아기곰 "추락하던 분당 집값 바닥 다진다"①

[골드메이커]부동산고수의 분당 입체분석

분당 지역은 최고점 대비 매매가가 가장 많이 하락한 지역입니다.

국민은행 통계에 따르면 분당 집값이 가장 비쌌던 2007년 3월에 비해 2011년 8월말 기준으로 분당 아파트값은 15.3%나 빠졌습니다.

같은 기간 경기도 전체가 0.7% 밖에 하락하지 않았고, 수도권 전체가 3.0% 올랐던 것에 비해 상당히 많이 빠진 것이지요.

또 전국 평균 아파트 값이 무려 15.3% 올랐던 것이 비하면 하락폭은 더 커 보입니다. 용인 수지구(19.2%)와 과천시(16.4%)를 제외하곤 전국에서 가장 하락폭이 컸다고 할 수 있습니다.

그러면 왜 이렇게 분당의 하락폭이 컸을까요? 다른 지역에 비해 분당이 이렇게 많이 내렸던 것은 몇 가지 원인이 있습니다.

첫째 경기 침체에 그 원인이 있습니다. 경기 침체가 되면 입지에 대한 프리미엄이 크게 축소됩니다. 예를 들어 경기가 좋아져서 주머니 사정이 넉넉해지면 한강 조망권을 위해 수천 만원에서 수억 원을 기꺼이 더 지불하는 경우가 많습니다. 전망 좋은 곳에 살려는 수요가 많아지기 때문이지요.

하지만 경기가 급랭하게 되면, 시장은 반대로 움직입니다. "한강만 보면 거기서 밥이 나와, 떡이 나와?"라고 생각하는 사람이 많아지기 때문이지요.

이렇듯 입지에 대한 프리미엄은 경기에 따라 부침을 거듭하게 되는 것입니다. 이에 따라 교통/교육/학군 등 프리미엄이 붙었던 지역, 고가 아파트들이 많았던 소위 인기 지역은 경기가 식게 되면 직접적인 타격을 받게 되는 것입니다.

국민은행 통계에 따르면 2007년 3월부터 2011년 8월까지 강남구는 4,5%, 송파구는 7.4%, 양천구는 4.6% 하락했고 서초구만이 0.4% 정도 소폭 상승했습니다.

이에 반해 상대적으로 집값이 쌌던 서울 강북 지역은 12.2% 상승했으며, 지방 소재 5대 광역시의 경우 무려 29.4%, 경상도, 전라도, 충청도 등 기타 지방이 27.8% 올랐습니다. 고가 지역과 저가 지역의 희비가 엇갈린 것을 알 수 있지요.

둘째 원인은 DTI 규제입니다. 주택 담보 대출에 대한 규제는 LTV(Loan To Value)와 DTI(Debt To Income)가 있습니다. 전자는 주택의 담보 가치에 따라 대출금이 정해지는 규제이고, 후자는 돈을 빌리는 사람의 소득에 따라 대출금이 정해지는 규제입니다.

만약 LTV 규제만 있다면 고가 주택이라고 불리할 것이 없습니다. 예로 3억 원짜리 주택을 담보로 할 경우 60%인 1억8000만원까지 대출이 가능하고, 6억 원짜리 주택을 담보로 할 경우 60%인 3억6000만원까지 대출이 가능합니다. 담보가치가 두 배인만큼 대출액도 두 배가 되는 것이지요.

그런데 여기에 DTI 규제가 개입되면 문제는 달라집니다. 예를 들어 연봉 4000만원인 사람이 서울 강북 지역에 집을 사는 경우 DTI 규제에 따라, 이 사람이 최대 빌릴 수 있는 한도는 2억 원 정도입니다.

이 경우 3억 원짜리를 사게 되면 어차피 LTV 규제 때문에 1억8000만원밖에 대출이 안됩니다. 그런데 6억 원짜리 주택을 사는 경우 대출한도는 3억6000만원이 아니라 2억 원이 되는 것이지요. LTV와 DTI중 불리한 조건을 채택하기 때문입니다.

결국 이 사람이 6억 원짜리 주택을 사려면 DTI 규제가 없었던 시절은 2억4000만원만 있으면 되었으나, DTI 규제 후에는 4억 원이 필요하게 되는 것입니다. 이런 이유로 DTI 규제가 고가 주택시장에는 강력한 규제책이 되는 것입니다.

이에 따라 DTI 규제가 본격화되던 2007년부터 고가 주택의 약세 현상이 뚜렷해졌던 것이고, 분당의 경우 다른 지역에 비해 고가 주택이 상대적으로 많으므로 이에 대한 영향이 컸던 것입니다.

셋째 원인은 중고주택 신드롬 때문입니다. 일반적으로 아파트가 10~15년 정도가 되면 시세가 가장 적게 나간다고 합니다.

5년 이하의 새 아파트는 새 아파트로서의 프리미엄이 있고, 20년 정도된 아파트는 재건축이나 리모델링을 노릴 수 있기에 가격이 오르지요.

1990년대 중반만 하더라도 분당이나 일산의 아파트 값이 같은 평형의 (은마 아파트등) 강남 일부 아파트 값보다 비쌌습니다. 분당이나 일산 아파트는 새 아파트이고, 강남 아파트들은 15년 정도된 낡은 아파트였기 때문입니다.

그러다 세월이 흐르면서 강남 아파트들은 재건축 붐을 타고 가격이 천정부지에 이른 것이지요. 물론 강남 아파트 값이 오른 이유를 재건축 호재 한가지만으로 설명할 수는 없지만, 다른 지역의 사례를 보아도 10~15년 차 아파트 값이 가장 적게 나간다고 할 수 있습니다.

넷째 원인은 인 서울 신드롬입니다. 서울 도심 재개발 붐이 불면서 서울 회귀 현상이 심화되고 있습니다.

여기에 일부 전문가들이 일본 다마 신도시의 몰락을 예로 들으며, 인 서울이 대세라는 것을 부추겼지요. 이에 따라 분당뿐 아니라 평촌, 일산, 산본, 중동 등 1기 신도시 모두 약세를 보이게 된 것입니다.

여기에 결정적인 것이 다섯째 원인인 판교 신도시 입주입니다.

낡은 분당보다 새 판교가 인기를 끌어서 분당의 수요를 흡수할 것이라는 시장의 판단이 2007년부터 분당의 약세를 부채질해 왔습니다.

판교의 입주가 2008년 잠실 새 아파트 입주보다는 그 위력이 덜하다고는 하나 분당 아파트를 팔거나 세를 주고 판교로 들어가려는 수요가 분명히 있기 때문에 그 영향을 받고 있는 것이지요.

새 아파트가 입주를 시작하면 주변의 기존 아파트가 약세를 보이는 것은 어느 곳이나 마찬가지입니다.

그러나 유독 분당에서 이런 현상이 심한 것은 분당의 탄생 배경과도 연관이 있습니다. 분당에 입주했던 사람들 중 상당수가 강남의 헌 아파트를 팔고 새 아파트가 좋아서 분당을 찾아온 사람들이기 때문입니다.

기본적으로 새 아파트를 좋아하는 사람들이기 때문에 자금에 여유가 없는 사람은 용인 수지 등의 새 아파트를 찾아 더 남하하고, 자금에 여유가 있는 사람들은 판교로 들어가게 된 것이지요.

이런 다섯 가지 원인이 서로 상호 작용을 하면서 분당 약세를 부추겼던 것입니다.

아기곰 부동산 칼럼니스트