[아시아경제 정선은 기자] 서울 강남 개포지구 재건축 사업이 본궤도에 올랐다. 개포주공 2~4단지가 지난달 29일 최고 35층, 6258가구로 바뀌는 재건축안에 대한 주민공람을 시작된데 이어 개포시영도 2148가구로 바뀌는 세부개발 계획안이 5일부터 공람절차에 들어간다. 6400여 가구로 새로 지어지는 개포주공 1단지까지 더해지면 일대가 강남 '미니신도시'로 거듭나게 된다. 이에 따라 지난 4월 서울시의 개포지구단위계획 변경안 통과 때와 마찬가지로 반짝 상승에 그칠 지, 아니면 부동산시장 회생의 불씨로 작용할 지 관심이 쏠리고 있다.
◇거래 반짝…이후 급매물 위주로 가격 낮춰 계약=주택재건축 정비계획(안) 마련에도 불구하고 이곳 주택시장은 시큰둥한 반응이다. 공람 절차는 모두 알고 있는 일정인 데다 기나긴 재건축 사업 과정의 첫 단추 격에 불과한 뿐이라는 것이다. 집값도 별다른 움직임이 없다. 거래도 급매물 중심으로만 이뤄지고 있다. 서울부동산광장이 제공하는 실거래가 현황에 따르면 지난 4월 서울시 개포지구 재건축안 발표 이후에도 개포 저층 재건축 단지는 급매물 위주로 가격을 낮춰 계약되는 모양새다. 재건축 재료를 등에 업고 거래가 늘고 집값도 들썩이던 예전의 집값 상승기 때와는 딴판이다.
주공1단지 전용 49.56㎡는 2분기(4~6월)에 3건 계약됐는데 비슷한 층인 데도 각각 9억5000만원, 9억4000만원, 9억500만원에 거래됐다. 같은 면적의 아파트가 6월 들어 두 달 전에 비해 4500만원이 싸게 팔린 것이다. 개포시영도 전용 51.18㎡로 같은 면적인 데도 4월부터 6월까지 각각 8억6000만원, 8억5500만원, 8억3500만원으로 가격이 낮춰 계약이 성사됐다.
특히 6월 들어서는 바닥 시세로 판단하고 계약이 늘어나기도 했다. 주공4단지 전용 42.55㎡는 4월과 5월에 각각 7억5000만원, 7억 1500만원으로 한 건씩 매매됐다. 6월에 7억~7억1000만 원대로 3건의 계약이 성사된 것과 대비된다. 개포시영의 경우도 2분기 총 12건의 거래 가운데 서울시 재건축안이 나온 4월에 절반인 6건의 매매 계약이 성사됐다. 이후 거래 건수도 다시 주춤해지는 양상이다. 개포주공1~4단지의 경우 7월말 현재 거래 건수가 13건이다. 올 6월 22건에 비해 거래량이 다시 절반 정도에 그친 것이다.
◇재건축 활기는 '글쎄'…양도세 중과 완화 기대감은 '쏠쏠'=실제 현장에서도 '반짝 장세' 후 소강 상태가 연출되고 있다. 개포주공 1단지 등 저층 재건축 단지를 중심으로 급매물이 나오면 바로 계약이 이뤄졌지만 추격 매수세가 따라붙지 않고 있다는 게 현지 부종산중개업소 관계자들의 전언이다.
개포주공 3단지 인근 S공인 관계자는 "주민공람이야 절차이행 단계로 이미 알고 있는 일정"이라며 "시세가 바닥이란 판단 아래 급매물 몇 개가 팔려나갔지만 최근 들어 또다시 소강상태"라고 전했다. 개포동 한 공인중개사도 "최근 거래가 좀 되니까 집주인들이 호가를 올리고 매수자들은 오른 가격에는 살 수 없다고 버티는 관망 분위기"라고 전했다.
재건축 기대감 대신 정부의 다주택자 양도세 중과 폐지 방침에 긍정적 반응을 보이는 경우가 더 많다는 게 현지 분위기다. 개포주공 2단지 인근 한 공인중개사는 "다주택자 양도세 완화 소식에 매입 문의가 늘고 실제로 소형 아파트 위주로 계약이 몇건 성사됐다"고 말했다.
개포동 일대 재건축 단지 주인들은 아쉬운 부분을 감수하더라도 대체로 재건축이 빨리 진행되는 편이 낫다는 입장을 보이고 있다. 개포주공 2단지 한 조합원은 "수도관이 전부 좁아져서 수압도 약하고 녹물도 나와 보수 유지비가 상당하다. 난방 효율도 떨어져서 난방비도 만만찮다"며 "용적률도 많이 높지 않은데 기부채납, 소형아파트 의무비율 등 불만이 적은 것은 아니지만 이제는 빨리 재건축이 추진되길 바랄 뿐이다"고 말했다.
◇전문가 전망=전문가들은 개포지구가 강남 재건축의 뇌관이라는 점에서 사업이 본격화되면 집값에도 영향을 미칠 수 있다고 보고 있다. 특히 5층의 저층 대단지로 재건축 수익성 측면에서도 긍정적인 평가를 받는다. 박합수 국민은행 부동산팀장은 "개포주공에 이어 개포시영이 주민 공람을 시작으로 재건축사업이 속도를 낸다면 투자자의 관심도 높아질 것"이라며 "이들 아파트의 대형 평형은 인근 지역민의 새 아파트 갈아타기용으로 관심을 받을 만하다"고 말했다.
반면 금리 상승에 따른 대출 이자 부담 증가와 함께 아직 재건축 초기단계라는 점에서 시장에 미칠 영향은 제한적일 것이라는 분석도 적지 않다. 이영진 닥터아파트 소장은 "장기적으로 강남 주변의 재건축 시장에 영향을 주겠지만 공람 자체는 재건축의 시초단계"라며 "관리처분 인가 등 의미있는 단계까지 지켜봐야 한다"고 말했다. 곽창석 나비에셋 대표는 "분양가상한제, 재건축초과이익환수제, 인근 보금자리주택 사업 등 집값 상승을 억누르는 요소들이 많이 남아 있다"며 "강남권 일대 재건축시장에서는 당분간 보합세가 이어질 것"이라고 내다봤다.
정선은 기자 dmsdlunl@
<ⓒ투자가를 위한 경제콘텐츠 플랫폼, 아시아경제(www.asiae.co.kr) 무단전재 배포금지>
