끝 안보이는 전세난의 종착역은 어디일까?

[골드메이커]반전세는 무조건 나쁘다?

올해 부동산 시장의 가장 중요한 이슈는 단연 전세가격 상승이다.

전세가격이 상승하는 원인은 부동산경기 침체가 장기화되면서 분양물량이 줄어들고, 분양물량이 줄어드니 입주물량이 줄어들게 되고, 입주물량이 줄어드니 전세물량 이 부족한, 공급부족의 악순환 고리가 이어지고 있기 때문이다.

또 투자심리 위축으로 전세수요가 크게 증가하면서 공급부족, 수요증가라는 전형적인 가격강세 그래프를 나타내고 있다.

부동산114 조사결과에 따르면, 올 가을 입주물량은 3만5193가구로 최근 11년간 최저치였던 지난해 가을 입주물량(4만5516가구)보다도 13% 줄었다.

보통 가을철은 분양시장의 성수기로 2000년부터 2010년까지 10년 동안 연평균 5만5500여 가구의 입주물량이 풀렸는데 올해는 3만5000여 가구로 급감했다.

또 올 한해 입주물량은 지난해 29만7300가구의 65% 수준인 19만4600여 가구에 그칠 전망이어서 전세난은 더욱 심각해지고 서민들은 더욱 고통스러워질 가능성이 높다.

이런 현상은 앞으로도 쉽게 나아지기 어렵다는 것이 더 큰 문제이고 전세문제를 더욱 심각하게 만들고 있다.

주택공급 특성상 지금 분양을 해도 3년 후 입주가 가능하다. 그런데 부동산경기가 침체되면서 민간분양은 살아날 기미가 보이지 않고 보금자리까지 사실상 중단되면서 민간물량 뿐만 아니라 공공물량도 거의 중단됐다. 따라서 전세물량 부족 현상은 앞으로 3년 이상 계속 우리를 괴롭힐 수 밖에 없는 상황이다.

실제로 전세가격은 올들어 7월까지 7.8% 상승했지만 매매가 상승률은 0.6%에 그쳤다. 또 전세가율은 2006년 5월(50.1%) 이후 꾸준하게 내려가 2009년 1월 39.8%로 최저점을 찍었지만 전세난이 지속되면서 최근 2년 만에 10%P 이상 가파르게 상승했다.

전세가율은 평균 46%로 2003년 9월 이후 가장 높은 수준인데, 이는 매매가격이 특별히 높은 강남까지 포함한 것으로 서민들이 많이 거주하는 강북의 전세가율은 50.4%, 수도권은 48.4%로 더 높다.

단기간에 공급이 늘어나기 어렵기 때문에 이런 전세문제를 해결하기 위해서는 매매수요를 늘려서 전세수요를 줄여야 한다.

다행히 내년 총선, 대선을 앞두고 규제완화와 개발공약에 대한 기대로 매수심리가 회복이 되고 있고, 전세가격의 지속적 상승으로 매매가 대비 전세비율이 크게 상승해 전세를 끼고 매수할 경우 초기투자금 부담이 많이 줄어들었다.

또 전세금 인상으로 확보한 여유자금으로 매수에 나서면서 최근 거래량이 조금씩 늘어나고 있다.

하지만 아직 글로벌 금융위기가 진행 중이고, 무엇보다 국내 가계대출 급증으로 은행권에서 신규대출을 중단하거나 규제하면서 돈줄이 막혀버린 것이 또 하나의 심각한 문제를 야기시키고 있다.

1금융권 대출이 막히면서 금리가 높은 2금융권 대출로 내몰리면서 가계부채 문제가 더 위험해질 가능성이 높은 것이 표면적인 중요한 위험요소라면, 대출규제로 간만에 살아나려는 매수심리 회복에 찬물을 끼얹으면서 거래량이 줄고, 결국 돈 줄이 막혀 주택 구입을 못하는 분들은 다시 전세수요로 돌아설 수 밖에 없다. 이는 다시 전세가격 상승압박으로 작용할 것이다.

더욱이 여기서 간과해서는 안될 부분이 대출규제가 결국 전세자금 대출에도 영향을 미친다는 점이다.

전세자금 대출이 중단되거나 축소되면 급등하는 전세가격을 올려줄 돈줄이 사실상 막히게 되면서 전세금 인상해줄 돈이 필요한 세입자들은 전세가격이 싼 지역으로 이동하거나 울며 겨자먹기로 인상된 금액만큼 월세로 내는 반전세로 내몰릴 수 밖에 없다.

타 지역으로의 이동은 생활권이 바뀌게 되고 특히 자녀의 전학문제가 걸리기 때문에 돈과 교육이 가장 중요한 우리나라에서는 결코 쉽지 않은 일이고 대부분 세입자들은 반전세를 선택할 것이다.

이렇게 반전세가 돼 인상된 금액만큼 월세로 내게 되면 앞으로 돈 모으는 것은 희망사항이요, 집주인한테 월세만 올려주다가 내 집 마련은 꿈도 꾸지 못하는 전세난민으로 전락할 수 밖에 없는 상황이 된 것이다.

현재는 전세가가격이 높은 강남권에서는 반전세를 쉽게 찾아볼 수 있고 강남권을 제외한 나머지 지역에서는 아직까지는 반전세가 보편적이지는 않다. 하지만 대출규제가 장기화될수록 반전세는 늘어날 수 밖에 없다.

◆반전세, 무조건 나쁘다고 볼 수는 없다

어떻게 보면 그동안 우리나라에만 존재하던 전세제도 덕분에 너무 편하게 살아왔고 이제 서서히 임대제도에 적응을 해야 할 때가 온 것이라고 해석할 수 있다.

우리나라 임대료는 아직까지 선진국에 비해 저렴한 수준이고 반전세는 주인과 세입자 상호 협의에 따라서 보증금과 월세를 적절히 조정할 수 있는 장점도 있다.

보증금이 부족하면 월세를 올리면 되고, 반대로 역전세난이 발생할 경우 집주인도 보증금 반환부담에서 벗어나 월세를 낮출 수 있기 때문이다.

가계대출 문제에 대한 우려로 대출을 계속 늘려줄 수도 없고, 빠른 경제회복에 따른 소득증가도 기대하기 어렵기 때문에 수십 년 동안 서민들의 안정적인 주거트랜드였던 전세제도에서 이제는 반전세로 전환되는 중요한 기로에 서 있다.

집값의 50% 정도만 내고 계약기간 동안 세금도 내지 않고 거주하는 우리나라만의 아주 좋은 서민주거형태인 전세제도가 사라질수록 우리 서민들의 삶은 더욱 힘들어지고 소비감소, 서민경제 붕괴, 내수경기 침체, 장기 경제불황으로 이어질 수 있다.

때문에 근본적으로는 경제성장을 통해 소득이 증가해야 되고, 정치논리와 일회성 정책이 아닌 중장기적으로 일관성 있는 주택공급과 건전한 매매시장 활성화를 통한 전세수요 감소 정책을 기대해 본다.

김인만 굿멤버스 대표