, 세대수, 비브랜드, 주변환경, 학군 등 개선되기 어려운 단점으로 미분양이 발생했을 경우에는 방법이 없다. 택지지구, 신도시 등 일시적으로 대규모 공급이 됐는데 부동산시장 침체로 미분양이 발생하는 경우라면 그나마 희망은 찾을 수 있는데 그래도 분양가는 반드시 따져봐야 한다.

예전과 같이 무조건 사면 오르는 시절이라면 고분양가라도 더 올라주니 문제가 되지 않는다. 그러나 요즘과 같이 침체된 부동산시장 분위기에서는 고분양가는 그만큼의 손실로 연결되기 때문에 아무리 새 아파트지만 적정가치 이상의 고분양가는 주의가 필요하다.

다행히 요즘 투자자들은 이미 부동산시장 트랜드를 읽고 있고 섣불리 투자를 하지 않는다. 때문에 미분양을 사라고 해서 사지도 않고, 건설사에서 분양가 할인, 중도금 대출이자 대납, 무료 발코니 확장, 일부는 원금보장제 등 각종 혜택을 주지만 이런 혜택만으로 고가의 주택구입에 쉽게 나서는 수요자들은 잘 눈에 띄지 않는다.

결국 미분양이 소진이 되려면 미분양 투자 시 투자수익을 올릴 수 있거나 적어도 사면 손해는 보지 않을 것이라는 확신은 들어야 한다. 현재의 부동산시장 분위기에서는 이런 확신이 없기 때문에 미분양 소진이 쉽지 않을 것이다.

부동산시장이 갑자기 좋아지기 어렵다면 결국 건설사는 파격적으로 분양가 거품을 빼서 구매자한테 수익을 환원해 줘야 한다. 정부는 미분양주택 구입에 대해 파격적인 세제혜택(양도세중과세 주택수 제외 또는 면제, 취득세, 재산세 감면, 종부세 면제 등)과 대출조건 완화를 해서 미분양주택 구입이 부담이 되지 않도록 해줘야 한다.

그렇지 않고 실질적인 효과도 없는 혜택과 부동산전문가 동원, 전세난을 이용한 얄팍한 홍보로 계약률만 높이려고 할 경우 선의의 피해자를 양산하게 된다. 결국 부동산에 대한 부정적 이미지와 투자수요감소의 부메랑으로 돌아온다는 점을 명심해야 할 것이다.