[김인만의 부동산돋보기]올 추석은 어떤 터닝포인트가 될까?

"편의시설 좋은 소형 아파트나 강남 재건축 단지 위주로 거래량 늘 것"

김인만 Good Members 대표

한가위 추석이 얼마 남지 않았다. 추석은 단순 한가위 명절의 의미뿐만 아니라 부동산시장에서도 연말과 내년 부동산시장의 흐름을 예측할 수 있는 터닝포인트이기 때문에 중요한 의미를 가진다.

2009년 추석은 여름 회복에서 가을 침체로 전환되는 터닝포인트였고, 2010년 추석은 여름 침체에서 가을 회복으로 전환되는 터닝포인트였다. 과연 2011년 추석은 부동산시장에 어떤 변화를 줄 터닝포인트가 될지 궁금하다.

현재 부동산시장은 매매시장 침체, 전세시장 강세, 중대형 약세, 중소형 강세의 전형적인 양극화 양상을 보이고 있다.

특히 전세문제는 단순히 계절적인 요인에 의한 일시적인 현상이 아니라 입주물량 부족과 전세수요증가에 따른 장기적인 문제로 전이되고 있다. 급등한 전세가격을 감당하지 못하고 전세자금 대출을 이용하면서 가계부채가 급증하는 심각한 부작용까지 낳고 있다.

그동안 부동산상승기를 겪으면서 부동산시장 규제에만 익숙해진 정부가 부동산 매매시장 침체를 단순 건설경기 침체와 집주인들의 고통 정도로만 쉽게 생각해 거래활성화를 위한 파격적인 대책을 주저하고 미적대면서 타이밍을 놓쳐버렸다. 결국 그 부작용이 전세문제로 터져버린 것이다.

게다가 전세문제가 경제상황과 맞물리면서 진퇴양난에 빠져버렸고 쉽게 해결하기도 어려운 상황이 되어버렸다.

전세문제를 해결하려면 공급을 늘리거나 수요를 줄여야 한다. 부동산시장이 침체됐기 때문에 민간분양시장은 제 기능을 할 수가 없고 LH 부실로 공공물량까지 사실상 막히면서 공급을 늘리는 것은 어려운 상황이다.

그렇다면 전세수요를 줄여야 하지만 경제상황도 어렵고, 사서 오른다는 확신도 없고 가계부채증가로 대출까지 규제되면서 주택구입도 어려운 상황이다. 때문에 전세가 상승문제는 상당히 장기적으로 우리를 괴롭히면서 인상금액만큼 월세로 받는 반전세 확산을 막기는 어려울 것 같다.

하지만 전세금을 크게 올려 받았거나 자금여유가 되거나 소득증빙이 확실해 대출에 문제가 없는 경우는 상황이 다르다.

전세금을 올려 받은 임대인들은 갑자기 생긴 여유자금으로 대출을 갚거나, 전셋값 인상으로 매매가 대비 전세비율이 상승하면서 전세를 끼고 소형아파트 매수에 나서고 있다.

또 전세가 상승압박으로 주택구입에 나서는 세입자들도 많은데 이런 분들이 중대형을 매수할 여력은 안되기 때문에 소형아파트로 몰리게 되고 소형아파트의 인기 역시 당분간 지속될 수밖에 없다.

대기업, 공기업 등 안정적인 직장을 가지고 있거나 자금여유가 있는 분들은 전세비율 상승으로 전세를 끼고 인프라 좋은 소형아파트나 개발호재가 있는 급매물을 잡기 좋은 상황이다.

특히 향후 있을 총선과 대선에 사활을 걸 수밖에 없는 정치권에서 침체된 부동산 매매시장과 급등하는 전세시장 문제를 무시할 수 없는 상황이다. 현실적으로 빠른 효과를 보려면 거래를 늘려 전세수요를 매매수요로 돌리고, 전세를 끼고 투자하는 다주택자로 인한 전세물량 공급 외에는 대안이 없기 때문에 다주택자를 위한 거래활성화를 위한 대책이 나올 수밖에 없었던 것이다.

이렇듯 특단의 거래활성화 대책이 나오면 전세 끼고 투자하기 좋은 교육·교통·편의시설 인프라 좋은 소형아파트나 대기 중인 투자수요가 많은 강남권 재건축 단지, 개발호재가 있는 지역의 거래량은 늘어날 것이다.

추석 이전까지는 일시적 소강상태를 보이겠지만 추석 이후에는 그동안 매수대기를 하던 매수자들이 조금씩 움직이면서 거래량은 늘어나고 추석이전 보다는 활기를 보일 가능성이 높다. 여기에다 부동산 대책, 금리, 대출, 국내외 경제상황에 따라서 거래량과 상승기간, 상승폭이 결정될 것이다.

하지만 예전과 같은 폭등수준까지는 기대하기는 어렵기 때문에 감당하기 어려운 자금계획으로 무리한 매수에 나서는 것은 주의가 필요하다.